8.86億元吃下浦西“爛尾王”背后：存量變局之信達修復“第一號”

2025年8月1日，中國信達（中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司）旗下公司，以評估價19.28億元的46%——8.86億元，拿下爛尾9年的上海浦西佳程廣場（商業(yè)綜合體）。

浦西佳程廣場曾被稱為“上海新靜安商業(yè)地標”。

在這場重量級收購背后，包含著中國房地產(chǎn)市場及資產(chǎn)市場正在發(fā)生的諸多變局。

浦西佳程廣場原設計效果圖

浦西佳程廣場位置示意圖

“爛尾王”

佳程集團，為一家成立于1992年的港資企業(yè)（總部設在香港，內(nèi)地總部位于上海）。

2000年，佳程集團開始計劃投資建設亞太一流的寫字樓。

2005年，北京佳程廣場問世，躋身北京商務樓三甲。

2015年，佳程集團提出“5年32程”戰(zhàn)略，即在5年內(nèi)（2016年~2020年），在全國重點一二線城市打造32個佳程廣場項目，其中上海、北京、深廣、成渝為其重點地區(qū)。

然而，外匯管制、多線擴張等原因，導致佳程集團資金鏈斷裂。

作為重點項目，重慶佳程廣場于2015年停工，上海浦西佳程廣場則在2016年底外立面基本完工時停工。

上海浦西佳程廣場與重慶佳程廣場在設計之初，均以地理位置優(yōu)越、規(guī)劃宏大著稱，其定位亦為當?shù)氐闹匾貥诵陨虡I(yè)綜合體，具備較高的商業(yè)價值和發(fā)展?jié)摿Αｍ椖康耐９ぃ苟邷S為當?shù)貍涫懿毮康摹盃€尾王”。

2022年，因佳程集團破產(chǎn)，上海浦西佳程廣場與重慶佳程廣場正式進入司法處置程序。

然而，在市場下行或預期不明朗的情況下，面對佳程廣場這種前期投入巨大、回報周期長、市場環(huán)境變化較多的項目，投資者普遍趨于保守，不愿承接其高風險。

重慶佳程廣場，在2022年進入破產(chǎn)清算程序后，歷經(jīng)16次流拍，起拍價從2022年的19.3809億元跌至2024年12月31日的4.103億元成交。

上海浦西佳程廣場，在2025年1月首次拍賣時起拍價為13.49億元，經(jīng)連續(xù)4次流拍，直到8月1日第5次降價至8.86億元才最終成交。

乾元修復+坤澤改造

本次拍下上海浦西佳程廣場的，是中國信達旗下的上海信秀復一號企業(yè)管理有限公司。

公開信息顯示，上海信秀復一號，由信達乾元（天津）資產(chǎn)修復投資合伙企業(yè)（有限合伙）100%控股，而信達乾元由中國信達近100%控股。

從觀察者的視野解讀——

“上海信秀復一號”，“信”，即信達；

“秀復”即修復；

上海浦西佳程廣場的收購，為信達在上海以修復方式（資產(chǎn)修復平臺）完成的第一號工程。

這又是什么意思呢？

這涉及信達在2025年成立的兩個新平臺——

2025年3月12日，信達乾元（天津）資產(chǎn)修復投資合伙企業(yè)（有限合伙）成立。同日，信達坤澤（天津）資產(chǎn)改造投資合伙企業(yè)（有限合伙）成立。

乾元修復+坤澤改造——

這兩個命名很有傳統(tǒng)文化韻味：乾元主剛猛，坤澤主陰柔；乾元主開拓，坤澤主孕育孵化。

從股權結(jié)構(gòu)看——

乾元修復，中國信達出資200億元，持股比例99.995%；信達資本旗下鑫盛利保股權投資有限公司出資100萬元，持股比例0.005%，鑫盛利保作為普通合伙人（GP）擔任乾元修復執(zhí)行事務合伙人。

坤澤改造，中國信達出資47.5億元，持股比例94.981%；北京信達悅生活服務有限公司出資2.5億元，持股比例5%；信達資本旗下鑫盛利保股權投資有限公司出資100萬元，持股比例0.02%。鑫盛利保作為普通合伙人（GP）并擔任執(zhí)行事務合伙人。

除了出資額的差異，乾元修復與坤澤改造最大的差異，在于后者有信達悅生活的加入，由此股權結(jié)構(gòu)帶來了市場對其功能側(cè)重的猜想——

乾元修復，聚焦于資產(chǎn)修復，尤其是針對問題資產(chǎn)進行收購、處置和價值提升。即乾元修復是在前面排雷，面對高風險項目（如爛尾樓），處理資產(chǎn)遺留問題，完成資產(chǎn)正常化。

坤澤改造，偏向于資產(chǎn)改造，通過引入多元化的出資方，增強資金來源的廣泛性和靈活性，同時借助多方資源推動項目運營和市場價值提升。即坤澤改造要以信達悅生活（或第三方商管公司），通過改造與業(yè)態(tài)重組，實現(xiàn)“從困境到優(yōu)質(zhì)”的運營升級。

換言之，從2025年伊始，信達就在地產(chǎn)紓困模式上進行了新的嘗試，推出了新的平臺解決方式。這種乾元修復+坤澤改造的模式，在上海浦西佳程廣場初試鋒芒——“上海信秀復一號”登場。

750億元存量盤活母平臺

根據(jù)公開信息，2025年至今，信達正式設立的存量不動產(chǎn)紓困盤活母平臺規(guī)模已達750億元。除了200億元信達乾元修復、50億元信達坤澤改造，還包括：200億元信達紓困盤活，100億元信投紓困，200億元存量不動產(chǎn)收儲基金等。

200億元信達紓困盤活——

2025年2月，信達紓困盤活（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）成立，信達地產(chǎn)股權占比49.9975%，中國信達股權占比49.9975%，信達資本旗下鑫盛利保作為普通合伙人及執(zhí)行事務合伙人，占比0.005%。主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設等。

100億元信投紓困——

2025年2月，天津信投紓困企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）成立，信達投資股權占比49.9975%，中國信達股權占比49.9975%，信達資本旗下鑫盛利保作為普通合伙人及執(zhí)行事務合伙人，占比0.01%。

200億元存量不動產(chǎn)收儲基金——

2025年4月，珠海華發(fā)集團與中國信達簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議及200億元存量房收儲基金協(xié)議。中國信達與珠海華發(fā)集團成立了廣東省粵信安不動產(chǎn)投資合伙企業(yè)，出資額200.02億元人民幣，由珠海華發(fā)旗下珠海市安居集團、珠海華金啟元與中國信達及其子公司信達資本旗下鑫盛利保共同出資，并由鑫盛利保擔任執(zhí)行事務合伙人。

今年初，信達資本董事會執(zhí)行委員會委員姜浙曾對《21世紀經(jīng)濟報道》表示：

“中國信達集團及全國各分公司作為房地產(chǎn)行業(yè)風險化解的‘國家隊’，一直以來就通過聯(lián)合信達地產(chǎn)、信達投資、信達資本等系統(tǒng)內(nèi)不動產(chǎn)化解專業(yè)機構(gòu)，共同發(fā)起多個存量盤活投資平臺。”

根據(jù)中國信達發(fā)布，2022年至2025年3月末，中國信達累計化解房地產(chǎn)風險項目174個，投入資金867億元，實現(xiàn)保交房11.8萬套，解決拖欠農(nóng)民工工資21.3億元，兌付房地產(chǎn)企業(yè)涉眾理財產(chǎn)品23.3億元，支付上游供應商欠款150.6億元，帶動貨值約4145億元項目復工復產(chǎn)。

引入Pre-REITs

乾元修復+坤澤改造正是在一次次紓困實踐中所探索出來的。

乾元修復+坤澤改造紓困，采用了Pre-REITs方式，這也是國內(nèi)AMC（資產(chǎn)管理公司）首次在全國范圍不動產(chǎn)項目紓困中，規(guī)模性地將公募REITs作為主要退出路徑選擇之一。

姜浙在乾元修復及坤澤改造兩只平臺設立之初曾表示：

“這是我們首次設立的兩個面向全國市場的非住類不動產(chǎn)紓困投資平臺，它們成體系地將金融與商業(yè)模式深度融合，并鏈接公募REITs作為退出方式。”

所謂Pre-REITs，是指以尚未形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎設施或商業(yè)不動產(chǎn)為標的，以公募REITs退出為主要目標的私募投資基金。

由于AMC所涉足的主要是通常所說的“特殊資產(chǎn)”、“困境資產(chǎn)”，要面對的是有一定問題的資產(chǎn)的盤整，而問題資產(chǎn)不能夠直接發(fā)起公募REITs。Pre-REITs填補了“未達標資產(chǎn)→REITs合格資產(chǎn)”的培育空白。

信達通過將商業(yè)體收購、盤活，以“Pre-REITs收購→運營提升→注入公募REITs”路徑，形成“募投管退”完整鏈條。

姜浙分析認為：

“通過Pre-REITs模式，允許投資者提前參與到非住宅類標的資產(chǎn)的建設、運營及培育中，深度介入項目盤活的全過程。”

目前，公募REITs發(fā)行火熱，認購“一票難求”。在此情況下，向公募REITs的上游遷移，利用優(yōu)質(zhì)的Pre-REITs介入投資，就變得富有吸引力。

有分析認為，信達具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗，各平臺及分、子公司之間可以形成協(xié)同合力，根據(jù)紓困對象的實際情況，去組合應用紓困平臺與盤活方式。而我們看到的信達所發(fā)生的變化，也說明了當前紓困所面對資產(chǎn)對象的復雜性。

例如，信達今年宣布落地的上海另一重大紓困項目——上海黃浦琴海苑（大興街）舊改項目就是這樣的組合拳。

該項目為黃浦區(qū)知名疑難項目，地處黃金地段卻歷經(jīng)20余年仍未完成拆遷安置，項目多次易手，利益糾葛復雜，大額銀團貸款面臨違約，被上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為迄今為止最復雜、最具難度的盤活。

中國信達發(fā)揮資源整合與協(xié)同優(yōu)勢，由總部統(tǒng)一指導，屬地上海分公司牽頭，南商中國、金谷信托、信達地產(chǎn)、信達資本等子公司高效協(xié)同，在客戶溝通、交易結(jié)構(gòu)設計、風險隔離、代管代建、項目運營等方面集團協(xié)同綜合優(yōu)勢，提供“投行+投資”的定制化金融服務，同時爭取黃浦區(qū)政府、上海金融法院、上海金融監(jiān)管局支持，與新老銀團緊密磋商配合，構(gòu)建“政銀企”高效合作的格局，最終有效推動45億元存量銀團貸款風險化解，解決欠繳拆遷費6億元，完成1006戶拆遷安置，助力城市更新順利推進，為上海市黃浦區(qū)發(fā)展注入了新的資源與活力。

本次信達收購上海浦西佳程廣場，單價僅5755元/平方米（按建筑面積15.3萬㎡計），遠低于上海商業(yè)地產(chǎn)市場水平，這為信達之后的運作預留了提升空間。但是，改造盤活仍然具有挑戰(zhàn)性。

對照重慶佳程廣場。

重慶佳程廣場在2024年12月31日被重慶智新科技服務公司拍下。重慶智新的實控人為重慶北碚區(qū)國資委。

按照2024年11月的一份研究報告顯示，重慶佳程廣場的改建，考慮的是如何采用商改住+社區(qū)商業(yè)方式激活，如——

13萬㎡大型購物中心，分割為4萬㎡社區(qū)商業(yè)+9萬㎡長租公寓；

2棟爛尾寫字樓，改為保障性租賃住房，獲取政策補貼；

地下車庫，增設新能源充電樁+倉儲功能，提升租金溢價30%+；

該份報告只是推進過程之一，重慶佳程廣場會改成什么樣，會根據(jù)各方意見確定最終方案，但可以看出，今天的商業(yè)地產(chǎn)在收購之后，可能面臨更加復雜的盤活局面，即需要更復雜、有效的協(xié)同。

信達在2025年所呈現(xiàn)的變化，既是自身優(yōu)勢在市場的更有力延伸，同時也是面對市場與政策新要求的靈活應變。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮