廣東
總被嫌棄的“老破舊”，也要崛起了？
最近，南山一套樓齡接近30年的老房子在法拍平臺上，被10名買家哄搶，最終成交比起拍價高了240+萬、溢價率超過50%。
甚至，這個價格比二手房成交價還要貴。
30年老房賣出8.6萬/㎡！
舊改一有進展，“身價”立馬飆升？
7月21日，在阿里司法拍賣平臺上，一套位于南山蛇口愛榕園的老房子，以463.77萬的價格起拍，戶型建面約82.2㎡。
吸引了10人報名、競價39輪，以約707.25萬成交，單價約8.6萬/㎡，溢價率約52.5%！
▲房源情況及成交價 | 圖源：阿里司法拍賣
超過700萬的成交價，是什么概念？
第一，比去年同小區、同戶型的法拍房，貴了近120萬！
2025年8月底，愛榕園一套同戶型的法拍房，成交價不過是588萬左右。
▲去年同戶型法拍房約588萬成交 | 圖源：阿里司法拍賣
第二，比一個月前的二手房成交價，高出80+萬。
愛榕園今年6月，同戶型的二手房成交價也不過是628萬左右。
▲圖源：貝殼找房
有業內人士認為，市場熱捧的原因，是看好小區舊改后的價值。
作為早期招商局的員工福利房，愛榕園建成年份在1992-1998年之間，到現在已經是樓齡30年左右的老房子了。
所以，小區早早就打算拆除重建：
2020年，小區開始尋求棚改，但未果。 2024年，由棚改轉為舊改，納入2024年前海城市更新第一批計劃。 到2025年，碰上住建部《住宅項目規范》出臺，要求住宅容積率不超過3.1、高度不超過80米——而愛榕園規劃容積率超過5，只得擱置。
▲愛榕園 | @深圳買房計劃 攝
轉機出現了今年6月。
6月10日，《南山區招商街道愛榕園片區城市更新單元規劃（草案）》公布，將項目容積率從5.7降至2.9，把計劃配建的超4萬㎡的保障房全部砍掉，還把學校改成了公園等等。
▲調整前后對比 | 圖源：深圳市規劃和自然資源局
調整后，一方面容積率符合新規要求，舊改也就能繼續推進。
有猜測認為，項目能這么快調整方案，是因為地鐵15號線工程途經小區，如果小區無法推進舊改，或影響15號線的進程，并由此推測后續清拆重建速度也不會慢。
另一方面，小區也從原規劃的超高層、高密度小區，搖身一變成了低容積的舒適純粹住宅。
加上周邊有育才二小、育才二中、招商花園城、寶能all city、沃爾瑪等配套，一旦改造完成，會是妥妥的豪宅小區。
參考周邊新房，容積率約6.9的后海璽家園，備案均價約15萬/㎡，折后也要13萬/㎡起。
而愛榕園規劃容積率僅僅2.9，未來居住價值或更高。
這大概也是有人愿意花超過8.6萬/㎡的高價，去買一套老破舊的原因。
你覺得值得嗎？
已有43個舊改項目失效！
博拆遷真的靠譜嗎？
那么問題來了：
這樣博拆遷真的靠譜嗎？
早在樓市高峰期的2020年前后，深圳博拆遷的風氣就盛行，當時許多有舊改、棚改概念的老小區價格飛漲。
比如，深圳如今跌幅最高的小區之一月亮灣花園，就曾經在2020年啟動棚改，吸引了大量“博棚改”的投資客買入。
在高峰期的2021年，一度炒到13萬/㎡左右，后續改造擱置疊加樓市下行，一路暴跌至3萬+/㎡，跌幅超過70%！
▲曾因棚改概念暴漲的月亮灣花園，如今跌幅已超過70% | 圖源：行舟深房
類似的還有八卦嶺宿舍。
也是因為有棚改概念加持，在高峰期一路飆升至15萬/㎡，到如今已經全部跌回3萬+/㎡，跌幅達到約73%。
▲當年有棚改概念加持的八卦嶺宿舍，最高跌幅已超過70% | 圖源：行舟深房
這兩年，投資客已經謹慎了許多，大多選擇買入進度較快的項目。
比如，2024年，一套南山南苑新村法拍房吸引了40人參與競拍，起拍價約288萬的房子，最終賣出了約706萬的高價！
價格翻了2.45倍，單價高達9.9萬/㎡！
當時，南苑新村已經啟動清空工作，眼看著拆遷在即，但由于“釘子戶”問題，直到今年6月才啟動行政征收，宣告舊改進入下一個階段。
▲2024年南苑新村法拍房已清空 | 圖源：@阿里司法拍賣
因此，距離法拍房成交又過去了一年多，項目才開始局部拆遷。
相比之下，愛榕園現在處于專規草案出臺的階段，后續還得業主簽約率達到95%-100%（超過95%、不到100%可申請行政征收），再是清租拆除，最后才是建成、回遷。
雖然目前進度喜人，但也很難明確整個過程需要耗時多久。
并且，樓市下行期間，舊改本就艱難。截至去年底，深圳已有38個舊改項目因到期失效而被清退。
▲內容來源：合一城市更新（劃線項目擬更新方向包含居住功能）
今年又再增加5個失效項目。
尤其是在《住宅項目規范》出臺之后，既要兼顧原業主的利益、又要保證建成后的收益，還要滿足低容積的要求，甚至還得平衡公共利益，導致很多開發商算不過賬，只能擱置項目。
▲內容來源：合一城市更新
這種形勢下，你會選擇買老破舊博拆遷嗎？
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