新年土拍，蠢蠢欲動

春節(jié)剛過，北京、上海新一批宅地已經(jīng)蠢蠢欲動。

上海已明確敲定2026年第一批次土拍名單，共計(jì)3宗地塊，分別位于徐匯長橋、嘉定新城以及青浦徐涇，規(guī)劃建筑面積19.84萬方，起始總價(jià)66.64億。

北京有3宗宅地進(jìn)入招拍掛階段，分別位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)、順義區(qū)南彩鎮(zhèn)和昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，合計(jì)起拍價(jià)約26.07億元，只待3月落槌。

它們都承擔(dān)著各自的使命。

先聊聊上海的三宗地。

無論徐匯長橋、嘉定新城還是青浦徐涇，都曾是“千人搖”的熱門板塊，拿來打頭炮，意圖很清晰，求個(gè)開門紅。

其中關(guān)注度最高的，無疑是徐匯長橋。

15號線羅秀路站上蓋，北臨上中路，向東2.2公里直達(dá)徐匯濱江，周圍配套醇熟。

唯一的缺陷，就是界面太老，商業(yè)配套太“接地氣”，缺一個(gè)能支撐高凈值人群消費(fèi)的商辦中心。

這次，地塊要求引入25%的高品質(zhì)商業(yè)，明顯是想做出一些改變。

當(dāng)然，還有一些小心思。

2022年那會兒，匯成南街里賣9萬一平，大伙兒閉著眼搶，沒個(gè)6年社保連搖號的門票都摸不著。2024年，“海上清和璽”，又把價(jià)格推到了11萬的新高。

但是，值不值一直是個(gè)問題。

目前板塊去化大概在六七成，說明市場正在博弈。

通過補(bǔ)缺，提升板塊價(jià)值確定性，是長橋正在做的事情。至少要讓后來的購房者覺得，這錢花得值。

青浦徐涇地塊，起始樓面價(jià)約3萬/㎡，也是此次出讓中，體量最大的純宅地。

板塊近幾年供應(yīng)量比較大。

2025年11月，寶業(yè)剛剛以17.3億元競得鄰近地塊，樓面價(jià)31561元/㎡，溢價(jià)率5.17%。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年起，徐涇將迎來超過萬套房源解禁，位居上海各板塊之首。

周邊市場方面，2號線沿線已有象嶼招商蟠龍府、中鐵虹橋逸都、虹橋璀璨公館等項(xiàng)目。而板塊新盤成交價(jià)，普遍在6萬-6.5萬元/㎡。

在這種情況下，新地項(xiàng)目能不能守住6萬大關(guān)，對開發(fā)商也是極大的考驗(yàn)。

嘉定新城此次出讓地塊，位于遠(yuǎn)香湖中央活動區(qū)輻射范圍，距11號線白銀路站約800米。

這里看重的是“宜居純粹性”，1.7的容積率，限高40米，這種指標(biāo)在上海新城里算得上是“優(yōu)等生”。

嘉定新城的供地策略非常明確，核心區(qū)只給“好產(chǎn)品”。

從林嶼湖畔的“四開四罄”就能看出，只要政府守住核心湖景資源的稀缺性，5.27萬的價(jià)格就能站得穩(wěn)。

再說北京。

仁和鎮(zhèn)地塊，雖然地處六環(huán)外，但位置熟得不能再熟。上品+奧萊、婦幼醫(yī)院就在手邊，且附近小區(qū)眾多居住氛圍濃厚。

這種地塊風(fēng)險(xiǎn)較低，加上約1.54萬的起始樓板價(jià)，給足了開發(fā)商操作空間。

順義南彩地塊同樣主打穩(wěn)定。

地鐵500米的距離，還給了潮白河的河景，地塊容積率約1.3，限高36米，預(yù)計(jì)為洋房/小高層低密產(chǎn)品。

西側(cè)為新房小區(qū)住總·青年ONE，打得也是“洋房+地鐵+低總價(jià)”策略，目前已售罄。

昌平南邵則甩出了1.01的容積率，這在目前的北京是非常稀缺的，僅有北京潤園可比。

這也和周圍新盤，打出了差異化。

換句話說，也是為后續(xù)產(chǎn)品入市的去化鋪路。

回想蛇年伊始，海淀朱房村地塊400多輪競價(jià)封頂，而前段時(shí)間2026年首場土拍，石景山、通州、順義三宗地，都是底價(jià)成交，沒有波瀾。

這次三宗地，依舊不算熱土，大概率還是底價(jià)成交。

相比去年，北京的供地策略明顯更冷靜，不再靠硬通貨刷流量，而是通過精準(zhǔn)供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)。

北京也好，上海也好，其實(shí)都有一根隱形的線牽著。

2025年上海新房共成交4.4萬套，較2024年提高7.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房共成交21.8萬套，較2024年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)的勢頭已經(jīng)顯現(xiàn)。

北京則開啟了更深度的市場調(diào)節(jié)。

上海在通過土拍完成穩(wěn)的目標(biāo)，北京則在通過精準(zhǔn)供應(yīng)來平衡市場，核心就是兩個(gè)字：

理性。

馬年市場不再相信奇跡，但一種基于市場實(shí)際條件，基于去化達(dá)成的新共識，正在悄然建立。