久等了，這會(huì)是今年深圳樓市封面

進(jìn)入2026年，市場(chǎng)情緒正在發(fā)生一種微妙的變化

它談不上熱烈，甚至也說不上真正回暖

這段時(shí)間我問過不少開發(fā)商，也真實(shí)走訪了很多城市，最直觀的感受就是，成交量正在回穩(wěn)，政策節(jié)奏仍在延續(xù)

所有跡象都在指向一個(gè)方向：

最劇烈的下行階段，似乎正在過去

但有意思的是

也正是在這樣的節(jié)點(diǎn)，新項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)交出漂亮的成績

反而讓我們?cè)絹碓诫y判斷：

一個(gè)項(xiàng)目

究竟是真的成立，還是只是恰好贏在了周期里

如果賣得好已經(jīng)成為基操

那接下來，判斷一座城市豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，究竟該落在哪里？

要聊這個(gè)問題

深圳，是繞不開的樣本

過去十年，深圳豪宅早已形成了一套高度穩(wěn)定的勝出邏輯：地段資源 + 房價(jià)驅(qū)動(dòng)

幾乎無往不利

世界前海灣示意圖

尤其是2025年年底，這套邏輯迎來了極為密集的一次集中驗(yàn)證

多個(gè)豪宅幾乎同期入市，極端的去化速度反復(fù)上演

全國關(guān)注度，也在短時(shí)間內(nèi)高度匯聚于此

可以說所有一線城市里，深圳是最不缺成績單的那個(gè)

所以對(duì)于當(dāng)下這座城市而言

當(dāng)“結(jié)果證明”不再構(gòu)成差異，真正拉開豪宅差距的，只剩下產(chǎn)品本身

我想借一個(gè)深圳樣本，看清楚這條分水嶺，究竟長什么樣

示意圖

記住它的名字：深圳觀潮

01

之所以敢如此篤定

深圳觀潮做的一件事，是真正意義上把深圳豪宅的競(jìng)爭核心，從結(jié)果拉回到了產(chǎn)品系統(tǒng)

什么意思

我想很多人可能都聽過這個(gè)詞

超級(jí)底盤

但不太一樣的是，在深圳觀潮這里，“超級(jí)底盤”從來不是用來反復(fù)消費(fèi)、或者什么營銷話語

從一開始項(xiàng)目就沒有糾結(jié)于通過超級(jí)底盤多做一點(diǎn)空間

反而選擇直接回答一個(gè)更根本的問題：

在高密度、強(qiáng)商業(yè)、與強(qiáng)公共屬性并存的城市語境中，住宅究竟如何才能長期成立？

也正是在這一層

深圳觀潮讓深圳豪宅，真正觸及了：產(chǎn)品范式躍遷

示意圖

要知道回溯行業(yè)絕大多數(shù)底盤的實(shí)踐，路徑其實(shí)高度趨同

一種，是受限于高容積率與緊湊地塊

只能通過抬高“架空層+大堂”勉強(qiáng)補(bǔ)償公共性，這成為過去深圳高密住宅的極為普遍的解法

另一種，即便具備一定空間條件

也不過是進(jìn)行簡單的縱向疊加，生硬做出一、二層空間，再疊加底商

這也是為什么很多項(xiàng)目看似做出了“底盤”

但結(jié)果往往很尷尬，景觀被壓縮，商業(yè)干擾嚴(yán)重，最終住宅成了一個(gè)與城市斷絕關(guān)系的孤島

所以問題從來不在于有沒有底盤

而在于

底盤是否真正承擔(dān)起“重構(gòu)秩序”的責(zé)任

深圳觀潮給出了一個(gè)完全不同的答案

總平示意圖

作為深圳新規(guī)之后的首批住宅之一

背后是多重條件的同時(shí)成立：約3.4容積率+建筑限高80米+143-500平純大戶型住宅屬性+商業(yè)配套+濱海廊橋+奢闊圍合式建筑布局

較低容積率與限高，有效控制了建筑體量

圍合式布局，則讓中央空間形成一個(gè)真正被圍合的公共核心，打造約5.3萬平米立體景觀，成就完美的中央場(chǎng)域

所有條件疊加在一起

才真正釋放了深圳極為罕見的底盤自由度

概念方案示意圖

換句話說，底盤不再只是被動(dòng)承載向上的壓力，而開始擁有向內(nèi)外舒展開來的空間

而這

也正是深圳觀潮內(nèi)核所在：

實(shí)現(xiàn)深圳首個(gè)「縱向 × 橫向」同時(shí)展開的五重立體底盤

可以看到，橫向的一、二層，以商業(yè)街區(qū)的形式，承擔(dān)對(duì)外的城市界面與公共活力；縱向向上，則以三層立體內(nèi)境，為住宅系統(tǒng)構(gòu)建起穩(wěn)定而連續(xù)的內(nèi)部秩序

更重要的是

這一套立體結(jié)構(gòu)并非為了形式炫技，真正的目的是用一個(gè)系統(tǒng)

同時(shí)化解三類長期存在的結(jié)構(gòu)性矛盾

第一

通過三層蓋板體系，讓商業(yè)從獨(dú)立板塊轉(zhuǎn)變?yōu)檫B接各處的活力紐帶

與僅用一塊蓋板強(qiáng)行切割不同，深圳觀潮在三層之上

示意圖

形成一個(gè)完整、可獨(dú)占的歸家園林層

商業(yè)被完整地納入底盤系統(tǒng)之中，在結(jié)構(gòu)層面又完成對(duì)噪音、油煙、人流的管理

甚至蓋板之上還做了架空層體系

超級(jí)底盤示意圖

你下樓是商業(yè)都市繁華，上樓是獨(dú)享的空中森林，不同業(yè)態(tài)各自發(fā)揮、互不干擾

也讓住宅第一次擁有獨(dú)屬于自己的底盤花園

第二，是在社區(qū)內(nèi)部

地塊整體抬高約12-17米之后，如果只把景觀從平面變成立體

這在當(dāng)下并不稀奇

而在圍合式的總圖結(jié)構(gòu)下，項(xiàng)目樓間距被拉開至橫向約96米、縱向約100米

在這樣尺度之上，景觀也才真正具備了被分層經(jīng)營的可能

示意圖

我們看到在整個(gè)社區(qū)內(nèi)部，以海洋意象為靈感，構(gòu)筑起“一心十島”的立體秩序

中央兒童戲水池“蔚藍(lán)寶石”成為整個(gè)社區(qū)海洋之心的點(diǎn)睛之筆

概念方案示意圖

又在旁側(cè)利用建筑檐下灰空間打造約200平的多功能平臺(tái)，用于未來用戶社交與停留

但是還沒完

哪怕是二層與三層的邊界位置，原本應(yīng)當(dāng)是被快速通過的功能線

概念方案示意圖

也被處理為可行走、可停留的邊界峽谷畫廊，成為最美邊界線

行走其中，人并非被動(dòng)觀看景觀，而是被不斷引導(dǎo)、進(jìn)入不同層級(jí)的場(chǎng)景

概念方案示意圖

在這一點(diǎn)上深圳觀潮的立體底盤，首先是一套景觀系統(tǒng)，其后，才容納了商業(yè)與城市接口的進(jìn)一步展開

所以第三，通過濱海廊橋（預(yù)留接駁條件）的介入，還在底盤之上規(guī)劃預(yù)留了一條明確的城市承接路徑

規(guī)劃示意圖

這使項(xiàng)目不是一個(gè)向內(nèi)自洽的封閉系統(tǒng)，而具備了與周邊區(qū)域持續(xù)發(fā)生關(guān)系的能力

所以

當(dāng)我們回看整個(gè)深圳觀潮

真正的超級(jí)底盤，從來不是多做幾層空間

本質(zhì)是讓密度、商業(yè)與居住秩序這些高度復(fù)雜、彼此沖突的系統(tǒng)可以長期共存

這也意味著，深圳豪宅第一次不再只是比拼誰的地段更好

真正進(jìn)入產(chǎn)品力競(jìng)爭

02

但這也還是結(jié)構(gòu)前提

超級(jí)底盤也只是把城市級(jí)資源釋放了出來，更關(guān)鍵在于這套秩序

是否被精準(zhǔn)轉(zhuǎn)譯為

每一棟建筑、每一戶住宅都能真實(shí)感知的居住體驗(yàn)

對(duì)于深圳觀潮而言，并未繼續(xù)沿用“標(biāo)準(zhǔn)塔樓 + 底商配套”的慣性做法

相反，項(xiàng)目從一開始

就將建筑本身重新定義為：被資源驅(qū)動(dòng)的單體系統(tǒng)

深圳觀潮誕生于深圳最難復(fù)制的地段之一：前海灣南向?yàn)I海，也是整個(gè)世界前海寶中片區(qū)近15年來

稀缺難得的南向?yàn)I海住宅地塊

而且在超級(jí)底盤整體抬高之后，大部分住宅樓棟首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的視點(diǎn)高度，已然接近20米

實(shí)景合成圖

海面、天際線與城市輪廓幾乎是天然地滲透到窗前

在這種絕對(duì)優(yōu)勢(shì)之下

傳統(tǒng)的戶型邏輯反而失效了

如果繼續(xù)按照為了指標(biāo)去拼低密、為了均好去做對(duì)稱的方式，本質(zhì)上是在消耗資源，而非放大資源

那么，項(xiàng)目是怎么做的

第一層，很多豪宅在平均資源，而深圳觀潮在放大資源

項(xiàng)目沒有將景觀作為一種模糊概念處理，在設(shè)計(jì)之初，就對(duì)三類資源進(jìn)行了極其嚴(yán)苛的拆解

并且按照不同視角的看海比例，細(xì)分為：

1、外部一線海景占比：約40%

2、內(nèi)部園景占比：近50%

3、以及城市界面視野

不同資源，被明確賦予不同權(quán)重，直接成為驅(qū)動(dòng)建筑排布與戶型設(shè)計(jì)的首要依據(jù)

而接下來則是神來之筆

第二層，項(xiàng)目做了一個(gè)很大膽的決定：徹底摒棄傳統(tǒng)的中央樓王

要知道在傳統(tǒng)豪宅語境中，“樓王”往往是一個(gè)貨值概念，哪棟樓位于中央、體量最大、貨值最高就叫樓王

而在深圳觀潮，為了避免因單點(diǎn)突出而破壞整體景觀公平性

轉(zhuǎn)而將“樓王”重新定義為：

頭排建筑視野概念分析

1、南向充分占有外部資源的那一排建筑

2、北側(cè)則通過連拼塔樓的方式，最大化承接中央大花園的縱深與完整性

將整個(gè)樓王概念從象征性地標(biāo)轉(zhuǎn)向真實(shí)資源占有，而在資源邏輯徹底清晰之后

戶型也不再被模板化復(fù)制

第三層，每一種戶型，都是一次以資源為起點(diǎn)的獨(dú)立研發(fā)

其中最有代表的

位于最南側(cè)臨海占據(jù)極致資源的的頭排建筑，于是我們看見

對(duì)于建面約330平純東南向戶型

項(xiàng)目采用360°全景艙布局+超級(jí)主臥系統(tǒng)，同時(shí)承接?xùn)|南與西南雙向視野

目之所及

是約300米內(nèi)灣式全景瞰海盡收眼底

站在項(xiàng)目眺望前海灣

主臥也被賦予近乎獨(dú)立空間尺度

看海不再是賣點(diǎn)，海面、夕陽、清風(fēng)，就是你的日常

而到了建面約260平全景艙戶型

又以“超級(jí)玄關(guān)中軸”為核心，入戶即對(duì)景

于是走道被用來延展視野，客餐廳高度集約，再將陽臺(tái)一拆為二，又形成雙 270° 的連續(xù)視野，讓城市與海灣在轉(zhuǎn)角處完成交匯

就連園景向的T3樓棟戶型

依然堅(jiān)持獨(dú)梯入戶，以私密性換取穩(wěn)定的居住秩序，確保更多戶型可以充分享受到中央花園的完整尺度

這種極端的資源占有，在過去的深圳幾乎前所未有

這已經(jīng)不只是做產(chǎn)品

天際大平層示意圖

本質(zhì)上，是在為前海這片海，定制一個(gè)最好的看臺(tái)

在城市核心繁華之上，把靜謐的海風(fēng)留在窗前，這塊底盤這樣的設(shè)計(jì)系統(tǒng)本身

就是豪宅的邊界感

03

而當(dāng)這樣的系統(tǒng)也是態(tài)度，開始被推向更大的尺度

它的價(jià)值

也必然會(huì)向外擴(kuò)散

如果把視角拉遠(yuǎn)一點(diǎn)，會(huì)更清楚

我想很多人熟悉深圳是從后海開始的，總部經(jīng)濟(jì)落地多年，辦公、商業(yè)、公園、居住彼此嵌合，某種意義上，后海是一座結(jié)果型城市

但是深圳其實(shí)是發(fā)跡于寶安，這也是為什么前海寶中和后海不一樣

項(xiàng)目所在世界前海區(qū)位

寶中不缺級(jí)別

環(huán)繞旁側(cè)是灣區(qū)之光、灣區(qū)之聲、灣區(qū)之眼、濱海藝術(shù)中心、歡樂港灣等，這些單點(diǎn)拿出來都是世界級(jí)

同樣這里也不缺規(guī)劃與雄心，山海連城、慢行系統(tǒng)、空中廊道，每一項(xiàng)也都極具前瞻性

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)寶中的一個(gè)潛在問題在于，規(guī)劃強(qiáng)于使用，空間強(qiáng)于生活

各類系統(tǒng)往往各自成立

人被分割在不同功能模塊之間，城市缺少一種連續(xù)被使用的可能性

而對(duì)于深圳觀潮

也因?yàn)槌?jí)商業(yè)底盤的存在

成為這一邏輯中最關(guān)鍵：城市縫合器

不同于傳統(tǒng)底商，深圳觀潮的商業(yè)并非被動(dòng)放置，而是完全基于人流結(jié)構(gòu)來組織

通過前期調(diào)研，項(xiàng)目南向主要以為游客與文娛客流為主

于是我們看到除了利用空中連廊

南側(cè)預(yù)留空中連廊接駁示意圖

可以最大程度方便用戶直達(dá)濱海的同時(shí)

臨海側(cè)以層層退臺(tái)的形式

在商業(yè)中形成了大量公共空間

南向商業(yè)效果圖

讓人們?cè)敢馔Ａ簟⒆隆⒏惺軙r(shí)間與海風(fēng)

項(xiàng)目東北側(cè)

又因?yàn)榭拷用駞^(qū)、街坊，以及周邊是商辦和前海瑞吉酒店、Jw萬豪酒店等五星級(jí)酒店，多為具備購買力的高端客群

商業(yè)形態(tài)隨之轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟巍?nèi)凹式街區(qū)

承接更高頻、更穩(wěn)定的城市日常

但更令我震驚的

還是約1.83萬方的商業(yè)街區(qū)意向呈現(xiàn)

東北向商業(yè)示意圖

如果只看示意圖，完全有理由認(rèn)為這是一線城市核心才能擁有的商業(yè)級(jí)別，但在這里不過是小區(qū)配套，也因?yàn)檎w構(gòu)造、商業(yè)業(yè)態(tài)極其豐富

這種細(xì)膩的商業(yè)觸角

讓項(xiàng)目擁有了約5.3萬方的景觀面積，遠(yuǎn)超常規(guī)項(xiàng)目

這也是為什么

深圳觀潮有資格成為區(qū)域真正被空中連廊真正連接的住宅項(xiàng)目

它并沒有把超級(jí)底盤理解為一塊被抬高的私有平臺(tái)，而是將其視作一個(gè)可以被城市繼續(xù)使用的立體公共系統(tǒng)

目的只有一個(gè)：

就是讓一個(gè)高度規(guī)劃化的區(qū)域，重新具備“可生活性”

在梳理項(xiàng)目文本的時(shí)候，有一句話讓我印象極深：這塊地不是完全的創(chuàng)新，而是傳遞，一種紐帶

如今再看，這正是產(chǎn)品價(jià)值真正外溢的起點(diǎn)

04

今天，我沒法講完所有的細(xì)節(jié)，那些項(xiàng)目的審美、工程配置、生活方式構(gòu)建，每一項(xiàng)都值得單獨(dú)展開，也真的讓人目不暇接

但這都不是最重要的

回到最初的問題：當(dāng)“賣得好”不再是稀缺，我們到底在為什么買單？

在深圳觀潮身上

我看到的是一場(chǎng)關(guān)于深圳豪宅敘事的“權(quán)力交接”

我們說一線城市的豪宅，理應(yīng)為全國，拿出頂級(jí)的產(chǎn)品答案

但為什么偏偏是深圳觀潮

為什么偏偏是深圳

甚至項(xiàng)目背后的操盤手，華潤置地、招商蛇口也早已各自在上一輪敘事中取得了足以讓全國矚目的項(xiàng)目成績

如果放在上海或北京，答案并不難理解

深厚的城市積淀、穩(wěn)定的新老錢客群，天然決定了這里孕育的頂級(jí)豪宅，更多是在極致稀缺與歷史延續(xù)中競(jìng)爭

而深圳，本質(zhì)不同

深圳前海騰訊新總部“企鵝島”示意圖

這是一座更年輕、更具流動(dòng)性，也更不迷戀既有范式的城市

當(dāng)這里的頂級(jí)客群，不再只被“最貴”所吸引，轉(zhuǎn)而去尋找更好生活的可能

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)開發(fā)商，也不只盯著營銷數(shù)據(jù)與成績單

創(chuàng)新，才會(huì)真正發(fā)生

去年年底我們就說過：房地產(chǎn)的需求，從未真正枯竭

但真正的問題是需求從哪里來

最好的項(xiàng)目，也從來不是贏在周期里

它本身

就創(chuàng)造了新的周期

深圳觀潮所呈現(xiàn)的

自始至終都是一次冷靜而堅(jiān)定的宣告：

示意圖

中國豪宅的深圳答案

本該如此

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請(qǐng)，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請(qǐng)關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時(shí)間：2026年3月