2025年哪些項目最搶手？背后房企大盤點

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2025年，銷售額突破千億的房企共有10家，相比上年減少1家；百億以上企業(yè)73家，相比上年減少13家。熱銷項目多為頭部央國企在熱點一二線城市開發(fā)的豪宅及改善型產(chǎn)品。TOP100企業(yè)拿地總額同比增長3.9%，全年拿地節(jié)奏呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢。央國企及地方國資仍是拿地絕對主力，民企拿地整體相對偏弱，部分大中型穩(wěn)健民企保持一定投資規(guī)模。

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銷售表現(xiàn)：各陣營房企數(shù)量明顯萎縮，熱銷項目多由頭部央國企打造

2025年，各陣營房企數(shù)量仍在明顯萎縮。銷售額突破千億的房企共有10家，相比上年減少1家，具體企業(yè)包括保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)和濱江集團。百億以上企業(yè)73家，相比上年減少13家。

圖：2021-2025年千億、百億房企數(shù)量比較

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熱銷項目多為頭部央國企在熱點一二線城市開發(fā)的豪宅及改善型產(chǎn)品。選取了2025年銷售額TOP20的商品住宅項目，從開發(fā)企業(yè)來看，熱銷項目多由保利、華潤、建發(fā)等頭部央國企打造。頭部央國企憑借強大的資金實力能夠保障項目資金鏈安全，同時長期積累的品牌信譽和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，結(jié)合對優(yōu)質(zhì)土地資源的把控，能精準匹配市場需求，打造兼具品質(zhì)與性價比的熱銷項目。從項目所在城市來看，這些項目基本在一線及熱點二線城市。這些城市憑借強勁的經(jīng)濟活力、優(yōu)質(zhì)資源集聚效應(yīng)及人口吸附能力，持續(xù)吸引高凈值人群和改善型需求，成為高端住宅與改善型產(chǎn)品的主要市場。從產(chǎn)品類型來看，以豪宅和改善為主，這些產(chǎn)品緊扣居住品質(zhì)升級趨勢，通過優(yōu)化空間功能、提升社區(qū)環(huán)境等設(shè)計，精準滿足高凈值家庭對舒適性與功能性的雙重訴求。

2025年重點城市銷售額TOP20的熱銷項目

頭部央國企及少數(shù)穩(wěn)健民企經(jīng)營較為活躍。2025年，銷售額TOP100與拿地額TOP100重合企業(yè)共計38家，一類是頭部央國企如保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂等，另一類是穩(wěn)健民企如濱江集團、龍湖集團、興耀房產(chǎn)等，這些企業(yè)銷售及拿地規(guī)模均位于前列，經(jīng)營較為活躍，未來擁有較強發(fā)展?jié)摿Α?/p>

表：2025年銷售額TOP100與拿地金額TOP100重合企業(yè)

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拿地情況：重點房企拿地總額同比增長3.9%，拿地?zé)岫取扒案吆蟮汀?/b>

2025年，TOP100企業(yè)拿地總額9640億元，同比增長3.9%。從全年拿地節(jié)奏來看，上半年拿地增長明顯，下半年拿地增幅明顯下降，全年呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢。

圖：2021年-2025年TOP100房企累計拿地總額及同比

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2025年，房企拿地主要有以下特征：

第一，央國企及地方國資仍是拿地絕對主力。2025年，拿地金額TOP100企業(yè)中的央國企及地方國資家數(shù)和金額占比超八成。其中，央國企拿地金額占比約50%，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)、中建壹品等央國企位列拿地金額TOP10，受銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，土地資源向其富集趨勢較為顯著。中建系公司仍保持較高投資規(guī)模，建筑業(yè)務(wù)承壓下積極拓展自投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚等子公司也進入拿地金額TOP100。

第二，民企拿地整體相對偏弱，部分大中型穩(wěn)健民企保持一定投資規(guī)模，部分中小民企積極拓儲。2025年，拿地金額TOP100企業(yè)中民營企業(yè)數(shù)量僅16家，拿地金額占比僅為11%，表明當(dāng)前民營企業(yè)仍保持較為審慎的態(tài)度。從具體企業(yè)來看，濱江等大中型穩(wěn)健型民營企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模，以滿足開發(fā)需要。隨著行業(yè)加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場份額，如邦泰集團拿地超百億，保持較高投資規(guī)模。大華集團、懋源地產(chǎn)、金帝聯(lián)合控股集團在重倉城市積極拓儲。

圖：2025年拿地金額TOP100企業(yè)所有制分布情況（左為金額占比，右為家數(shù)占比）

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代表性房企拿地力度明顯提升。30家代表企業(yè)2025年拿地銷售比均值為30.3%，較上年同期上升9.6個百分點。從代表企業(yè)拿地銷售比離散圖來看，拿地銷售比內(nèi)部分化明顯，部分房企拿地態(tài)度較為積極，其中綠城中國、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂等的企業(yè)拿地銷售比超過40%。自2021年下半年以來，伴隨著市場下行、土地市場降溫明顯，房企拿地銷售比始終保持低位水平，考慮到土儲結(jié)構(gòu)性特征，當(dāng)前房企或存在不少貨值缺口。

圖：代表企業(yè)2025年拿地銷售比與權(quán)益銷售額散點圖

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2025年全國土地市場整體維持結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、區(qū)域分化深化的趨勢，核心一二線城市仍是土地市場主力軍。我們選取了成交總價40億元以上地塊作為高總價地塊代表，溢價率30%以上地塊作為高溢價地塊代表。從高總價地塊和高溢價率地塊月度分布來看，第一季度成交宗數(shù)呈上升趨勢，特別是3月份的高總價地塊金額占比、宗數(shù)占比以及高溢價地塊宗數(shù)占比都是全年最高。拿地企業(yè)方面，頭部央國企占據(jù)絕對主導(dǎo)地位且聯(lián)合拿地成為重要模式。高溢價地塊中，杭州占據(jù)了34宗，全國最高。

圖：2025年22城高總價地塊（左）和高溢價地塊（右）月度分布

注：高總價地塊選取了成交總價40億元以上地塊，高溢價地塊選取了溢價率30%以上地塊。

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2025年以來，房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)發(fā)力與結(jié)構(gòu)性調(diào)整中呈現(xiàn)出回暖與分化并存的特征。12月，中央經(jīng)濟工作會議指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)。展望2026年，政策紅利持續(xù)釋放有望推動市場預(yù)期修復(fù)與需求釋放。在此背景下，房企需堅持精準把握改善性住房需求升級機遇，加速產(chǎn)品力提升與品質(zhì)化建設(shè)，加速去化回款，確保經(jīng)營安全。

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