首個“萬億城區”的底層密碼

01

人才就是資本

AI時代，人才正成為城市核心資本。

在中國首個GDP破萬億的地市轄區深圳南山，一位科技創業者、一套算法、一支數百人的團隊，就可能在三年內撐起一家估值上百億元的獨角獸。

南山面積僅約185平方公里，卻創造出超萬億元GDP，地均產值超過54億元/平方公里，真正詮釋了什么是“寸土寸金”。

從任正非、馬化騰、汪滔等互聯網巨頭，到郭彥東（智平方）、周劍（優必選）、趙同陽（眾擎）等AI新銳，南山能持續虹吸頂尖人才，底層密碼除了營商環境，關鍵在于住房。

深圳對房地產依賴較低，土地資源更多投向產業與民生，并形成公租房兜底、保租房過渡、人才房、安居房、配售型保障房“留人”的住房體系。

深圳土地面積僅相當于北京的八分之一、廣州的四分之一、上海的三分之一，但“十四五”期間保障房供應達到74萬套，超過北京、廣州和上海。

南山則是這套土地配置邏輯的典范：

南山之所以能成長為“萬億城區”，因為它從未把房地產作為經濟支柱，而是優先發展頭部企業——以騰訊、華為（早期）、大疆等巨頭托舉GDP，同步將產業升級的紅利轉化為民生保障的底氣。

在土地資源配置上，南山采取差異化策略：高凈值地塊通過市場化土拍實現溢價（如今年6月粵海、前海桂灣兩宗宅地樓面價刷新深圳紀錄），而產業發展用地和保障性住房用地，則通過政策傾斜以優惠地價定向出讓。

這種“有收有放”的配置模式，既保證了市場活力，也為大規模安居工程留出了空間。

正是基于這一邏輯，2026年北上廣深體量最大、成交規模最大、持續去化能力最強的安居房項目山樾灣，才能落位南山前海的核心地段。

敢在核心地段拿出大體量的保障房，是“來了就是深圳人”最擲地有聲的兌現。

02

與人才共享城市發展紅利

英國經濟學家阿爾弗雷德·馬歇爾提出：“在一切資本中，投在人身上的資本，價值居首”。

真正理解這句百年箴言，并且踐行得更徹底的，無疑是深圳南山區。

放眼一線城市核心區，北京近年以租賃和定向安置為主，少量共有產權房價格已接近商品房；上海內環保障供給主要依靠租賃；廣州雖有配售型保障房落地，但體量有限、實行封閉流轉。

相比之下，山樾灣落位深圳南山前海，均價約4.26萬/m2，并保留轉為完整產權的路徑，周邊新建商品房均價高達14萬+/m2依然“日光”。

作為一線城市唯一在核心區布局大規模普惠性保障房、且土地讓利程度一流的城區，這就是中國首個“萬億城區”的魄力。

更值得關注的，是山樾灣的“開庫”過程。

首推時僅限在冊輪候庫，導致大量房源與大量未入庫青年的真實需求錯位。

需求變了，規則就跟著變。深圳聽取市場反饋，兩次放寬申購門檻，不僅向庫外深戶無房家庭敞開大門，更取消了配偶及未成年子女的戶籍限制，并將單身年齡放寬至30歲。

敏銳高效的政策迭代，體現了深圳的改革精神，也展現了南山的留人擔當。

面對仍被門檻擋在外面的真實居住需求，山樾灣未來的申購條件，顯然還留有繼續拓寬的可能。

03

由數千家庭寫就的民生答卷

從市場回應看，山樾灣堪稱深圳保障房市場的標桿案例。

2026年1-7月，山樾灣以1246套的成交套數持續高居深圳市商品住宅成交套數榜首，大幅領先同期熱門商品房項目。

目前項目全盤銷售達3249套，去化率超過66%，是深圳歷史上銷量最高的安居型商品房項目之一，也是全市唯一躋身成交TOP榜的保障房項目。

不玩傳統市場“擠牙膏式”的推盤模式，山樾灣4900套全部推售，在政府監管、購房資質嚴格審核的背景下，平均每25天一次集中配售，且批批保持高效轉化。

山樾灣成交的3249套房子背后，是3249個正在南山扎根的家庭。

從業主畫像看，本科及以上學歷超50%，30-35歲青年過半，單身過半。他們多供職于科技園、前海、后海的研發、金融及現代服務業，也有醫生、教師和公職人員——他們是萬億城區真正想留住的中堅力量。

這群人對價格敏感，對生活也挑剔：通勤要近、社區要好、教育要有著落。

山樾灣正好承接了他們挑剔的需求，也正是因為山樾灣做到了“超配”，所以深圳剛需面臨購房選擇的時候，可以分兩種：一種是山樾灣，一種是其它。

有互聯網產品經理月租7000變月供，終結年年搬家；也有人從接觸到認購僅用兩周，因為地段、總價、教育、產權、品牌，一次性全部滿足。

項目約70㎡的70B戶型尤其受年輕人青睞：兩房兩廳一衛，低總價、功能全，空間可隨家庭階段靈活變化，從獨居到三口之家都能從容應對。

創意展示空間 非交付標準

在山樾灣的營銷中心，還頻頻出現另一群人。

他們反復來看戶型，問政策，卻暫時沒有資格。有些社保年限不夠，有些年齡條件不符合。

甚至有情侶看完房后，決定提前領證，以家庭名義提交申請。一套房，甚至改變了部分年輕人的人生節奏，被市場戲稱為“紅娘盤”。

山樾灣交出的，不只是一張亮眼的銷售成績單，更像一份由數千個家庭寫就的民生答卷。

城市以可負擔的住房，為人才打開留在核心區的大門；人才反哺城市的，則是未來十年乃至更長時間的創造力、消費力。

這種城市核心資產的“平權”思維，正在急劇放大南山的虹吸效應，不斷吸納全球頂尖人才和資源。正如紐約、首爾、新加坡的演進軌跡一樣，不斷聚集人才，創造財富，強者恒強。

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