5200巨量投資曝光！未來五年，海南格局大變！

相信大家這段時間，都被“十五萬億”、“二十萬億”的未來風口刷屏了吧！

5月28日，國務院正式發布首部《城市更新"十五五"規劃》。

這份文件的分量，不在于它規劃了什么，而在于它第一次把城市更新從地方探索升格為國家級專項戰略：

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未來五年，不低于15萬億元投資，砸向城市更新，年均3萬億元，地產、建材、水泥等板塊都將受益。不亞于一個產業的核彈，不少媒體大V宣稱，15萬億的大放水時代將正式開啟，房地產可能迎來新的黃金時代。

15萬億是全國大市場的事，海南島民最關心的是，這么大的放水量，而海南能分到多少水？

答案是5200億！

一個多月前，今年4月，海南省城市更新招商推介會在海口舉辦，一次性推出60個重點項目，覆蓋海口、三亞、儋州、東方、澄邁等重點市縣。

而在60個項目背后，官方釋放了更大的盤子："十五五"期間，海南全省謀劃城市更新項目761個，總投資5200億元，預計完成投資3300億元。

圖源：海南省住建廳

拆分下來，平均每年的投資規模超過1000億元，預計每年完成投資額660億元。

什么概念？

海南2025年GDP為8108億元，全年全省地方一般公共預算收入903.7億元。未來5年，城市更新的年投資額，甚至超過了全年的財政收入。

這么大的資金投入，你可以知道未來海南的大錢將流向哪里了。

從目前官方發布的幾大重點板塊的十五五規劃，以及重點項目的投資體量綜合來看，未來五年，城市更新年均千億的投資規模，可能僅次于基礎建設板塊。

但這么大規模的投資，錢從哪里來？

此前官方已經表示，單純依靠財政投入遠遠不夠，海南城市更新的核心邏輯很清晰：政府發揮引導作用，社會資本成為投資主力，市場機制激發內生動力。

還有國家城市更新十五五規劃中也提到，專項貸款可以成為城更項目的啟動資金。

不一定需要帶資進組，缺的是好產品，好規劃、好品牌，能夠盤活城市更新項目。

另外，官方層面，大量的土地掛牌，會是資金的主要來源，從今年以來海口、三亞大規模的“商改住”動作就能看出，未來有大量的優質地塊要陸續上架。

瘋狂的拍地潮，可能即將拉響！

從地產風向來看，海南未來房地產的格局，正在從"賣新樓"走向"改舊城"。

01海口：39個片區、8.4萬畝，要“改”半座城

海口是全省城市更新的絕對主戰場。《海口市城市更新專項規劃（2025-2035）》劃定39個更新片區，更新范圍55.79平方公里，約合8.4萬畝。其中拆除重建占13%，拆改結合占44%，整治提升占43%——87%的更新不涉及大規模拆建，以"留改"為主。

四個批次梯次推進：

第一批5個片區（博雅、丁村、邁瀛、白龍北、田羅新民）正在實施；

第二批14個片區聚焦產業園、歷史街區、港口轉型區等核心功能區；

第三批、第四批各10個片區面向中長期布局。整個規劃跨"十五五""十六五"兩個五年，從2025年延伸到2035年。

2026年4月，海口在投資中國·海南自貿港全球產業招商大會上一次性拋出九大城市更新項目，涉及土地面積接近4000畝，匡算總投資約306億元：

拆解目前幾個重點的新城市更新項目：

濱江新城三期首開區，范圍達8180畝、投資約83億元，坐擁南渡江一線江景，是海口城市更新的"巨無霸"。

俊美片區整體投資約91億元，位于江東新區，這個項目，最近又新增了558畝的范圍，投資量只會更大！

紅城湖延長線片區約55.6億元，毗鄰國興商圈，被稱為"市場價值洼地"。

此外還有橫溝片區三期（中交操盤，約28億元）、丁村片區二期（大華集團操盤）、白龍北二期（世嘉控股，約17億元）、海秀片區二期（約15億元）等。

昨天，綠地官方又發布了一個巨無霸級級的城更項目：

牽手海墾，打造海口白水塘片區產城融合城市更新項目，預計總投資將超百億元，總用地約1371畝，規劃總建筑面積107萬平方米。

海口白水塘片區產城融合城市更新項目鳥瞰 圖源：綠地集團公眾號

未來十年，海口大動作不斷！

官方信息顯示，海口自2022年試點以來，已開工項目19個，總投資約941億元，惠及居民約5.3萬人。

按照城市居住區規劃設計標準，海口大力完善公共服務需求，總計將新增道路60條，新增綠地面積485畝；新增中小學11所、學位1.6萬個，幼兒園16所、學位6000個；新增15分鐘生活圈服務設施等其他公服設施建筑面積約30萬㎡，

但這只是39個片區中的冰山一角。

02三亞：四大"巨無霸"齊發，砸下千億重塑城市骨架

這兩年，三亞絕對是海南“發錢”最猛的城市，霸屏的都是各種征收補償方案出爐，砸下去的都是真金白銀！

隨著不斷砸錢，三亞的城市更新已經從"點狀修補"進入"片區級整體重塑"階段。

三亞中央商務區

2024年初，三亞便舉辦了城市更新推介會，一次性推出12個項目，總投資超1800億元，吸引了綠發集團、華潤置地、中交海投、中糧大悅城等全國頭部企業參與。

2026年，三亞又端出四大重磅項目，覆蓋從崖州到海棠灣的整個城市縱深——

崖州記憶，更新范圍7596畝，總投資約337億元，是海南目前規模最大的單體城市更新項目，定位文化科技融合的復合型片區，預估貨值達270億元；

三亞灣新城二期總投資約242億元，緊鄰三亞灣海岸線，正處于前期論證與規劃階段，市場關注中國綠發是否會再度出手。

光明新城和林旺項目分別布局吉陽區腹地與海棠灣，其中林旺項目規劃更新面積262公頃、投資約47億元，首期建設高端住宅與商業配套。

除此之外，今年幾個大的城市更新項目，已經拉出了一張數百億的投資清單：

三亞海潤悅府更新范圍

三亞海潤悅府，千億級巨頭山西建投正式入局，項目更新范圍總用地面積約103.8公頃（約1557畝），涵蓋微更新區域約82.2公頃（約1233畝）與綜合更新區域約21.6公頃（約324畝）。

總投資規模41.45億元！

今年三亞城市更新板塊，最受關注度的項目，香港城也開始動了！

位于臨春核心板塊，香港規劃城建筑面積約51萬平方米，將重點引入香港在法律、金融、會計等現代服務業資源，深度融合香港文化元素與國際消費品牌，打造具有"港-島"特色的城市消費新地標。

丹虹片區、南丁村等重量級城市更新項目，最近密集啟動。

丹紅片區的更新范圍東至丹霞路，南至月北路，西至溪澤北路，北至丹東東路；更新方式為“綜合更新+微更新”。

總更新面積225畝，其中微更新面積174畝，綜合更新也就是涉及拆建的部分約51畝。

吉陽區政府已聯合項目實施開發主體三亞環農集團初步確定更新范圍和更新方式。也就是說實施主體已經確認為三亞環農集團。

丹紅片區城市更新范圍

加上此前已啟動的臨春片區（吉陽區首個城市更新項目，更新范圍約1565畝，涉及搬遷1517棟）、海羅片區（華潤參與開發）、榆紅片區（大華集團主導），抱坡片區等，三亞城市更新，正在全面爆發，整體規模已逼近兩千億量級。

而三亞下一個樓市的主戰場，也會聚焦到城市更新中來！

03儋州、東方、澄邁，陵水：不乏超級城更項目

除了海口、三亞之外，海南其它市縣的城市更新項目，也不乏超級單體！

儋州（洋浦）作為海南自貿港的"港產城融合"主戰場，城市更新與產業升級聯動推進，港口片區與老城區的改造正在提速。

東方市依托臨港產業園和清潔能源產業，尤其是濱海城區的更新改造已納入省級重點項目清單，東方市濱海片區（一期）棚戶區改造項目，約8610畝，其中，居住用地245.97公頃；

總投資預計達到177億元，從投資規模上來看，排到了460個重點項目的第5位；

細分到海南全省的城市更新項目板塊，在這份清單上，也僅次于投資規模達200億的海口田羅新民項目。

澄邁今年也發布了《城市更新工作總體方案》，提出了金江鎮中心城區27.38平方公里+老城鎮中心城區87.02平方公里，兩鎮總投資約440億元的超級城更計劃；

陵水的城市更新，也不乏超級項目，中交主導的凌河兩岸城市更新項目，體量超過1.7萬畝，土福灣城市更新，作為灣區城更的代表，體量也達到了284畝。

04國央企重倉，重點民企殺入，資本信號明確

城市更新最關鍵的問題不是"更新什么"，而是"誰來出錢"。從目前的企業參與格局看，央企和大型國企占據了主力位置。

中國鐵建已在海口落地博雅和邁瀛兩大城市更新項目，成為海口城更的標準制定者之一；邁瀛西派國際項目，打造海口首個城市更新四代"好房子"示范標桿。

中交海投城市發展建設有限公司在海口、陵水各布局一個城市更新項目，是海南城市更新的標桿型企業；

保利深耕三亞月川板塊，華潤則重倉了海羅片區，綠發不斷加倉三亞灣區域的城市更新；山西建投則在海口田羅新民和三亞海潤悅府兩大城更中大放異彩。

最新的新聞是，綠地和海墾兩大國企，牽手了白水塘城市更新。

當然強勢民企，也正在兇猛殺入海南的城市更新版圖。

大華集團深耕丁村片區，開發"大華星曜""大華星嶼"等項目，是海南十強房企中深度參與城更的代表性民企。

三亞則重倉了榆紅片區，成為民企布局最兇猛的那個！

新華集團，佰億砸向了三亞香港城項目。世嘉控股除了摘下白龍北之外，還將目光方向了美蘭區其它城更項目。

5200億意味著什么

5200億的城市更新投資，傳遞的是一個清晰的信號：海南的發展邏輯正在發生根本性轉變。

過去二十年，海南房地產的核心敘事是"增量"——填海造地、新區開發、大盤模式，用新地撬動新增長。從早期的海花島、觀瀾湖到近年的江東新區、三亞崖州灣，每一次房地產周期的啟動都伴隨著大規模的土地釋放。

5200億改變了這個敘事。

海口實景

城市更新意味著核心開發對象從"未建的土地"轉向"已建的城市"。

這不是說海南不再出讓新地，而是說城市品質提升的戰略優先級已經壓倒了簡單的規模擴張。當自貿港封關運作進入實質性階段，人才引進和企業入駐對城市品質的要求只會越來越高——一個連老舊管網、背街小巷、棚戶區都沒理順的城市，很難留住高凈值人群和總部經濟。

于此同時，城市更新對海南樓市的影響不是"漲或跌"那么簡單，而是一場結構性的價值重估。

核心地段的資產將進一步稀缺化。海口39個更新片區中，拆除重建僅占13%，絕大部分以拆改結合和整治提升為主。

海口實景

這意味著國興大道、國貿、海秀東、濱海等核心板塊的優質資產，在封關運作+城市更新的雙重驅動下，稀缺性只會加劇。

另外，城市更新拆遷釋放的購房需求將形成短期支撐。

海口已開工項目征拆建筑面積超140萬平方米，惠及5.3萬人，貨幣化安置或房票安置將直接轉化為新房市場的購買力。三亞大量的貨幣化征遷補償，釋放的購房需求不可小覷。這部分資金大概率流入主城區改善型產品。

片區價值的重估將催生新的機會。

秀英港從物流港轉型濱海商住、新埠島東片區整島更新、江東新區四大片區同時推進——這些從"低效用地"到"高價值板塊"的躍遷，是城市更新最具想象力的部分。

產品方面，改善型產品、好房子將迎來真正的爆發期。

拆改結合催生大量"換房"需求——原居民拿到補償后需要匹配更優質的居住產品，而城市更新本身就在提升區域的居住品質。

四代宅-西派國際實景

海口已經在四代住宅、江景大平層等產品形態上做了嘗試，西派國際的首個真四代，和大華在丁村打造的首個抬板式四代宅，已經用火爆場景為海口樓市的未來產品趨勢，做下注腳，這種產品升級趨勢會在城市更新推進中持續加速。

對普通人的影響：看得見與看不見的變化

對住在更新片區里的居民來說，最直接的變化是居住環境的改善。海口計劃改造300條以上背街小巷、新建70個口袋公園、新建150公里燃氣管網——這些基礎設施的更新不顯眼，但直接決定日常生活的品質。

對于正在觀望的購房者，城市更新提供了一個新的決策坐標：

關注更新片區的推進節奏和學校配套。

海口九大城更項目中，幾乎每一個都捆綁了優質教育資源——北師大海口附校落地橫溝片區，海南華僑中學丁村學校落地丁村片區二期，白龍北片區緊鄰海口四中初中部。俊美城更緊挨北師大海口附校，教育資源的重新布局，本身就是片區價值重估的核心驅動力。

北師大海口附校

海口39個片區的規劃跨越十年，從第一批啟動到最后一批收尾，中間的不確定性不小。盡早了解所在片區的推進批次和補償方案，比單純期待房價上漲更重要。

海南的城市更新，不是一場運動，而是一次長達十年的基礎設施和城市品質的系統升級。5200億的投資不是一錘子買賣，而是分年度、分項目、分片區的持續性工程。對于房地產從業者、投資者和普通購房者而言，理解這場更新的邏輯和節奏，遠比追逐短期房價波動重要得多。

城市更新不會制造暴漲，但會重新定義"什么樣的房子值得持有"。