廣東
我是大蘇。3月27日，龍湖發布2025年財報。
作為中國民營房企的標桿，這份成績單自然備受關注。
大蘇看完后最大的感受是：地產寒冬里，龍湖已悄然換了一副“骨架”。
回歸正題。
這份財報看點十足，既有首次錄得核心虧損的“意料之中”，也有債務結構質變、轉型加速的“意外之喜”。
我把核心數據整理了一下：
看點一：債務“換錨”，龍湖終于不再看天吃飯
本次財報最大的亮點，龍湖已經基本完成了從“信用融資”向“資產融資”的債務結構切換。
債務高峰已過：2025年是龍湖集團層面債務到期的最高峰，全年償還220億元，已安全平穩度過。CFO趙軼明確表示，“2025年已經成功穿越了債務的最高峰”。
剩余債務可控：2026年剩余到期債務僅約61億元，2027年約62億元，規模有限且已有序鋪排。
境內債即將清零：管理層透露，到2026年底或2027年1月，龍湖所有的境內債及境內中票將全部還清，僅余少量海外美元債在2027年后清償。
結構質變：過去三年半，龍湖累計壓降有息負債約600億元，供應鏈融資清零。目前經營性物業貸規模已突破1000億元，銀行融資占比接近90%。這意味著龍湖的負債來源已經從依賴市場信用的“短期借款”，變成了以持有資產為抵押的“長期貸款”。
解讀：對于民營房企而言，信用債市場的大門幾乎關閉。龍湖能夠提前完成信用債的清零，將負債結構錨定在穩定的經營性物業貸上，相當于在“無信用可借”的環境里，為自己修建了一條獨立的自有資金渠道。
看點二：運營+服務撐起半邊天，利潤貢獻反超開發
在開發業務普遍虧損的背景下，龍湖提前布局的運營和服務業務，已經成為穿越周期的“定海神針”。
利潤貢獻近80億：2025年，運營及服務業務合計實現核心權益后利潤79.2億元，已經大幅超過地產開發業務，且整體毛利率超過50%。
收租超百億：商業投資航道全年租金收入112.1億元，累計運營99座商場，出租率保持97%的高位。
物業穩健：龍湖智創生活在管面積約3.6億平方米，全年收入112.3億元。
解讀：地產開發業務的結算毛利率承壓，導致龍湖首次出現核心利潤虧損（-17億元）。但運營和服務業務貢獻的79.2億元利潤，實際上覆蓋了開發業務的虧損還有盈余，最終支撐了報表層面10.2億元的正向歸母凈利潤。這就是龍湖和其它開發商最大的區別：人家還在靠賣房回血，它已經靠收租“暴富”。
看點三：陳序平的時間表——最晚2028年，不再靠周期吃飯
管理層在業績會上給出了清晰的“時間表”：
2025-2026年：利潤低點。開發業務的結算壓力將在這兩年集中體現。
2027年開始：恢復增長。開發業務逐步減虧，運營及服務保持兩位數增長。
最晚2028年：完成轉型。運營及服務業務收入將超過地產開發收入，屆時有息負債預計降至1200億元左右，且幾乎都是長周期的經營性物業貸。
陳序平的原話是：“我們有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現！”
最晚2028年，它就不再是一家“看周期”的開發商了。
龍湖這份財報，可以看作是行業切換的一個縮影。
從“高杠桿、快周轉”的開發商，轉向“低負債、重運營”的資管公司，這條路龍湖已經走了三四年，同行者也不少，但大多還是艱難摸索中。
走到今天，總算看到了隧道盡頭的亮光。
它至少證明了一件事：民營房企不一定只有“倒下”或“被收購”兩條路。主動縮表、重構債務、培育第二曲線，也能找到新的活法。
當然，挑戰還在。
開發業務的虧損什么時候能修復？運營業務的增長能不能穩住兩位數？
這些都得看2026年的答卷。
但不管怎么說，龍湖已經站到了新周期的起跑線上。
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