房企盈利與虧損的雙面真相：你不可不知的內(nèi)幕

2025年年報(bào)季，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一幅奇景。

一邊是爆雷房企紛紛宣告“扭虧為盈”。佳兆業(yè)預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)超500億元，碧桂園預(yù)計(jì)盈利10-22億元，世茂、遠(yuǎn)洋、金科、旭輝皆是如此。

另一邊，曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科，卻交出了巨虧885億元的答卷。虧損比2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

同樣身處行業(yè)寒冬，為何命運(yùn)如此不同？

那些“賺翻了”的房企，并非靠賣房翻身。

秘密在于“債務(wù)重組收益”。欠債100億，談妥只還50億。省下的50億，會(huì)計(jì)上算作利潤(rùn)。這不是經(jīng)營(yíng)好轉(zhuǎn)，而是債權(quán)人讓利。

剔除這筆“紙面收益”，真實(shí)經(jīng)營(yíng)慘不忍睹。禹洲集團(tuán)預(yù)告盈利234億，剔除重組收益后，實(shí)際凈虧112億。

所以，爆雷房企的“扭虧為盈”只是報(bào)表魔術(shù)。行業(yè)基本面并未改善。土地跌價(jià)、資產(chǎn)減值、利息費(fèi)用化——真實(shí)的經(jīng)營(yíng)虧損依然觸目驚心。

債權(quán)人炸毛可以理解。但冷靜看，這正是妥協(xié)的結(jié)果。債務(wù)重組雖讓利，卻給了房企喘息空間。

萬(wàn)科走了完全不同的路。

它沒有做整體債務(wù)重組。沒有債權(quán)人減免債務(wù)，也就沒有“重組收益”來(lái)美化報(bào)表。萬(wàn)科的虧損是真實(shí)的：銷售腰斬，毛利率跌至8.1%，存貨跌價(jià)208億，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流近17年來(lái)首次為負(fù)。

為了活下去，萬(wàn)科選擇了國(guó)資接管。深鐵集團(tuán)累計(jì)提供超300億低息借款，68億債券成功展期。但一年內(nèi)到期有息負(fù)債1605億，賬面現(xiàn)金僅656億。審計(jì)師給出“持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性”的意見。

就在這一片混沌中，新的變化出現(xiàn)了。

“38號(hào)文”發(fā)布以來(lái)，很多投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商重新回到了拿地市場(chǎng)。

這是一個(gè)至關(guān)重要的信號(hào)。

為什么重要？因?yàn)橘Y本是最聰明的。投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商敢于出手拿地，說(shuō)明他們判斷：風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大量釋放，底部區(qū)間已經(jīng)出現(xiàn)。這與李嘉誠(chéng)家族重返地產(chǎn)、碧桂園債務(wù)重組落地等標(biāo)志性事件形成呼應(yīng)。

要知道，過去兩三年，拿地市場(chǎng)幾乎冰凍。民營(yíng)企業(yè)不敢拿，國(guó)企央企托底為主。現(xiàn)在，市場(chǎng)化力量開始回歸。這是信心修復(fù)的起點(diǎn)。

當(dāng)然，也要保持清醒。當(dāng)前拿地的主力，仍然集中在核心城市的核心地塊。開發(fā)商對(duì)三四線城市依然避之不及。這說(shuō)明復(fù)蘇是結(jié)構(gòu)性的，不是全面的。

另外，那些通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)“紙面盈利”的房企，是否有能力參與拿地？恐怕很難。它們的現(xiàn)金流并未真正改善。而萬(wàn)科這樣的巨虧企業(yè)，更無(wú)力擴(kuò)張。

所以，這個(gè)信號(hào)的意義更多在于“預(yù)期”層面——市場(chǎng)情緒在好轉(zhuǎn)，政策效果在顯現(xiàn)。但傳導(dǎo)到大多數(shù)房企的經(jīng)營(yíng)層面，還需要時(shí)間。

爆雷房企走“債權(quán)人讓利”之路，報(bào)表好看，經(jīng)營(yíng)沒變好。萬(wàn)科走“國(guó)資輸血”之路，不賴賬，但虧損實(shí)打?qū)崱?/p>

兩條路，共同指向一個(gè)真相：行業(yè)遠(yuǎn)未走出寒冬。

但“38號(hào)文”之后的拿地回暖，讓我們看到了曙光。2026年的房地產(chǎn)，或許比想象中更樂觀一些。只是，樂觀不會(huì)均勻地灑向每一家房企。

紙面盈利救不了命。真實(shí)巨虧也未必判死刑。真正能活下來(lái)的，是那些能產(chǎn)生真實(shí)現(xiàn)金流、能重新拿地、能靠經(jīng)營(yíng)而不是靠會(huì)計(jì)魔術(shù)贏得未來(lái)的企業(yè)。

信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。但路，還得自己走。