廣東
這兩天，重慶樓市投下一顆大炸彈。
計(jì)劃收回101宗閑置土地，總面積達(dá)到5854畝，總價(jià)高達(dá)到144.7億元，接近145億。
這并不是小打小鬧。
涉及主城九龍坡、高新區(qū)、大渡口以及榮昌等8個(gè)區(qū)縣，動(dòng)作很快、規(guī)模很大，讓人不得不多留意一下。
很多人第一時(shí)間的反應(yīng)是，政府回購(gòu)?fù)恋兀@是在搞哪一出。
先說(shuō)說(shuō)這145億是從哪兒來(lái)的？
錢不是憑空印出來(lái)的，而是“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債” 。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是政府發(fā)行債券籌集資金，把開(kāi)發(fā)商手里那些閑置、沒(méi)法開(kāi)發(fā)的土地買過(guò)來(lái)。為什么要買？因?yàn)椴簧匍_(kāi)發(fā)商手里拿著地，卻沒(méi)錢建房，土地就這么閑置著，既不能向市場(chǎng)提供房屋，也不能盤活資金鏈。
這次回購(gòu)有個(gè)細(xì)節(jié)要留意。榮昌區(qū)公示的21宗地里，有的地塊早在2014年就已經(jīng)拿地，整整放了11年都沒(méi)動(dòng)工。這種“陳年庫(kù)存”不但占用開(kāi)發(fā)商的資金，還讓土地資源處于休眠狀態(tài)，政府回購(gòu)，就好像給這些僵尸地塊解了困。
這事兒對(duì)開(kāi)發(fā)商意味著什么？說(shuō)白了，就是“輸血續(xù)命”。
過(guò)去這兩年，有多少民營(yíng)房企因?yàn)橘Y金鏈斷了而倒閉？手里有地，可是地是死的，賣不出去也貸不到錢，現(xiàn)在政府用真金白銀來(lái)回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商就能馬上回籠資金，該還債就還債，該發(fā)工資就發(fā)工資。
財(cái)信發(fā)展高管剛辭職，業(yè)績(jī)壓力在那兒，這時(shí)候政府回購(gòu)?fù)恋兀扔谑墙o這些企業(yè)喂了一口救命湯。
但對(duì)于不一樣的房企來(lái)說(shuō)，這碗湯的味道可差別很大。現(xiàn)金流特別緊張的，這筆錢就是能救命的東西，稍微能喘口氣的，可能還不舍得售賣。
畢竟以前拿地的成本，和現(xiàn)在政府回購(gòu)的價(jià)格，不一定能讓他們賺到利潤(rùn)。
再說(shuō)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的直接影響。
政府回購(gòu)?fù)恋刂螅@些土地就進(jìn)入了土地儲(chǔ)備庫(kù)，不會(huì)立刻再投放到市場(chǎng)里面，這代表著什么？市場(chǎng)上的供應(yīng)量在短時(shí)間會(huì)變少。
過(guò)去幾年重慶樓市存在一個(gè)典型問(wèn)題：供應(yīng)太多，需求跟不上。
2025年中心城區(qū)新房住宅成交大概460萬(wàn)方，供應(yīng)只有287萬(wàn)方，供求比0.62，已經(jīng)處于供不應(yīng)求的情況了。核心區(qū)比如說(shuō)渝中半島，供求比更是低到0.12，可以說(shuō)想買都沒(méi)有新房了。
這時(shí)候政府再回購(gòu)一批閑置地，就好像把未來(lái)可能的一部分供應(yīng)也收攬回來(lái)，供需的天平，正在悄悄朝著賣方那邊傾斜。
然而這僅僅是事情的一個(gè)方面。
另一方面，回購(gòu)?fù)恋氐腻X不是印出來(lái)的，而是靠發(fā)債借的，是得償還的。
地方政府本來(lái)債務(wù)壓力就挺大，再背上145億的包袱，該怎么去化解，那就只能等著市場(chǎng)回暖之后，把整理好的土地以更高的價(jià)格賣出去。
也就是說(shuō)，今天的回購(gòu)，是為了明天能夠更好地賣出，政府也在籌劃著一大盤棋，先穩(wěn)定住市場(chǎng)，再找合適的時(shí)機(jī)出貨。
說(shuō)到這里，得把另一條線引入。政府工作報(bào)告里提到的“收購(gòu)存量商品房” 。
重慶今年2月出臺(tái)的22條新政當(dāng)中，有一條挺關(guān)鍵的：引導(dǎo)國(guó)企多渠道籌措資金收購(gòu)存量商品房，用作保障性住房、人才房，收購(gòu)主體還能拿到總金額1%的補(bǔ)貼。
那這和回購(gòu)?fù)恋赜惺裁绰?lián)系？
一是收地，一是收房，兩邊都在進(jìn)行。收地是為了減少供應(yīng)、盤活閑置資源，收房是為了消化庫(kù)存、解決保障住房需求。把這兩件事合一塊兒，邏輯就順了：減少土地供應(yīng) → 減少新房潛在供應(yīng) → 國(guó)企收購(gòu)存量房 → 消化現(xiàn)有庫(kù)存 → 穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期 → 市場(chǎng)信心修復(fù)。
數(shù)據(jù)已經(jīng)有跡象了。
2026年1到2月。重慶中心城區(qū)商品房成交99.1萬(wàn)平方米，春節(jié)假期商品住房成交同比增長(zhǎng)3%。雖說(shuō)住宅均價(jià)略微降到13208元/平方米，但“量穩(wěn)價(jià)調(diào)”正好是政策所想要的既不讓房?jī)r(jià)亂漲，也不讓市場(chǎng)沒(méi)了活力。
還要留意的是結(jié)構(gòu)變化。
2025年中心城區(qū)新房供應(yīng)287萬(wàn)平方米，成交460萬(wàn)平方米，去庫(kù)存正在真真切切地進(jìn)行著。而好房子（四代宅、綠色建筑等）在春節(jié)期間的成交占比達(dá)到34%。
這說(shuō)明什么？剛需和改善需求都在，只是以前被高房?jī)r(jià)和悲觀預(yù)期壓住了。 現(xiàn)在政府回購(gòu)?fù)恋?收購(gòu)存量房，等于一邊給市場(chǎng)托底，一邊用真金白銀給信心加碼。
當(dāng)然，不能只唱贊歌。
這輪操作里還有幾個(gè)問(wèn)號(hào)。
第一個(gè)問(wèn)號(hào)，回購(gòu)?fù)恋氐膬r(jià)格究竟該怎么確定？
公示里沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)，但能想到，開(kāi)發(fā)商當(dāng)年拿地的價(jià)錢和當(dāng)下市場(chǎng)不景氣時(shí)候的評(píng)估價(jià)肯定有差別。要是價(jià)格壓得太低，開(kāi)發(fā)商就會(huì)寧愿把土地閑著也不賣掉，要是給的價(jià)格太高，政府就有可能虧本，這里面的博弈直接關(guān)系到政策能不能實(shí)行并且見(jiàn)到效果。
第二個(gè)問(wèn)號(hào)，145億夠不夠？
重慶主城+8個(gè)區(qū)縣，總共5854畝地，平均一畝地大概247萬(wàn)。這個(gè)價(jià)格在主城區(qū)也許剛能收回成本，在遠(yuǎn)郊區(qū)縣可能還有賺錢的空間。可是問(wèn)題是，閑置土地不只是這101宗，第一批只是小試一下，后面會(huì)不會(huì)有第二批、第三批，資金從哪兒來(lái)？
第三個(gè)問(wèn)號(hào)，當(dāng)收購(gòu)存量商品房來(lái)當(dāng)作保障房的時(shí)候，實(shí)際操作中怎么避免“左手倒右手”？
國(guó)企去做收購(gòu)，資金也是借的，如果收購(gòu)價(jià)格不合適，或者收購(gòu)之后租不出去、賣不掉，最后又變成新的庫(kù)存，那就會(huì)進(jìn)入循環(huán)。
最后一個(gè)問(wèn)號(hào)，這些政策是能真的激活市場(chǎng)，還是僅僅只能短期托底？
從克而瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶二手房均價(jià)近一年穩(wěn)定在10400-10700元/㎡，新房大概13600元/㎡，跌幅有了些收窄。不過(guò)“止跌”不等于“反彈”，核心區(qū)像渝中、兩江新區(qū)確實(shí)在回升，個(gè)別板塊漲幅甚至達(dá)到17.49%，可是遠(yuǎn)郊比如巴南、大渡口還在承受壓力。分化將會(huì)越發(fā)明顯。
說(shuō)白了，到當(dāng)下，樓市的發(fā)展，依靠的不是單一政策，而是一套組合拳。回購(gòu)?fù)恋亟鉀Q的是供給端的死結(jié)，收購(gòu)存量房解決的是需求端的顧慮，再加上公積金降利率、多子女家庭補(bǔ)貼、“賣舊買新”退稅這些細(xì)活 ，重慶這次確實(shí)在下一盤大棋。
樓市的情況，確實(shí)正在產(chǎn)生變化。
但變的不是“漲還是跌”那么簡(jiǎn)單，而是游戲規(guī)則本身。政府從“賣地賺錢”變成“回購(gòu)?fù)械住保_(kāi)發(fā)商從“高周轉(zhuǎn)”變成“求生存”，買房人從“閉眼買”變成“挑著買”。 每一個(gè)角色都在調(diào)整姿勢(shì)。
重慶的這145億，僅僅是個(gè)開(kāi)端。接下來(lái)就看錢花得值不值，地收得是否巧妙，房賣得好不好。市場(chǎng)會(huì)用實(shí)際行動(dòng)來(lái)表明態(tài)度。
咱們邊走邊看。
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