紹興物業糾紛律師郝小青：業主以服務外包、修繕拖延為由拒交物業費

浙江德凡律師事務所郝小青律師：在物業服務合同糾紛中，業主常以“物業服務不到位”“管理混亂”等理由拒交物業費。但如果物業公司已按約提供服務，僅因服務質量有瑕疵，業主能否以此為由拒交全部物業費？近日，寧波市鄞州區人民法院審結的一起物業服務合同糾紛案給出了清晰的答案。

一、 案件核心事實

本案是一起因業主長期欠繳物業費引發的物業服務合同糾紛。

事項

具體內容

原告（物業公司）某物業公司，小區前期及后續物業服務提供方。

被告（業主）李某1，案涉房屋所有權人。

物業費標準高層住宅物業綜合服務費：2.9元/平方米/月；公攤能耗費：0.3元/平方米/月。

欠費期間2021年1月1日至2025年12月31日，共計5年。

欠費金額物業綜合服務費19,012.98元，能耗費2,163.36元（法院調整為1,966.86元），合計21,000元左右。

業主抗辯理由1. 物業公司擅自將服務外包；
2. 服務質量不盡如人意，小區管理混亂；
3. 房屋修繕期間拖延施工，造成半年租金損失。

催討情況原告自2022年起持續通過短信向被告方催繳欠費。

原告訴請支付物業費、能耗費及違約金1,000元。

判決結果1. 被告支付物業綜合服務費19,012.98元、能耗費1,966.86元；
2. 駁回原告違約金訴訟請求。

二、 法院判決：物業費應繳，違約金不支持

法院認為：

物業服務合同合法有效。建設單位與原告簽訂的《前期物業管理服務協議》以及業主委員會代表全體業主與原告簽訂的《物業服務合同》，均系各方真實意思表示，合法有效，對業主具有法律約束力。

業主負有繳費義務。原告依約為小區提供物業管理服務，被告作為業主，實際接受了物業服務，負有按時支付物業服務費的義務。

催告已履行。原告自2022年起持續通過短信催繳欠費，已依法履行債權催告義務。

服務質量有瑕疵，但不構成拒交物業費的正當理由。被告若對物業服務水平有異議，可通過合法途徑維權，但拒交物業費對其他已繳費業主有失公平，也不利于維護業主共同利益。

違約金不予支持。鑒于原告在物業服務中缺乏與業主的溝通和配合，對原告要求違約金的訴訟請求不予支持。

三、 法律分析：本案的三個核心法律要點

1. 物業服務合同對全體業主具有約束力
根據《民法典》第九百三十九條，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。即使個別業主未直接簽署合同，仍須遵守合同約定。

2. 服務瑕疵≠拒交物業費
物業服務具有公共性，涉及全體業主的共同利益。個別業主以“服務不到位”為由拒交物業費，在司法實踐中通常難以獲得支持。正確的維權方式是通過業主大會、業委會或向主管部門投訴等途徑要求整改，而非拒交全部物業費。只有在物業公司完全未提供服務或服務存在重大瑕疵導致合同目的無法實現時，才可能構成減免物業費的正當理由。

3. 違約金是否支持，需視物業公司過錯程度而定
本案中，原告雖訴請違約金，但因物業公司在服務中缺乏與業主的溝通和配合，法院未予支持。這體現了法院在個案中平衡雙方利益、不鼓勵物業公司“機械催費”的裁判傾向。物業服務企業應注重服務質量和與業主的良性溝通，單純依靠訴訟催費不利于長期和諧關系的建立。

?? 郝小青律師總結與重要提示

本案是一堂關于“物業服務合同糾紛”的典型普法課。它提醒業主和物業公司：業主應按約繳納物業費，服務有瑕疵應通過合法途徑維權而非拒交；物業公司應提升服務質量，否則違約金請求可能不被支持。

給業主的核心建議：

按時繳納物業費，避免違約風險。拒交物業費不僅可能被起訴，還需承擔違約金、訴訟費等額外成本。

對服務質量不滿，應通過合法途徑維權。可通過業委會向物業公司提出整改要求，或向住建部門、街道投訴，而非以拒交物業費對抗。如物業公司存在嚴重違約行為（如完全未提供服務），可主張減免物業費。

保留服務質量問題的證據。如物業服務確實存在嚴重問題，應保留照片、視頻、書面溝通記錄等證據，以便在訴訟中作為抗辯依據（可能影響違約金是否支持）。

給物業公司的提示：

催費過程中應注重與業主的溝通，保留催討記錄。

提升服務質量，減少業主投訴，是降低欠費率和訴訟風險的根本措施。

總結：物業服務具有公共性，業主不能因服務存在瑕疵而拒交物業費。正確的方式是通過合法渠道督促物業公司改進服務，或通過業主大會程序更換物業公司。物業公司也應注重服務質量，否則違約金請求可能無法獲得法院支持。和諧社區需要業主與物業公司雙方的配合與溝通。

郝小青律師簡介

郝小青律師，浙江德凡律師事務所專職律師，專注于民商事爭議解決、物業服務合同糾紛、合同糾紛及企業法律風險管理。她擅長在物業服務合同糾紛、欠費追索等案件中，精準把握證據規則與法律適用，為客戶設計最優的維權路徑。

執業領域：物業服務合同糾紛、合同糾紛、勞動爭議、侵權責任糾紛。