北京
文/廣州進深 嚴明會
在廣州押注舊改的星河地產集團，正在慢慢消化。
8年前，它拿下番禺羅邊村舊改項目，一部分開發成星河盛世錦城，另一部分開發成了星河余蔭溪谷。
上個月，余蔭溪谷入市，宣布在開盤當日，去化率超過了七成，而后續房源的加推工作，也在準備中。
不過，陽光家緣數據顯示，目前該項目5棟、6棟網簽了12套，網簽去化率為37.5%；8棟、9棟網簽5套，網簽去化率為15.6%；此外，1至3棟的60套，還未有網簽產生。
作為星河地產華南公司副總裁，張宏一直在舊改領域深耕，在其他剛需、剛改項目面臨一些去化壓力的情況下，他或許希望此次推出“低密”的余蔭溪谷，能有不一樣的表現。
01
星河余蔭溪谷的項目公司，是廣州創益房地產開發有限公司（簡稱“廣州創益”）。該公司設立于2017年10月，注冊資本為5000萬元。
廣州創益的法人、董事長兼總經理是張宏，他是星河地產華南公司副總裁。
一個月前，廣州市房地產行業協會執行會長陸毅，帶隊走訪星河地產集團華南公司，星河地產集團團隊熱情接待。其中，張宏與華南公司總裁宋昕一起，身著藍色西裝，出現在了現場。
從張宏歷來的頭銜，大概可以知道他的職位變化。
2017年前后，他的身份，還是星河地產廣州城市更新公司總經理；2021年，其在公開場合出現時，職位變為星河華南城市更新集團常務副總裁；而到了2023年，他已坐上了華南公司副總裁之位。
在廣州，由張宏歷負責的項目，并不少見。
比如，星河地產已從黃埔區的華甫荷村舊改項目，孵化出星河盛世禧悅和星河臻華府兩個樓盤，定位為剛需、剛改。
陽光家緣數據顯示，2024年9月開盤的盛世禧悅，目前的網簽去化率為37.65%；2025年3月開盤的臻華府，網簽去化率為35.1%。
盡管上述兩個項目去化率并不是很高，但做舊改出身的張宏，順著此前的操盤經驗，繼而負責番禺羅邊村舊改，似乎是順理成章的事情。
02
2017年，羅邊村被納入番禺區首批全面改造的舊村名單。隔年10月，星河集團通過公開招標，以約95%的高表決同意率，成功當選為合作企業，負責整個舊改項目。
改造范圍總用地面積為46.38公頃，投資總額約29.3億元。
在2020年通過的控規中，羅邊村將被劃分為村民復建住宅、復建物業、公建配套和融資住宅四大區域。
手握這個大項目，星河地產集團將其開發成了兩個定位完全不同的項目。
其中一個是星河盛世錦城，總建筑面積達114萬㎡，分多期開發，涵蓋剛改到改善的多種產品。
該項目是番禺區的熱銷盤，能夠穩定排在區域前列。但作為百萬方大盤，龐大的供應量使其需要在去化上花一些心思。
去年5月，有報道稱，盛世錦城加推三期新品，98平方米3+1房，較早前同類單位降價約20萬元，總價280多萬元起，折算單價不到“3”字頭。
不過，后來盛世錦城，也隨市場行情回暖而迅速上調價格，顯示出較強的市場定價權。
與此不同，另一邊的星河余蔭溪谷，則主打低密改善。
余蔭溪谷的前身，是廣州羅邊村舊改更新項目5#地塊，命名的靈感，源自項目一路之隔的廣東四大名園之一“余蔭山房”。
憑借城市更新實踐與產品創新，余蔭溪谷還曾榮獲“2026城市更新最佳實踐項目”。
03
星河余蔭溪谷的核心亮點，是低密居住體驗和文化底蘊。
這體現為，2.09的超低容積率，全盤僅156戶。低密小高層（8-11層）和一字排開的樓棟布局，能有效保障每戶的隱私和采光通風。
項目緊鄰嶺南四大名園之一的余蔭山房，擁有一些歷史文脈，為項目增添了獨特價值。
它擁有便捷的交通網絡，距離地鐵7號線板橋站約500-700米，步行約8-10分鐘可達。
商業規劃上，自帶約5.5萬㎡商業設施，包括約3.9萬㎡的嶺南風情商業街和約1.6萬㎡社區商業。
在產品設計上，擁有專梯專戶，配備約20㎡的空中庭院，175㎡戶型客廳開間可達8.1米。車位比高達1:2.1，充分滿足改善家庭需求。
不過，其在售約150-175㎡大戶型，總價約675萬元起，遠超周邊盛世錦城約320萬元起的門檻。
而作為羅邊村舊改的一部分，項目周邊目前仍處于開發階段，城市界面在短期內可能不夠完善。
而且，有些規劃中的大型商業尚在建設中，短期內可能仍需依賴外部商圈。
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