一例到五例，創(chuàng)新更提速！靜安區(qū)“住房收購置換”試點探索存量住房盤活新樣本

最近，市民王先生將一套位于大寧板塊洛川東路的66平方米的舊房以約340萬元的價格出售給了靜安區(qū)保障房公司，并以此置換購買了蘇河雅園120平方米、總價約1200萬元的新房。從登記信息參與置換，到完成二手房收購網(wǎng)簽，整個流程用時約2個月，速度遠快于他此前預(yù)期的二手房交易周期。

位于恒豐路1號的“供合家“人才公寓。

自今年3月首例簽約落地以來，靜安區(qū)收購二手住房轉(zhuǎn)化保租房試點工作取得實質(zhì)性突破。截至目前，全區(qū)已成功落地5例，累計接待咨詢136戶。已落成的房源主要位于大寧板塊和不夜城板塊，均靠近重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商圈或軌交站點，區(qū)位優(yōu)勢明顯。收購后的房屋參照保租房標準進行改造提升，完工后將作為保障性租賃住房正式對外供應(yīng)。

創(chuàng)新模式，拓寬保租房籌措渠道

靜安作為上海核心中心城區(qū)，商務(wù)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚，新市民、青年人就近安居需求旺盛，但由于區(qū)域開發(fā)成熟，土地資源十分緊張，缺少成片可開發(fā)地塊，難以大規(guī)模新建保租房。

據(jù)靜安區(qū)房管局保障科副科長李軒介紹，以往主要依靠新建、改建、配建等傳統(tǒng)模式籌措保租房，但這些路徑各有局限：新建項目從拿地到投用的周期長，且核心區(qū)域土地和建設(shè)成本偏高；非居改建雖盤活了部分閑置商辦樓宇，但要滿足消防、采光、通風(fēng)等居住功能改造標準，同樣需要較長的改造周期和部門審批流程；商品房配建則受限于新建商品房項目數(shù)量，規(guī)模難以持續(xù)擴大。

“靜安區(qū)‘十五五’期間計劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬套（間）。傳統(tǒng)模式已難以完全滿足保租房籌措的增量需求，必須進一步拓寬房源籌措渠道。”李軒告訴記者，在此背景下，靜安區(qū)開拓了“住房收購置換”這一創(chuàng)新模式，由政府統(tǒng)籌、國企實施、市場運作，形成閉環(huán)管理。區(qū)保障房公司遵循市場化原則，收購區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。收購標準設(shè)定為70平方米以下、400萬元以下，原則上位于軌道交通站點周邊3公里范圍內(nèi)，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)及核心商圈。

“這些標準參考了市級保租房主流戶型導(dǎo)向，同時兼顧國企資金承受能力與長期運營平衡，精準篩選適配轉(zhuǎn)化為保租房的優(yōu)質(zhì)存量房源?！崩钴幫嘎?，上述標準并非絕對剛性紅線，實操中設(shè)有合理彈性空間。比如，市民李先生位于西藏北路板塊中興路的90平方米舊房靠近重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商圈，配套齊全，且經(jīng)評估租金回報率較高，工作專班綜合研判后予以適度放寬標準，收購價格約為420萬元。

相較于傳統(tǒng)新建模式，二手住房收購的籌措效率大幅提升。李軒表示，房源收購?fù)瓿珊髢H需3至6個月改造，即可納入保租房體系對外出租，能快速補齊核心城區(qū)租賃房源缺口；同時，收購二手房源無需新增建設(shè)用地，僅承擔(dān)房屋收購與基礎(chǔ)翻新費用，綜合投入更為集約。

打通堵點，房票專用于置換新房

“住房收購置換”模式的核心創(chuàng)新，在于打通了居民“賣舊買新”的置換堵點，同時實現(xiàn)了存量住房的保租房轉(zhuǎn)化。李軒介紹，與市場上普通的“賣舊買新”相比，試點模式針對性化解了不少群眾的現(xiàn)實痛點——普通二手房交易存在成交周期不確定、中介成本高、回款節(jié)奏難把控、銜接不暢易出現(xiàn)時間錯位等問題。

今年3月完成簽約的首例申請人施先生。新民晚報 周馨/攝

比如，今年3月完成簽約的首例申請人施先生有一套位于靜安區(qū)寶山路、面積約40平方米的成套舊住房，掛牌一年多都未遇到合適買家。這套房子雖然地段不錯，但面積偏小，在市場上并不受歡迎，施先生想換房改善居住條件的計劃也因此一拖再拖。而通過試點模式，從提交材料到完成舊房收購簽約僅用了1個多月，舊房收購款220萬元以“房票”形式專項用于補貼其購買靜安區(qū)內(nèi)新建商品房。施先生坦言：“這項政策切實解決了我們改善居住的需求，流程透明、操作便捷，國企收購舊房更讓人安心省心?！?/p>

在具體操作上，有住房改善需求的居民可先鎖定靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購申請。區(qū)保障房公司委托專業(yè)機構(gòu)評估價格后，向居民發(fā)放“房票”，專項用于置換新房。房票有效期原則上為半年，特殊情況最長不超過一年。

“這一期限貼合普通家庭正常置換購房周期，半年時間足以完成看房、選房、簽約等全部流程，同時兼顧資金統(tǒng)籌與保租房收儲節(jié)奏。”李軒還強調(diào)，房票機制的資金監(jiān)管功能也是一大制度優(yōu)勢，由建設(shè)銀行作為第三方進行專戶監(jiān)管，確保收購款與房票額度一一對應(yīng)、閉環(huán)運行。

為確保收購定價公允，業(yè)主申報后，先由區(qū)保障房公司委托第三方專業(yè)評估機構(gòu)完成初次詢價評估并出具收購指導(dǎo)價，隨后開展復(fù)核評估并進行國資備案。李軒告訴記者，評估機構(gòu)由區(qū)保障房公司在具備一級評估資質(zhì)的機構(gòu)范圍內(nèi)擇優(yōu)遴選，對標同片區(qū)同戶型近期真實成交行情，全程接受監(jiān)督審核，杜絕人為干預(yù)估價。

此外，靜安區(qū)還成立了由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的試點工作專班，由區(qū)房管局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，區(qū)保障房公司具體實施。區(qū)委宣傳部、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)司法局、區(qū)財政局、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)國資委、區(qū)稅務(wù)局、相關(guān)街鎮(zhèn)及區(qū)保障房公司等作為成員單位，通過定期召開專班會議、線上線下常態(tài)化溝通等渠道協(xié)同推進相關(guān)工作。

“從第一例到第五例，明顯感覺到對接更流暢了?！崩钴幐嬖V記者，首例落地時，因各方對流程尚不熟悉，造成國資備案環(huán)節(jié)耗時較長。現(xiàn)在，先出具預(yù)評估價格即可與居民啟動談判，國資同步介入，全流程用時明顯縮短。

釋放效應(yīng)，穩(wěn)步擴大試點覆蓋面

“從市場影響來看，試點落地案例從提振市場信心、激活流通活力層面帶來了明顯的正向作用。”李軒分析，政府下場收購二手房這個動作本身，就是在向市場傳遞信心。當一套有性價比的房子被政府收進來，其他業(yè)主就不會因個別急售案例而恐慌性降價，有效穩(wěn)定了片區(qū)二手房價格預(yù)期。目前，成功落地的5戶置換家庭全部選擇購買了靜安區(qū)內(nèi)的新建商品房，購房總價超過5000萬元，對促進靜安區(qū)新房成交起到了積極作用。

不過，試點過程中也面臨挑戰(zhàn)。李軒坦言，通過熱線電話、現(xiàn)場咨詢等渠道累計接待咨詢136戶，其中有意向參與置換的共68戶，但成功落地的僅5戶，其主要原因在于價格預(yù)期存在差距。

在資金保障方面，收購資金主要由年度商品房5%保障房貨幣化配建資金與區(qū)保障房公司自持資金構(gòu)成?，F(xiàn)階段試點體量較小，現(xiàn)有資金能夠覆蓋，后續(xù)隨著收購規(guī)模擴大，將按需統(tǒng)籌疊加銀行貸款共同保障資金供給。

靜安區(qū)聯(lián)公寓（陳家宅路店）項目為安居人員提供安居之所。

李軒還表示，如果成片收儲，統(tǒng)一改造、管理，成本還能進一步降低，企業(yè)也能實現(xiàn)可持續(xù)運營。后續(xù)，如果市里進一步放開面積和總價限制，結(jié)合城市更新方向擴大收購范圍，預(yù)計靜安“十五五”期間通過二手住房收購路徑籌措房源可占到總量的三到五成。

從施先生的首例簽約到如今已有5例落地，不到4個月時間里，靜安打通了收購二手住房轉(zhuǎn)化保租房的全鏈條，形成了完善的工作機制。作為上海的中心城區(qū)，也是全市唯一連續(xù)三年獲得市級保租房籌措工作考核優(yōu)秀的城區(qū)，靜安在全國超一線城市的中心城區(qū)探索用收購二手房來盤活存量住房、籌措保租房，對上海乃至全國盤活存量住房、完善住房保障體系具有可復(fù)制推廣的參考價值。

下一步，靜安區(qū)房管局將持續(xù)推進二手住房收購工作，穩(wěn)步擴大試點覆蓋面，切實提高資金使用效率，激發(fā)市場活力；有序開展房源實地評估、房源核驗、市場價核算等工作，同步與房屋業(yè)主開展價格磋商、意向敲定，全力加速房源收購簽約落地，推動房源收購工作常態(tài)化、規(guī)模化運行，逐步構(gòu)建新建、改建、二手房收購等多元協(xié)同的保租房籌措體系。

（文中王先生、李先生均為化名）

原標題：《一例到五例，創(chuàng)新更提速！靜安區(qū)“住房收購置換”試點探索存量住房盤活新樣本》