廣東
大家好，我是大蘇。
當萬科勇奪2025年“虧損王”的時候，有一家出險房企宣布“盈利”了，它就是金科。
據金科股份公告：2025年實現扭虧為盈，凈資產由負轉正，擬申請撤銷退市風險警示（*ST）。
核心財務數據預計：歸母凈利潤在300億到350億元之間；歸母凈資產也從負數變成了50億到70億的正數；扣非后凈利潤為-290億元至-350億元。
相信這個消息會讓很多人大跌眼鏡，前一秒還深陷債務泥潭，今天就宣布盈利了，而且是300多億的巨額利潤。
光看這數字，簡直是地產界的奇跡！
也別急著跟曹操一樣喊“不可能，絕對不可能”，辯上一辯，便知真假。
01 乾坤大挪移
仔細看，扣除非經常性損益后的凈利潤，是負的290億到350億。
那說白了，金科這次“盈利”，玩的就是個財務上的“乾坤大挪移”。
實際上就是走司法重整的路子，在法院主導下，和債權人坐下來重新談條件。
談的結果是：上千億的債務，一部分用現金還，一部分轉成股份，還有一部分裝進信托計劃里慢慢處理。
一系列操作下來，原本賬上欠的很多錢，在法律層面上被“豁免”了。
會計上就把這部分被豁免的債務，計作了“債務重組收益”。
這收益有多大呢？大約680億到700億，這就是金科利潤的主要來源。
那些被豁免的債務，本質上是從債權人手里“換來”的生存機會。
所以你說這盈利是真的嗎？
從會計規則上講，它合法合規。
但從經營角度看，這錢不是賣房子賺來的，是“財務手術”做出來的。
合法，但不一定合理。
02 生死仍未卜
不得不說，金科的神操作，屬實給自己緩了一大口氣。
但想要真正“活下去”，光靠玩“數字游戲”可不夠。
賬上資產質量如何？手里的項目能不能順利盤活？新的輕資產戰略能不能走通？
這些都是未知數。
金科應該也是明白這些的，看得出它也在積極自救：
新設了城市更新、資產管理等部門。
管理層大換血，新董事長有AMC背景，還請了馬蔚華、馮侖這些大佬當顧問。
戰略上更是徹底轉向：投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產，四大板塊全是輕資產方向。
這就很清晰了：以后少自己掏錢拿地，多幫別人管項目、做代建、搞運營。
這個轉型方向是對的，但也很難。
輕資產是個苦活累活，利潤薄，競爭激烈，需要很強的專業能力和資源整合能力。
能不能在眾多專業玩家中殺出一條路，這得打個大大的問號。
市場的耐心是有限的，留給金科的時間，可能也不多了。
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