昆明應(yīng)該保護(hù)央企開發(fā)商的投資積極性

前段時(shí)間，云南房網(wǎng)先后報(bào)道了兩家央企開發(fā)商——大悅城控股和金茂地產(chǎn)，在老螺螄片區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目都因?yàn)槌杀靖咂蟆⑹袌?chǎng)變化、房?jī)r(jià)下跌等原因，賺錢無望的事。有人留言評(píng)論說，2020年以來，有幾家央企在昆明賺到了錢？

這種說法雖然肯定過于夸張，但央企開發(fā)商作為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上的重要一極，市場(chǎng)份額至少占三分之一，近些年賺錢的成功項(xiàng)目確實(shí)并不多。甚至于央企開發(fā)商作為一個(gè)整體，在昆明多半也是虧損的。

有些央企即便前期項(xiàng)目有盈利，后期項(xiàng)目也虧損。或者住宅部分可能賺錢，商業(yè)部分則虧損。至于來昆明比較晚，正好趕上地價(jià)高點(diǎn)拿項(xiàng)目，賣房時(shí)卻遭遇房?jī)r(jià)下行的央企，虧損更是難以避免。

金茂和大悅城控股均在老螺螄灣城改項(xiàng)目上遭遇挫折

大悅城控股和金茂地產(chǎn)就是這樣的例子，大悅城控股的前身中糧地產(chǎn)2017年才進(jìn)入昆明，迄今只有兩個(gè)項(xiàng)目，但拿地代價(jià)都不低，等到銷售時(shí)卻趕上市場(chǎng)下行房?jī)r(jià)下跌，虧損就在所難免。金茂來昆明也比較晚，至今也只有3個(gè)項(xiàng)目，正在銷售的金茂府就不說了，在呈貢的金茂國(guó)際新城一開始賣得也還好，可是由于配套遲遲不能完善，后期房?jī)r(jià)也越來越低。

但也不是進(jìn)入昆明比較早的開發(fā)商就能賺得盆滿缽滿，很可能前期的盈利又被后期的高成本項(xiàng)目消耗，中海地產(chǎn)就是比較典型的例子。

中海2012年進(jìn)入昆明，是最早來昆明發(fā)展的央企開發(fā)商之一，迄今為止總共開發(fā)了8個(gè)項(xiàng)目，前期項(xiàng)目都比較成功，但中海的問題是拿地策略比較激進(jìn)，許多項(xiàng)目都是高點(diǎn)拿地，高溢價(jià)是常態(tài)。但部分高溢價(jià)地塊在開發(fā)過程中由于售價(jià)、市場(chǎng)環(huán)境等因素，銷售周期拉得很長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也無法守住，變成了財(cái)務(wù)包袱。比如2017年高價(jià)拿地的中海云麓花園，到現(xiàn)在都還沒賣完；還有中海匯德里，中海拿地價(jià)格也很高，項(xiàng)目2021年就已開盤，到現(xiàn)在也還沒有清盤。

中海云麓九里品質(zhì)不錯(cuò)，但成本過高導(dǎo)致銷售緩慢

招商蛇口也是進(jìn)入昆明比較早的央企之一，但又和中海的市場(chǎng)路線不同，很少通過招拍掛高價(jià)拿地，而是和本地國(guó)企合作開發(fā)比較多，比如云南城投、昆鋼、滇中產(chǎn)發(fā)等，可是這雖然避免了高價(jià)拿地，卻不得不進(jìn)入遠(yuǎn)郊不成熟區(qū)域，比如在小哨片區(qū)開發(fā)的招商依云國(guó)際，至今仍是這一片區(qū)唯一的商品房項(xiàng)目。隨著遠(yuǎn)郊開發(fā)降溫，招商依云國(guó)際也變成了招商蛇口的包袱。招商蛇口在晉寧昆陽街道開發(fā)的一堆項(xiàng)目，也是這么來的。

招商蛇口迄今在昆明唯一溢價(jià)拿地是在巫家壩北片區(qū)，即如今的招商雍瓏府，這個(gè)項(xiàng)目的樓面地價(jià)高達(dá)1.3萬，可是后期有些房源的售價(jià)居然和地價(jià)差不多。同樣栽在巫家壩北片區(qū)開發(fā)的還有中鐵建。中鐵建和招商蛇口在2021年5月同時(shí)在巫家壩北片競(jìng)得兩宗相鄰地塊，開發(fā)西派城樾和招商雍瓏府，后來成了難兄難弟。參與競(jìng)地但中途出局的中海，幸運(yùn)躲過一劫。

招商蛇口雍瓏府出現(xiàn)房?jī)r(jià)與地價(jià)倒掛現(xiàn)象

多家央企開發(fā)商在昆明遭遇的一個(gè)共同挫折是參與巫家壩總部項(xiàng)目開發(fā)，招商蛇口、中海、中鐵建、中交、金茂、保利發(fā)展等都是如此，雖然它們各自在巫家壩開發(fā)的住宅項(xiàng)目總體都還賣得不錯(cuò)（不算招商蛇口和中鐵建在巫家壩北片區(qū)的項(xiàng)目），但寫字樓項(xiàng)目卻成了沉重負(fù)擔(dān)。

令人啼笑皆非的是，當(dāng)年巫家壩因?yàn)槎ㄎ桓叽笊希獏⑴c開發(fā)就要投資總部項(xiàng)目，眾多民營(yíng)房企因此望而卻步，包括當(dāng)時(shí)如日中天的恒大、碧桂園以及本地的俊發(fā)，反倒沒有陷入其中。

上圖中的巫家壩地標(biāo)建筑全部由央企開發(fā)

當(dāng)然央企開發(fā)商在昆明也有一直保持不錯(cuò)投資收益的例子，最典型的就是保利置業(yè)。保利置業(yè)2007年進(jìn)入昆明，從安寧項(xiàng)目開始，一直到現(xiàn)在的保利城，總體都比較成功。

而最早進(jìn)入昆明的央企開發(fā)商——華僑城，則是另一個(gè)極端的例子。華僑城早在2006年就開始籌劃昆明項(xiàng)目，比其他央企都要早，參與程度也最深——2016年，華僑城參與云南國(guó)企混改，直接成為世博旅游集團(tuán)、云南文投的控股股東，甚至要在云南建設(shè)華僑城第二總部。要論在云南的項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目布局范圍，都遠(yuǎn)超其他央企，可是如今日子也是最難過的。

停工爛尾，連土地都被法拍的華僑城滇中樂活城

央企是目前國(guó)內(nèi)最具資金實(shí)力的開發(fā)陣容，多年來，央企深耕昆明市場(chǎng)，除了常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，還積極參與新興片區(qū)建設(shè)、本地國(guó)企改制、大型城改等，對(duì)昆明城市建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)。像中海等央企多次高價(jià)拿地，最大受益者也是昆明本地。巫家壩能有今天的規(guī)模，央企功不可沒。

如今由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，民營(yíng)房企普遍遭遇資金困局，央企更成為昆明城市開發(fā)不可或缺的力量。但央企畢竟也是企業(yè)，也不能凈干賠本生意，有些央企因?yàn)橥顿Y收益差而對(duì)昆明市場(chǎng)萌生退意，或者大幅度收縮戰(zhàn)線，是個(gè)需要警惕的現(xiàn)象。

昆明應(yīng)該想辦法保護(hù)央企的投資積極性。