小產(chǎn)權(quán)房全拆！廣州舊改，下狠手了

廣州舊改的“釘子”，這次被連根拔起了！

近日，黃埔沙步舊改官宣：片區(qū)內(nèi)425套集資樓拆遷，全面清零。

這個(gè)曾因小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)償博弈，陷入拉鋸的超大舊改項(xiàng)目，終于塵埃落定。

｜圖源： 廣州沙步舊村改造

壹

沙步村位于黃埔區(qū)南崗街，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目即為大家所熟知的萬(wàn)科黃埔新城。

它是廣州第一批納入舊改計(jì)劃的超大體量城中村，同時(shí)也是區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)集資樓的“重災(zāi)區(qū)”。

這次清零的43棟集資樓，共425戶，分布在沙步社區(qū)多個(gè)經(jīng)聯(lián)社，覆蓋鹿中社、東風(fēng)社、新南社、中聯(lián)社、南聯(lián)社等。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

與村民自建房不同，這些集資樓是90年代末到2000年前后，由村集體或部分村民出資建設(shè)的，主要由本村村民購(gòu)買或持有。

這批集資樓均建在集體土地上，無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，無法網(wǎng)簽過戶，是典型的不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”。

｜沙步村集資樓

｜圖源： 廣州沙步舊村改造

一直以來，小產(chǎn)權(quán)房都是舊改推進(jìn)中最大的“攔路虎”，沙步村也不例外。

2019年沙步啟動(dòng)舊改時(shí)，村民私宅簽約率很快超過90%，但集資樓的拆遷卻陷入了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的僵持。

核心矛盾在于補(bǔ)償談不攏：村民私宅按三層半計(jì)算回遷面積，棄產(chǎn)可拿1.5萬(wàn)/平；而集資樓是按1:1置換商業(yè)公寓。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

補(bǔ)償不達(dá)預(yù)期，部分村民選擇繼續(xù)僵持，但舊改不能無限期等下去——集資樓不拆，地塊就沒法連片整合，學(xué)校、公園等配套就建不起來。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2025年，沙步開始對(duì)集資樓啟動(dòng)依法清拆。

東風(fēng)社集資樓率先清零，鹿中、南聯(lián)緊隨其后。直到今年7月，全村43棟425套集資樓，全部拆除完畢。

障礙徹底掃清，萬(wàn)科黃埔新城剩余地塊連片開發(fā)、配套落地節(jié)奏有望進(jìn)一步提速。

｜東風(fēng)社 集資樓拆除現(xiàn)場(chǎng)

｜圖源： 廣州沙步舊村改造

貳

清算小產(chǎn)權(quán)房，沙步村不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

此前，白云區(qū)已經(jīng)先行一步。

民科園田心村已對(duì)合資房啟動(dòng)原價(jià)墊付清退，大瀝舊改，同樣責(zé)令片區(qū)內(nèi)未搬遷的合法村屋、小產(chǎn)權(quán)房屋，10天內(nèi)交出土地。

螺涌村也對(duì)村內(nèi)421棟集資房發(fā)布最后通牒——6月30日前簽約、搬離，逾期將依法強(qiáng)制收回土地使用權(quán)。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

多區(qū)同步重拳清退小產(chǎn)權(quán)，背后是一套完整的法理邏輯。

過去多年，很多人抱有僥幸心理，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房雖無合法產(chǎn)權(quán)，但可依靠舊改博弈、坐等拆遷紅利。

而如今，這條套利通道走不通了。

一是，法理依據(jù)更完善了。

《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等，早已明確小產(chǎn)權(quán)房的違法屬性。去年7月，省自然資源廳再發(fā)文明確，小產(chǎn)權(quán)房一律不得登記、過戶。

這意味著，即便轉(zhuǎn)賣給本村村民或外嫁女，也無法完成權(quán)屬變更，私下交易的“洗白”路徑被徹底堵死。

｜圖源：廣東省自然資源廳

二是，執(zhí)行路徑也通了。

2024年施行的《廣州市城中村改造條例》，是全國(guó)首個(gè)城中村改造專項(xiàng)立法。其第27條明確規(guī)定：

城中村改造屬公共利益項(xiàng)目，村集體可依法收回集體土地使用權(quán)。 原使用權(quán)人逾期拒不交回的，可由區(qū)政府處理，處理無果可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

｜ 廣州市城中村改造條例

｜圖源： 廣州規(guī)自局

從落地成果看，該條例施行后，天河冼村成為廣州第一個(gè)走完依法動(dòng)遷全流程的案例。如今，沙步、螺涌等村陸續(xù)跟上。

這意味著，這套依法清退模式，已經(jīng)形成可復(fù)制、可推廣的標(biāo)準(zhǔn)化流程。

多區(qū)同步重拳清退小產(chǎn)權(quán)房，釋放的信號(hào)無比明確：

第一，打破“同權(quán)補(bǔ)償”幻想。

有證住宅可享回遷安置、土地增值紅利；小產(chǎn)權(quán)房不享有同等待遇，僅獲建筑物重置成本等補(bǔ)償。

產(chǎn)權(quán)的差異，直接決定補(bǔ)償權(quán)益，不存在博弈空間。

｜沙步村集資樓 回遷樣板間

｜圖源： 廣州沙步舊村改造

第二，“低價(jià)買房、賭舊改暴富”的時(shí)代徹底落幕。

從天河、白云，再到黃埔，所有案例都在證明：舊改不是博弈的賭場(chǎng)，靠信息差、政策漏洞套利的灰色地帶已不復(fù)存在。

根據(jù)《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035 年）》，廣州全市納入2021–2035年更新統(tǒng)籌、計(jì)劃實(shí)施改造的城中村合計(jì)272條。

可以預(yù)見，未來所有啟動(dòng)舊改的片區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房都將統(tǒng)一適用這套清退邏輯。

｜沙步村 回遷房實(shí)拍圖

｜圖源： 廣州沙步舊村改造

總的來說，清退小產(chǎn)權(quán)房，是廣州樓市規(guī)范化、舊改常態(tài)化的必經(jīng)之路。

在舊改力度全面加碼的背景下，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，還是應(yīng)該認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。