西安一開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)疑云， 一個(gè)成立5天的小公司拍下2.41億大單

昔日房?jī)r(jià)的暴漲，使得房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中每個(gè)人的心態(tài)都發(fā)生了變化。法院和破產(chǎn)管理人代表法律的天平，似乎一頭栽進(jìn)了利益一方。

“我公司開(kāi)發(fā)的樓盤主體已建成，卻被違規(guī)破產(chǎn)重整，違規(guī)拍賣，股東們甚至連知情權(quán)都沒(méi)有，其中里面的違規(guī)操作，使企業(yè)遭受滅頂之災(zāi)!”西安普眾實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司股東馬秀琴講述自己的遭遇時(shí)情緒激動(dòng)、憤憤不平。

云溪東境228套房被拍賣

項(xiàng)目主體已封頂，因停工被法院違規(guī)破產(chǎn)重整

馬秀琴是西安普眾實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“普眾公司”）的股東，2002年她投資創(chuàng)辦了這家公司，開(kāi)發(fā)樓盤辛辛苦苦將四棟樓主體建成后，因資金問(wèn)題暫時(shí)停工。誰(shuí)知道突然被法院違規(guī)破產(chǎn)重整，使她所有的心血和投資付諸東流。

近期馬秀琴介紹，普眾公司開(kāi)發(fā)的“鼎翰名苑”項(xiàng)目2008年開(kāi)始立項(xiàng)，2011年開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃分為一期和二期，一期總建筑面積78120平方米，其中住宅649套，商鋪64套，其他用房6套，車位360個(gè)。2012年該項(xiàng)目辦齊了商品房銷售所需的“五證”后開(kāi)始售賣一期的房子，當(dāng)年年底一期項(xiàng)目主體工程封頂。

“普眾公司是我一手創(chuàng)辦的，建設(shè)鼎翰名苑過(guò)程中因資金不足，引進(jìn)陜西誠(chéng)興建設(shè)投資有限公司和楊文英、問(wèn)劍玲夫妻的資金，沒(méi)想到卻是引狼入室。”馬秀琴回憶著這些過(guò)往，后悔地說(shuō)：“楊、問(wèn)夫妻成了公司大股東后，他倆指定楊雄當(dāng)公司法人管理公司日常經(jīng)營(yíng)，后來(lái)?xiàng)钚蹍s因非法吸收公眾存款等，被判了4年，楊、問(wèn)夫妻在此時(shí)抽逃公司資金外逃，項(xiàng)目在2016年初全面停工。”2017年西安房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí)，一些人受利益驅(qū)使，串通施工單位西安市高陵區(qū)建筑工程有限公司（簡(jiǎn)稱高陵建司）給西安灞橋法院遞交一份普眾公司的破產(chǎn)申請(qǐng)。

2017年9月14日，灞橋法院裁定受理高陵建司對(duì)普眾公司的破產(chǎn)申請(qǐng)，并指定陜西豐瑞律師事務(wù)所（簡(jiǎn)稱豐瑞律所）當(dāng)普眾公司的破產(chǎn)管理人。普眾公司就進(jìn)入了疑云重重的破產(chǎn)重整程序。

馬秀琴說(shuō)，管理人豐瑞律所是在法院受理破產(chǎn)重整當(dāng)日指定的，而且在法院指定管理人之前，豐瑞律所就已經(jīng)提前介入了。從此，馬秀琴及其公司的命運(yùn)被徹底改變。

申請(qǐng)破產(chǎn)的“債權(quán)人”核查后發(fā)現(xiàn)不是債權(quán)人

一份來(lái)自彭宏偉的《情況說(shuō)明》上寫著：他因普眾公司欠他債而臨時(shí)保管普眾公司的公章，2017年9月12日上午，豐瑞律所張凱、普眾公司臨時(shí)負(fù)責(zé)人劉鳳莉及一穿警服的誘騙他在有關(guān)普眾公司的破產(chǎn)材料上蓋章。

灞橋法院的一份裁定書(shū)顯示：“本院于2017年9月12日通知了普眾公司，該公司出具書(shū)面證明表示對(duì)重整申請(qǐng)無(wú)異議。”馬秀琴說(shuō)并非如此：“所謂的普眾公司無(wú)異議是因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)根本沒(méi)有通知我們這些股東，而是直接去看守所找楊雄簽字，甚至至今我們股東也沒(méi)收到任何通知和資料。而且作為破產(chǎn)重整依據(jù)的楊雄《談話筆錄》也讓人懷疑有假。”經(jīng)查看，楊雄在看守所關(guān)于普眾公司破產(chǎn)的《談話筆錄》上，連談話人的人名和簽字都沒(méi)有，不知道是誰(shuí)與楊雄談的話，誰(shuí)讓楊雄同意了普眾公司破產(chǎn)。

更奇怪的是，高陵建司以拖欠工程款之名申請(qǐng)普眾公司破產(chǎn)，普眾公司被裁定破產(chǎn)重整后，灞橋法院確認(rèn)的普眾公司債權(quán)人名單中卻根本沒(méi)有高陵建司。申請(qǐng)破產(chǎn)的債權(quán)人消失并沒(méi)使破產(chǎn)程序停止，而法院確認(rèn)的破產(chǎn)重整申請(qǐng)人，卻變成了豐瑞律所。

馬秀琴說(shuō)：“高陵建司是施工單位，項(xiàng)目沒(méi)完成也沒(méi)有最終結(jié)算。按照工程進(jìn)度我們當(dāng)時(shí)已經(jīng)超付進(jìn)度款了，并不欠工程進(jìn)度款，法院在受理高陵建司的申請(qǐng)時(shí)也沒(méi)有對(duì)所謂的欠款進(jìn)行核查，也并未經(jīng)過(guò)民事訴訟程序確認(rèn)欠款的真實(shí)性。一筆未經(jīng)確認(rèn)的欠款就能使我公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，這合法嗎？”

2018年8月30日，灞橋法院的另一份破產(chǎn)重整裁定顯示：破產(chǎn)重整申請(qǐng)人從高陵建司變?yōu)榱素S瑞律所。法律規(guī)定破產(chǎn)重整程序的提出只能是債務(wù)人、持股6個(gè)月以上的股東、債權(quán)人，但普眾公司竟然是由破產(chǎn)重整管理人來(lái)申請(qǐng)破產(chǎn)重整，顯然不符合法律規(guī)定。

破產(chǎn)時(shí)凈資產(chǎn)近 - 3億，算管理人報(bào)酬時(shí)產(chǎn)值7億

讓普眾公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的決定到底是不是過(guò)于草率呢？

促使普眾公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的重要文件——關(guān)于普眾公司的審計(jì)報(bào)告，同樣也疑點(diǎn)重重。審計(jì)報(bào)告顯示：普眾公司截止2017年9月14日的資產(chǎn)為1.45億元，負(fù)債4.34億元，凈資產(chǎn) - 2.89億元。但在2020年6月17日豐瑞律所提請(qǐng)確定管理人報(bào)酬的報(bào)告中，卻赫然寫著普眾公司可供清償財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值為7.24億元。

-2.89億與7.24億之間相差超10億元，為什么會(huì)有這么大的差距？

一位審計(jì)工作從業(yè)者查看報(bào)告后向我們解釋：這份審計(jì)報(bào)告中寫著的資產(chǎn)為1.45億元的根據(jù)是當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的已投入資金，負(fù)債4.34億元就是公司運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的外債，所以得出了凈資產(chǎn) - 2.89億元的結(jié)論。但關(guān)于當(dāng)時(shí)已建成部分的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值到底是多少，審計(jì)報(bào)告上并沒(méi)顯示。而豐瑞律所提請(qǐng)報(bào)酬的報(bào)告上寫著可供清償財(cái)產(chǎn)總價(jià)值7.24億元，則是根據(jù)當(dāng)時(shí)已建成的房屋售出后可得到的預(yù)期收益來(lái)計(jì)算的。而灞橋法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)，顯然沒(méi)有對(duì)普眾公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

“確定我公司破產(chǎn)時(shí)不去評(píng)估建好的樓值多少錢就說(shuō)我公司資產(chǎn) -2.89億，要管理人報(bào)酬時(shí)又按房子能賣7億多來(lái)算財(cái)產(chǎn)價(jià)值，也就是說(shuō)是管理人妙手回春，一番操作使本來(lái)負(fù)債近3億的公司變成了價(jià)值7億多？我公司到底值多少錢全由他們說(shuō)，仿佛就是砧板上那塊魚(yú)肉。”馬秀琴對(duì)此非常不滿。

馬秀琴還說(shuō)，管理人接手普眾公司時(shí)，項(xiàng)目的主體已經(jīng)封頂完工，僅剩下一些安裝和裝飾工程了，但在重整前審計(jì)時(shí)，并沒(méi)有評(píng)估建成樓的主體到底價(jià)值多少錢、公司是不是真的資不抵債需要重整。而進(jìn)入破產(chǎn)程序后只是剩余安裝裝飾工程干完，這些房子價(jià)值就發(fā)生了翻天覆地的變化。被裁定破產(chǎn)時(shí)，正是西安房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候。目前，公司的資產(chǎn)和收益被侵占，留給企業(yè)的只是一堆償還不完的債務(wù)。

之前的鼎翰名苑改為如今的云溪東境

馬秀琴曾向陜西省財(cái)政廳反映審計(jì)報(bào)告不客觀全面、弄虛作假等問(wèn)題，卻在2024年1月16日收到回復(fù)：相關(guān)審計(jì)報(bào)告在灞橋法院委托的破產(chǎn)重整案件中，已由管理人作為證據(jù)使用進(jìn)入司法程序，你所反映的問(wèn)題應(yīng)通過(guò)訴訟等法律途徑解決，我廳不予受理。

管理人豐瑞律所項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人則在接受采訪時(shí)表示：他們委托衡興公司對(duì)普眾公司賬目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，至于審計(jì)報(bào)告是否存在問(wèn)題，她作為非專業(yè)人員不好回答。作為管理人是受灞橋法院指定，在破產(chǎn)重整中嚴(yán)格按照法院的規(guī)定和要求執(zhí)行，不存在違規(guī)違法問(wèn)題。

一個(gè)成立5天的小公司拍下2.41億大單

另外，法院的裁定還顯示鼎翰名苑項(xiàng)目房屋共649套，已售574套。照這樣計(jì)算未售的房屋應(yīng)該是75套，最后這些財(cái)產(chǎn)被拍賣后，拍賣的房屋卻有228套。馬秀琴不解：多出來(lái)的153套房到底從哪來(lái)的？

根據(jù)“阿里拍賣網(wǎng)”上的司法拍賣信息，普眾公司的228套住宅在2021年8月28日9點(diǎn)被管理人整體打包拍賣，拍品名稱“西安市灞橋區(qū)紡渭路云溪東境（原名鼎翰名苑）228套住宅”，面積共2.42萬(wàn)㎡，起拍價(jià)2.41億元，每平米單價(jià)9960元，保證金共700萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)時(shí)間8小時(shí)。在競(jìng)買快結(jié)束時(shí)僅一人在15：41出價(jià)，最終成交價(jià)與起拍價(jià)相同，但競(jìng)買人是誰(shuí)并未顯示。

最高法《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定：起拍價(jià)由法院參照評(píng)估價(jià)確定，未作評(píng)估的參照市價(jià)并征詢當(dāng)事人意見(jiàn)，起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%；網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競(jìng)價(jià)時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于24小時(shí)；保證金數(shù)額由人民法院在起拍價(jià)的5%至20%范圍內(nèi)確定；拍賣成交的，以買受人的真實(shí)身份自動(dòng)生成確認(rèn)書(shū)并公示；余款繳納期限以拍賣公告為準(zhǔn)。

筆者隨機(jī)在該拍賣網(wǎng)上查看幾十個(gè)不同地區(qū)、不同品類、起拍價(jià)1元至10億元的拍品，高于1000萬(wàn)元的均有評(píng)估報(bào)告，拍賣公告中的余款繳納期限均在成交10日內(nèi)，拍賣成功的均公示了包含競(jìng)買人真實(shí)身份信息的網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書(shū)，保證金、競(jìng)價(jià)時(shí)間等也都符合法律。

但反觀此次拍賣，不僅沒(méi)有評(píng)估報(bào)告，且競(jìng)價(jià)時(shí)間僅是法律規(guī)定最低限度的1/3、保證金700萬(wàn)元也不足最低限度的1206萬(wàn)元，管理人豐瑞律所并沒(méi)公示競(jìng)買人信息與競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書(shū)。另外，并未直接公告余款繳納期限，而是特立獨(dú)行地在公告后附了一份《網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)充協(xié)議》，其中顯示2022年2月28日前支付完畢，交款時(shí)間跨越半年之久。馬秀琴質(zhì)疑：“這些不合法或與不符合司法拍賣習(xí)慣之處，仿佛是在為誰(shuí)量身定做。”

“央廣網(wǎng)”2021年9月22日發(fā)文《西安普眾破產(chǎn)拍賣2.4億元簽約成功，云溪東境重獲新生》，其中提到當(dāng)月18日舉辦的簽約儀式上，豐瑞律所與陜西潤(rùn)亞佳創(chuàng)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱潤(rùn)亞公司），在灞橋法院陳學(xué)義院長(zhǎng)、王毅副院長(zhǎng)、主審法官李文萍的監(jiān)督指導(dǎo)下，在灞橋區(qū)政府的介入支持下，就云溪東境228套房源按照法定程序通過(guò)阿里拍賣平臺(tái)成交事宜，簽定了拍賣確認(rèn)書(shū)及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。

經(jīng)查詢，買受人潤(rùn)亞公司成立于2021年8月23日，注冊(cè)資金100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為代理銷售、信息咨詢服務(wù)等。一個(gè)僅成立5天的小公司就拍下2.41億元的網(wǎng)拍大單，打包買下228套房，這其中有沒(méi)有什么秘密？

可供清償財(cái)產(chǎn)7億元

根據(jù)一份2021年的《西安市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)表》，云溪東境的房屋售價(jià)為每平12800元。目前，在“鏈家網(wǎng)”與“貝殼網(wǎng)”公示的該項(xiàng)目參考房?jī)r(jià)約13600元每平，而筆者2024年7月31日咨詢的多位中介均表示，該房屋目前依然沒(méi)有房產(chǎn)證。8月7日，一自稱是云溪東境售樓部人員致電筆者稱目前房屋手續(xù)齊全，均價(jià)13000多元。

對(duì)破產(chǎn)重整中存在的問(wèn)題，馬秀琴曾多次向有關(guān)部門反映，至今仍沒(méi)有結(jié)果。

馬秀琴感嘆：“遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠破產(chǎn)條件，但是被破產(chǎn)了。破產(chǎn)申請(qǐng)人不夠資格，但是還是申請(qǐng)破產(chǎn)成功了。競(jìng)買人的信息應(yīng)該公開(kāi)但是并未公開(kāi)，保證金也沒(méi)有交夠就開(kāi)始競(jìng)拍了……”，我覺(jué)得我遇到了一群吹黑哨的裁判，只因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，他們的黑哨就此起彼伏。