夫妻一方單獨(dú)對(duì)外出售房屋，能否認(rèn)定為“表見代理”？

案情回顧

趙某與李某系夫妻，二人名下共同擁有一套婚后購(gòu)置的商品房。近年來(lái)，因工作原因，李某長(zhǎng)期在外地生活，案涉房屋主要由趙某及其在本市的父母偶爾照看。

2020年初，經(jīng)朋友介紹，曹某得知該房屋可能出售，遂通過中間人與趙某取得聯(lián)系。看房、議價(jià)等事宜均由趙某本人出面處理。期間，趙某出示了寫有夫妻二人姓名的房產(chǎn)證復(fù)印件，并多次在溝通中提及“家里商量好了”、“我妻子那邊沒問題”等言辭。出于對(duì)趙某業(yè)主身份的信任，以及對(duì)房產(chǎn)證載明共有情況的認(rèn)知，曹某并未堅(jiān)持要求李某到場(chǎng)。

同年5月，雙方在趙某父親在場(chǎng)的情況下，于社區(qū)法律服務(wù)工作站內(nèi)簽訂了《存量房屋買賣合同》。合同賣方處打印有趙某、李某的姓名，但僅有趙某一人簽字。合同約定總價(jià)款為95萬(wàn)元，曹某依約支付了全部購(gòu)房款，趙某亦將房屋交付曹某裝修并入住。

然而，當(dāng)曹某要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，趙某卻以各種理由拖延。后曹某得知，李某對(duì)此次售房事宜并不知情，并明確表示不同意出售。協(xié)商無(wú)果后，曹某將趙某、李某訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶。

庭審中，李某堅(jiān)決抗辯，稱趙某系擅自處分夫妻重大共同財(cái)產(chǎn)，其本人從未授權(quán)，也未在合同上簽字，故該買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。

案件結(jié)果

法院審理后認(rèn)為，趙某雖可能構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但該情形并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。綜合全案交易背景、過程及各方行為外觀，可以認(rèn)定曹某在購(gòu)房時(shí)屬于善意且無(wú)過失的相對(duì)人。因此，趙某與李某應(yīng)當(dāng)依約配合曹某辦理案涉房屋的過戶登記手續(xù)。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、家事代理權(quán)

《中華人民共和國(guó)民法典》第一千零六十條確立了夫妻日常家事代理制度，明確夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，對(duì)雙方發(fā)生效力。該制度旨在便利夫妻共同生活、提高交易效率并維護(hù)交易安全。然而，其適用范圍并非沒有邊界。

“家庭日常生活需要”是一個(gè)具有彈性的概念，往往需要結(jié)合夫妻雙方的收入水平、職業(yè)狀況、資產(chǎn)規(guī)模、所在地經(jīng)濟(jì)生活習(xí)慣等因素綜合判斷。本案中，交易標(biāo)的為價(jià)值10萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)，顯然已超出一般家庭日常消費(fèi)范疇，不屬于日常家事代理所能涵蓋的范圍。因此，趙某出售房屋的行為不能直接適用家事代理規(guī)則而當(dāng)然對(duì)李某發(fā)生效力，需進(jìn)一步考察其是否構(gòu)成表見代理。

二、表見代理

表見代理規(guī)定于《民法典》第一百七十二條，是指行為人雖無(wú)代理權(quán)，但因其表現(xiàn)出享有代理權(quán)的客觀表象，使善意相對(duì)人相信其有代理權(quán)而與之實(shí)施法律行為，該代理行為對(duì)本人發(fā)生效力的制度。其核心在于保護(hù)善意相對(duì)人的合理信賴，維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

在夫妻一方處置重大財(cái)產(chǎn)時(shí)，是否構(gòu)成表見代理，關(guān)鍵在于行為人是否形成了足以令相對(duì)人相信其有處分權(quán)的“權(quán)利外觀”。本案中，趙某之父主動(dòng)向曹某傳遞售房信息，趙某本人出面協(xié)商并簽約，協(xié)議文本明確列明李某為共有人，簽約地點(diǎn)選在具有公信色彩的鎮(zhèn)綜治中心，且交易完成后曹某實(shí)際入住多年未遇權(quán)利人阻撓。這一系列行為串聯(lián)起來(lái)，在一般社會(huì)觀念下，足以讓曹某相信趙某有權(quán)代表夫妻雙方處分該房產(chǎn)，形成了明顯的代理權(quán)外觀。

三、相對(duì)人“善意無(wú)過失”

表見代理的成立，除了存在權(quán)利外觀，還要求相對(duì)人主觀上“善意無(wú)過失”。所謂善意，指相對(duì)人不知道且不應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)代理權(quán)；無(wú)過失，則指相對(duì)人已盡到合理的審查和注意義務(wù)。

判斷相對(duì)人是否善意無(wú)過失，應(yīng)采取主客觀相結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn)。客觀上，以一般理性人在同等交易情境下應(yīng)具備的審慎程度為基準(zhǔn)；主觀上，也需適當(dāng)考慮相對(duì)人自身的認(rèn)知能力和經(jīng)驗(yàn)。在本案中，曹某作為買受人，面對(duì)的是由產(chǎn)權(quán)人之一的趙某及其父親共同推進(jìn)的交易，簽約場(chǎng)所正規(guī)，協(xié)議形式完備，價(jià)款符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情。李某長(zhǎng)期未在房屋所在地居住，由居住于本地的趙某父親協(xié)助處理房屋事宜，亦符合生活常理。在此情況下，要求曹某必須當(dāng)面核實(shí)李某是否親自授權(quán)，未免過于嚴(yán)苛。法院認(rèn)定曹某已盡合理注意義務(wù)，構(gòu)成善意無(wú)過失，是妥當(dāng)?shù)摹?/p>

四、無(wú)權(quán)處分與合同效力的區(qū)分

需要進(jìn)一步闡明的是，本案中法院并未因趙某可能無(wú)權(quán)處分而否定《房屋買賣協(xié)議》的效力，這體現(xiàn)了我國(guó)民法典將處分權(quán)與合同效力相區(qū)分的立法精神。無(wú)權(quán)處分影響的是物權(quán)能否順利變動(dòng)，而非債權(quán)合同的效力本身。只要合同本身不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，即應(yīng)認(rèn)定有效。合同有效是買受人主張履行過戶義務(wù)的基礎(chǔ)。至于李某的權(quán)益因趙某的無(wú)權(quán)處分可能受損，其可依據(jù)法律規(guī)定向趙某主張相應(yīng)的權(quán)利，但這屬于夫妻內(nèi)部關(guān)系問題，不能對(duì)抗善意買受人曹某基于有效合同提出的履行請(qǐng)求。

律師寄語(yǔ)

夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理，因涉及家庭內(nèi)部關(guān)系與外部交易安全的平衡，始終是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)之一。通過對(duì)本案的分析，我們可以得出以下幾點(diǎn)啟示：

首先，對(duì)于夫妻以外的交易相對(duì)人而言，在與夫妻一方進(jìn)行重大財(cái)產(chǎn)交易（如房屋、車輛買賣）時(shí)，雖無(wú)法苛求必須取得夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)簽字，但應(yīng)保持必要的審慎。盡可能在協(xié)議中明確共有情況，選擇公開、正規(guī)的場(chǎng)所進(jìn)行交易，留意行為人與財(cái)產(chǎn)共有人之間的身份關(guān)系與行為互動(dòng)，保留好溝通記錄與付款憑證，這些都有助于在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)證明自身“善意無(wú)過失”的地位。

其次，對(duì)于夫妻雙方來(lái)說(shuō)，清晰的家庭財(cái)產(chǎn)管理意識(shí)和溝通至關(guān)重要。對(duì)于重大財(cái)產(chǎn)的處分，最好能形成共同決策并留存證據(jù)。若一方確需單獨(dú)處理，應(yīng)確保取得另一方的明確書面授權(quán)，以避免日后引發(fā)內(nèi)部糾紛與對(duì)外責(zé)任。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)