山東
▲海信雙山SF0901-38地塊
等了十年的新都心王炸，要全面對標嶗山張村河君悅系！還沒等海信雙山項目的規劃正式落地，各種小道消息就已經滿天飛：
一梯一戶小高層、接近零公攤的設計、95%的超高得房率、層高3.15米、外立面清一色玻璃幕墻……每一條放出來，都像是要給周邊的房子來一場降維打擊。
▲海信雙山項目
01
無法抗拒的吸引力
海信雙山項目（新都心SF0901-38地塊），位于市北區寧鄉路以南、福州北路以東、臺柳路以北，受2.5的容積率的限制，住宅部分沒有規劃洋房產品，暫定規劃6棟或者7棟16層小高層，一共也就200多套房子。
產品層面，規劃了建面約126平、143平、166平三個面積段，全部采用一梯一戶的獨立電梯廳入戶方式，戶型全都是目前市場上最流行的元寶戶型，超大的寬廳設計，配上3.15米的層高。外立面采用了質感拉滿的玻璃幕墻，這種立面風格，即使在整個青島樓市，也找不出第二個對手。
最讓人心動的，是號稱高達95%以上的得房率。過去那些公攤動輒25%的大高層，140平的房子換算下來，實際使用面積可能還不如這里126平的戶型來得寬敞。
▲北側緊鄰雙山生態公園
海信雙山項目位于新都心的核心，直線距離500米，是地鐵3號線雙山站，步行到凱德MALL也就幾分鐘的時間，周邊的和達中心城、萬科中心，各色商業形態繁華。北側緊鄰的雙山生態公園，更是成了小區的天然綠肺。這種出門便是繁華、轉頭就能隱入山林的居住切換，確實有讓人無法抗拒的吸引力。
02
光鮮背后的考驗
海信雙山地塊，西南側不遠處，就是預計在2027年全線貫通的雙山隧道出入口，噪音是一道繞不開的門檻。車輛進出隧道時的噪音以及夜間的車燈，都會給靠近這一側的樓棟帶來不小的困擾。
雖然海信雙山項目，整體會采用抬板設計，相當于把小區的地面抬高了接近兩層樓的高度，并且雙山隧道還會加裝隔音屏障，但這些物理層面的弱化噪音手段，在不間斷的車流面前，頂多算是一種心理安慰，對聲音敏感的人，得好好掂量掂量。
▲海信雙山項目緊鄰雙山隧道
項目的另外一個硬傷，是高達45:55的商住混合比。住宅建面3.39萬平，而商業辦公部分達到2.77萬平。項目南側靠近臺柳路那一端，將會立起一棟辦公樓和一棟面積不少于3000平的酒店。原本應當圈層純粹的高端改善小區，在酒店和寫字樓的夾擊下，居住的私密感和純粹性無疑會打折扣。
▲海信雙山項目地塊數據
再看小區的內部空間，甚至可以用局促來形容。整個住宅用地的總面積，僅1.35萬平，在這么小的不規則地塊，要塞進6到7棟16層的小高層，樓間距大概率會被壓縮。
嶗山張村河君悅系，那種中央景觀和水系園林，在這里根本沒有施展的騰挪空間。至于海信樓盤標配的會所，由于項目整體體量所限，最后能落地成什么樣，也是未知數。
還一個讓人糾結是代建。這塊地的開發商，是融匯集團旗下的市北城發，在去年6月以樓面地價9600元/平、總價5.91億元競得的，海信只是在今年3月份中標了全流程的管理服務。真正擁有所有權、決定權的“幕后老板”是市北城發，海信扮演的其實是個“高級打工人”的角色。
03
到底值不值得等？
雖然海信雙山項目的定價，現在還沒有確定，但結合周邊項目的態勢和開發成本，預計含精裝修單價，大概在2.8萬到3.3萬之間，建面126平的入門戶型，總價大約在350萬上下；143平的主力戶型，得400萬出頭；而166平的大平層戶型，總價將達到500萬級別。
▲海信雙山項目正在施工
沒有完美的房子，只有適合自己的房子。海信雙山這個盤，是一個優缺點都很突出的純改善盤。如果你看重海信的品質和口碑，能接受它的缺點，那它絕對值得你等。
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