新政策落地，學區房危險了

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5月 底 ，國務院發布了一份重磅文件《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》。

文件明確提出的總目標是：

由常住地提供基本公共服務， 逐步消除基本公共服務與戶籍掛鉤因素，促進未落戶常住人口與戶籍人口同等享有基本公共服務 ，有利于滿足人民日益增長的美好生活需要，對提升城鎮化質量、釋放國內需求潛力、構建新發展格局具有重要意義。為推行常住地提供基本公共服務，促進基本公共服務均等化水平明顯提升，有力支撐深入實施以人為本的新型城鎮化戰略。

我把這句話翻譯一下，就是要 推動常住人口與戶籍人口同權。

文件中還有這樣一句話值得大家關注：

隨遷子女義務教育公辦學位比例鞏固提升，轉學保障。對暫時無法保障義務教育階段公辦學位的隨遷子女，常住地政府切實落實購買學位責任，減輕隨遷子女家庭的教育支出負擔。

以上信息都在釋放同一個信號：

學區房危險了！

早在文件發布之前，頭部城市就率先展開了動作。

4月底，北京海淀 公布了 2026年義務教育入學政策 ， 正式結束持續10年的六年一學位政策。

此前，北京的一套學區房若是6年內學位被占，那么孩子不能用這套房入學， 只能換房或等解鎖。

因為一套解鎖的學區房不僅是一套房子，更代表了一個上名校的資格。

如今， 6年內學位被占 的房子依舊 能入學， 盡管 不能上對口校， 但可以 參加學區派位。

5月初， 南京教育局 發布新政， 鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四大主城區 同步發布新的招生辦法 ：

取消提前一年落戶、取消學位年限鎖定。

此前， 買學區房要提前一年布局，入學后還得砸在手里幾年等學位解鎖 。

現在，只要孩子順利進校，這套房子就能立刻掛牌。 一套房能在6年內供6個家庭 的小孩上學。

南京新政發布后 72小時，南京二手房單日掛牌量突破千套 。

5月11日單日掛牌量達1099套，創近30天新高 。

樹人、銀城匯文等 南京一梯隊的 學區48小時新增掛牌超50套，部分房源降價幅度達 10- 20% 。

市場一片狼藉。

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學區房的價格，還有一波降幅。

截取幾個城市的今年與高峰期的學區房價格，每一個數據都顯得觸目驚心。

北京的 小南莊社區是海淀西北三環蘇州橋板塊的老公房小區 。

小南莊社區 約60 平的南向兩居室， 2021年的 成交價802萬，單價13.65萬 ； 同戶型在2026年4月的成交價是450萬，單價7.66萬/平， 跌幅 約44% ；

橡樹灣一期對口海淀實驗二小 ， 126.93平的南北通透三居室，在2023年5月的成交價是1765萬，單價13.9萬，同戶型在2026年4月的成交價是1041萬，單價8.2萬/平， 跌幅 約41%。

金隅翡麗一期 以 六層洋房和疊墅為主，對口清河四小，165.24平的南北通透三居室，在2023年3月的成交價是1450萬，同戶型在2026年4月的成交價是910萬， 跌幅 約38%。

南京的 佳和園新政后成交 10來 套， 對口 匯文學區。

佳和園 在 5月17日建面約69.29㎡戶型，成交總價174.5萬，折合單價約2.52萬/㎡。2021年3月 ， 同戶型 的成交單價約7.17萬/㎡ ， 跌幅 約65%。

西方巷 對口 鐘英學區 ， 35.92㎡二手房 最新 成交總價135萬，成交單價約3.76萬/㎡。 2021年1月，該戶型同樓層段成交單價約7.66萬/㎡ ， 跌幅約51%。

杭州的 文鼎苑2021 年 50-60㎡小戶型成交單價曾經高達12.8萬元/㎡ 。 2026年，同類房源的成交價格已跌至5.2萬元/㎡左右，跌幅近60%。

近5年來，北京的累計跌幅大約是33%，南京累計跌幅約42%，杭州累計跌幅29.9%。

也就是說，過去幾年里， 大量學區房的跌幅超過大盤跌幅。

但你以為這就結束了？

根據鏈家統計的數據，南京西方巷小區近半年來的成交價格走勢曲折。

2025年12月之前，整體呈現下降趨勢。

2026年1-3月，成交價格被拉升回來。

2026年4月，成交再度下降。

2026年5月，成交均價環比上月下降12.1%。

與此同時，南京整個市場二手房 5月預計成交10724套，同比上漲22%。 能仁里、軟件大道、大校場、光華路、新玄武等板塊的二手房成交價小幅上漲。

整個大盤仍保持企穩甚至上揚的態勢，而學區房卻大幅跌了。

如此我們便能解釋南京學區房近一年走勢的內在邏輯——

2025年12月之前，學區房隨著大盤一直跌到低位。

2026年1-3月，趁著小陽春的熱風，學區房的成交價格被拉升回來。

2026年4-5月，隨著學區新政發布，學區房被踢出了房價企穩上漲的車道。

學區新政再度打破學區房價格的下限。

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今后，99%的學區房是偽命題。

一直以來，我認為買學區房存在“賭的可能性”。因為學區房和常規的商品房比起來，邏輯還是存在區別的——

常規的商品房在于難以改變的價值夯實。

從產品力而言，外立面的高級用料、大師級別的審美設計、科學的戶型設計；從地段價值而言，地鐵線路的便捷、商業綜合體的濃度、產業的量級；這些要素都是幾十年甚至百年不會輕易變更的。

而學區房的價值在于那一紙政策。

只要政策的出臺限制了學位的流通，那么學區房立馬就會變得稀有，進而價格高漲；只要政策變成如今的寬松模樣，市場上的學區房供應立馬增加，價格直接被打下來。

由此，市場上出現了兩波人。

2021年之前賣掉學區房的，不僅吃到房價上漲的紅利，更吃到學區紅利；

2021年之后買入學區房的，則遭受了房價和學區價值雙重暴擊。

那么，還能去“賭”學區房未來的上漲溢價嗎？

可能性很低。

我對此有兩點判斷：

1.學區房的主力，那些中產的買房思路變了。

2026 年 1-4 月 ， 全國 120㎡以上改善占41% ， 四房占31.3%，首次超過三房 戶型 。 各大一二線城市的大戶型新房在整體的房地產市場中賣得最好。

同期，二手房的成交主力戶型是100平以下的小戶型。

改善買新房，剛需買二手。

有能力為學區房提供溢價的中產們，正在花錢改善自己的居住體驗。

他們可能不會為學區房買單了。

2.人口結構也正在發生變化。

以北京這座城市為例， 北京出生人口高峰期是2014年-2019年， 這批孩子在2020年-2026年上小學 。 最大的出生高峰是2017年，在2023-2024年上小學 。

因此， 幼升小歷史最高峰 已經過去了 。

那么學區房如何重現榮光？

可能只有北京、上海放下包袱，開啟無限制虹吸人口的模式才能做到。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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