百億地王爭奪戰(zhàn)，巨頭抱團(tuán)入場了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

7月28日，上海六批次土拍將迎來今年最受關(guān)注的一場對(duì)決。

楊浦濱江八埭頭組合地塊，這幅掛牌起始總價(jià)近119億元的“百億地王”，即將迎來最終歸屬。

這不僅是一場土地競拍，更是一場頭部房企在上海核心區(qū)資源爭奪中的正面較量。

網(wǎng)傳消息，本次競拍或已鎖定四大陣營：保利發(fā)展與華潤聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、建發(fā)與金茂聯(lián)合體、招商蛇口與越秀聯(lián)合體。（以土拍現(xiàn)場公示信息為準(zhǔn)）

除了中海選擇單獨(dú)入局，其余三方均采取聯(lián)合方式。

原因不難理解，這是一場資金門檻極高的游戲。

八埭頭組合地塊起拍總價(jià)約118.68億元，同時(shí)還包含商業(yè)部分，后續(xù)開發(fā)投入巨大。

地塊掛牌后，保利立即發(fā)布多則招標(biāo)計(jì)劃，項(xiàng)目整體投資預(yù)算達(dá)到195億元。

對(duì)于任何一家房企而言，這都不是一個(gè)可以輕松下注的項(xiàng)目。也正因?yàn)槿绱耍瑔螛屍ヱR的中海成為最大看點(diǎn)。

四大巨頭各有算盤

參拍方最大的看點(diǎn)，是它匯聚了當(dāng)前上海市場最具代表性的幾股力量。

首先是保利與華潤的組合，這兩家企業(yè)近年來在上海幾乎沒有深度合作。

保利、招商、中海等房企過去都曾布局楊浦濱江，但目前來看，板塊仍缺少一個(gè)真正定義區(qū)域價(jià)值的標(biāo)桿作品。

而華潤近年來在上海核心區(qū)的產(chǎn)品能力，已經(jīng)被市場驗(yàn)證。澐啟濱江的成功，不僅提升了后灘市場關(guān)注度，也證明華潤具備打造區(qū)域級(jí)作品的能力。

此次攜手保利，或許正是希望借助八埭頭這塊內(nèi)環(huán)濱江稀缺資源，打造一個(gè)代表?xiàng)钇譃I江的新封面。

對(duì)于保利而言，這也是一次重新定義自己在上海核心區(qū)競爭力的機(jī)會(huì)。今年以來，保利在上海開啟搶地模式，不僅瞄準(zhǔn)長寧、虹口等市區(qū)地塊，還在青浦、松江等深耕板塊持續(xù)加倉。

在所有競買者中，單槍匹馬的中海是最特殊的存在。

今年以來，中海尚未在上海拿地。此前參與過幾輪競拍，但并沒有真正出手。不僅上海，在北京、廣州、深圳等一線城市，中海同樣保持著較為克制的投資節(jié)奏，在當(dāng)下的規(guī)模房企中顯得有點(diǎn)特立獨(dú)行。

蟄伏許久，這頭手握大量現(xiàn)金的“利潤奶牛”是繼續(xù)走過場，還是真要出手，也將是土拍的一大懸念。

再看建發(fā)與金茂。

今年來，建發(fā)在上海土地市場表現(xiàn)十分積極。

6月30日上海第五批次土拍中，建發(fā)經(jīng)過168輪競價(jià)，最終以72.89億元拿下靜安大寧地塊，溢價(jià)率達(dá)到29.63%，展現(xiàn)出強(qiáng)烈的核心城市投資意愿。

而金茂近來拿地節(jié)奏相對(duì)謹(jǐn)慎，在高端產(chǎn)品方面也出過標(biāo)桿，目前在上海核心區(qū)比較缺乏土地儲(chǔ)備。今年僅在3月聯(lián)合象嶼底價(jià)拿下嘉定新城地塊。

招商與越秀同樣不可忽視。

雙方此前已有多次合作，包括招商蘇河灣、招商越秀和樾長寧等項(xiàng)目。對(duì)于招商而言，楊浦濱江并不是陌生戰(zhàn)場，但八埭頭的價(jià)值顯然更高。

為什么值得爭？

在上海核心區(qū)越來越稀缺的今天，楊浦濱江八埭頭仍然擁有一次重新塑造城市界面的機(jī)會(huì)。

118.68億元起始總價(jià)，是上海今年公開市場起始總價(jià)最高的宅地。

綜合起始樓板價(jià)約75112元/㎡，剔除商業(yè)成本后，住宅部分起始樓板價(jià)超過77000元/㎡，刷新楊浦濱江歷史公開土地價(jià)格紀(jì)錄。

即便最終零溢價(jià)成交，它也將成為繼2023年中海240億元拿下徐匯西岸綜合體之后，近三年上海公開出讓總價(jià)最高的涉宅用地。

項(xiàng)目包含兩幅普通商品住宅用地，以及一幅商業(yè)、餐飲旅館用地。

03A1-05地塊：用地面積約2.91萬㎡，容積率2.39，建筑面積約69549㎡，限高80米。內(nèi)含1500㎡配套商業(yè)及歷史建筑。

03A2-02地塊：用地面積約3.4萬㎡，容積率2.3，建筑面積約78306㎡，限高80米。內(nèi)含養(yǎng)育托管點(diǎn)及老年活動(dòng)室。

兩幅住宅地塊均沒有中小套限制，合計(jì)住宅體量約14.78萬㎡，不僅是今年上海公開市場體量最大的濱江住宅供應(yīng)，也是近年來少見的大規(guī)模核心區(qū)土地資源。

從區(qū)位來看，地塊緊鄰4號(hào)線楊樹浦路站，800米范圍內(nèi)覆蓋4號(hào)線、12號(hào)線大連路站以及18號(hào)線平?jīng)雎氛荆龡l軌交環(huán)繞。

項(xiàng)目距離黃浦江岸線約300至500米。未來高區(qū)住宅具備眺望陸家嘴、北外灘城市天際線的可能，南向江景資源無遮擋。

產(chǎn)業(yè)配套也在不斷兌現(xiàn)。美團(tuán)、B站、抖音、中節(jié)能等數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部正在逐步落地，未來大量高收入產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)入，將進(jìn)一步支撐區(qū)域高端住宅需求。