物業被趕走后，廣州一小區有點恐怖！

• 有業主不敢去停車場；校長去了現場，地下停車場黑乎乎的，業主打著手電筒，幾個人結伴才敢去取車。

說實話，寫這篇文章之前我猶豫了很久。

不是因為沒素材，而是因為現場看到的那些畫面，到現在還在校長腦子里轉。有些場景，你不親自去一趟，光聽別人描述，你真的體會不到那種毛骨悚然。

事情是這樣的：

前陣子，小紅書上關于廣州增城一個叫「鳳秀家園」的小區，爆料一個接一個，一個比一個炸裂。什么"地下停車場全黑""垃圾堆成山""電梯只剩一臺""流浪漢住進了車庫"

說實話，我一開始也覺得，這會不會有點夸張了？

畢竟，這可是2022年才交付的新小區啊，滿打滿算才四年。

但我還是決定親自去一趟。

不去不知道，一去——

我后背發涼。

校長地下停車場現場實拍圖

地下停車場：伸手不見五指，業主打著手電筒結伴取車

校長先去了北區的地下停車場。

從地面走下去的時候，入口處還有一點自然光。但越往里走，光線就越暗，到最后——

徹底黑了。

校長地下停車場實拍多人結伴取車視頻

不是那種"有點暗"的黑。是那種你伸出手，看不見自己手指頭的黑。

我打開手機閃光燈，往前走了大概二十米，燈光照到的范圍也就兩三米遠。四周全是停車位，有的停著車，有的空著，但在黑暗里，那些車的輪廓看起來特別詭異，像一個個蹲在那里的黑色巨獸。

說實話，我一個人走在里面的時候，心跳明顯加速了。

校長地下停車場現場實拍圖

不是因為膽小，是因為你根本不知道黑暗里有什么。

沒有監控（有，但關了），沒有照明，沒有人看管。如果這時候突然竄出來一個人，你連跑都不知道往哪跑。

我在里面拍了段視頻——鏡頭里除了手機燈光照亮的那一小片區域，其余全是死黑。你們看了就知道了，那種壓迫感，隔著屏幕都能感受到。

后來我在出口碰到了幾個業主，一聊才知道——

他們取車從來不敢一個人來。

• "都是約好了，三四個人一起下來，打著手電筒，一個走前面，一個看后面，跟探險似的。"

一位大姐跟我說這話的時候，語氣里是那種已經習慣了但還是很無奈的感覺。

你能想象嗎？2026年了，住在廣州，取個車還得像走夜路一樣，結伴而行。

校長地下停車場實拍多人結伴取車視頻

南區的停車場，情況一模一樣。一樣的黑，一樣的伸手不見五指。

后來我查了一下，這事兒還真不是物業走了之后才發生的。早在2025年2月，供電局就把地下車庫和部分樓棟公共區域的電給斷了。原因很簡單——

物業欠了電費。

物業為什么欠電費？因為業主不交物業費。

業主為什么不交物業費？這事說來話長，我們后面慢慢聊。

但有一個細節，我覺得特別扎心。

村委發了一份《告知書》，里面有一句話原話是這樣的：

• "地下停車場全面停電期間，如業戶仍堅持將車輛停入地庫，因此所引發的一切安全事故、車輛損失、財產損害及其他法律后果，均由車主自行承擔。"

翻譯成人話就是：你的車停里面，丟了、被砸了、被偷了，別來找我們，自己負責。

你說這擱誰身上不窩火？

沒有保安、沒有門禁、沒有任何人問你"找誰"

停車場只是冰山一角。

整個小區，我逛了一圈下來，最大的感受就是四個字：

暢通無阻。

?車開進小區，沒人攔，不收錢，隨便停。?想去哪棟樓、哪一層，隨便坐電梯，沒有門禁，沒有刷卡，沒有保安問你"找誰"。?監控？有。但——關著的。

我坐著電梯直接到了18樓，全程沒有一個人多看我一眼。

你可能會說，這不挺方便的嗎？多自由啊。

是，自由是自由了。但你想過沒有，這種"自由"意味著什么？

意味著任何人都可以隨時進入你家所在的樓棟，去任何樓層，沒有任何人知道。

校長小區大門出入口現場實拍圖

?小偷來了，如入無人之境。?推銷的、發傳單的、貼小廣告的，隨便進。?再極端一點——如果有什么不法分子盯上了這個小區，這里簡直就是"自助餐"。

我不是在危言聳聽。

你想想，4554戶的大小區，一個保安都沒有，一個監控都沒開。這在廣州，你敢信？

校長現場實拍圖

垃圾遍地、路面坑洼、電動車橫行——這還是"新小區"？

走出樓棟，小區的環境更讓人揪心。

?路邊的垃圾箱溢出來了，廚余垃圾堆在旁邊，蒼蠅嗡嗡地飛。大夏天的，那股味道，你隔著十米都能聞到。?小區園林里，草瘋長沒人剪，綠化帶里東一攤西一攤的生活垃圾。?路面地磚大量破損、松動，坑坑洼洼。我走的時候差點崴了腳。你要是下雨天走這條路，松動的地磚下面全是積水，一腳踩下去，污水能濺你一身。

校長現場實拍圖

最讓我揪心的是——

電動車。

樓道里、架空層、入戶大堂外面，到處都是電動車。橫七豎八地停著，堵得路都不好走。

這可不是小事。

夏天高溫，電動車電池如果自燃，那是什么概念？在密閉的樓道里，一輛電動車著火，毒煙幾十秒就能充滿整個樓梯間。如果這時候有人正在樓梯里，后果不堪設想。

以前有物業的時候，至少還有人管一管，巡邏一下，把違規停放的電動車挪走。

現在呢？誰管？沒人管。

校長現場實拍圖

公安部都明確授權了物業公司有權制止、清理違規停放的電動車。

但前提是——得有物業啊。

我還注意到一個細節：樓頂很多地方的墻面，已經開始掉皮了。

這才住了四年啊。回遷房的施工質量，你品，你細品。

另外，小區里擺攤的車特別多，各種小吃、奶茶，跟個夜市似的。沒有管理，沒有規范，食品安全、用火安全，全靠自覺。

校長現場實拍視頻

122萬欠費，把物業逼走了——然后呢？

好了，看完現場，我們來聊聊，這一切到底是怎么發生的。

鳳秀家園不是正規商品房，是鳳崗村和秀山村的回遷安置房，2022 年交付。整個小區分南區和北區，貝殼數據顯示一共4554戶

回遷房嘛，前兩年免物業費，大家都開開心心的。

轉折點在2024年8月，深圳寶生物業廣州分公司進場，開始收物業費，標準是1元到1.8元每平米每月

說實話，這個價格在廣州，真的算便宜的。廣州隨便一個老破小，物業費少說也得2塊起步。那些帶泳池帶花園的商品房，3塊、5 塊甚至8塊的都有。

1塊錢，100平的房子，一個月也就100塊。一年1200塊。

校長項目實拍

但業主不愿意交。

為什么？原因很復雜，說到底就幾個：

第一，觀念問題。很多回遷戶以前住村里，自己掃院子、自己倒垃圾，哪有什么物業費的概念？突然搬進高樓，讓他們每月掏錢給物業，心里那個別扭。

第二，服務不滿。有些業主覺得物業干活不行，保安不夠勤快，保潔不夠干凈，憑什么交錢？

第三，法不責眾。第一批人不交，啥事沒有。后面的人一看，他不交我憑什么交？誰交誰是冤大頭。

第四，信任缺失。物業費花在哪了？公共收益去哪了？賬目不透明，業主心里沒底。

結果就是——

收繳率只有26.41%。

100戶里，只有26戶交了錢。

累計欠費超過122萬元

物業公司不是慈善機構，人家也要養家糊口，也要給保安發工資，也要交電費。寶生物業在公告里說得很直白：

• 人工及物料成本逐年上漲，收費不足使項目運營難以為繼。

他們試過預存有禮、上門溝通、政策申請……能想的招都想了，沒用。

2026年4月30日24點，寶生物業正式撤場。

人走了，燈滅了，電梯停了，垃圾沒人清了。

小區一夜之間，回到了"原始社會"。

校長現場實拍圖

最慘的不是不交費的業主，是這些被坑的人

這件事里，有一個群體特別憋屈，但很少被人注意到——

租客。

鳳秀家園因為地理位置還行，租金便宜，有不少租客住在這里。

有租客在網上發帖說：

• "我每個月按時把物業費交給房東，結果房東自己揣兜里了，根本沒交給物業。"

你說氣不氣人？

自己老老實實交了錢，到頭來小區還是沒人管，停車場還是黑的，垃圾還是沒人清。而那個收了你錢的房東，人家根本不在乎。

還有那些按時交了物業費的業主，他們更冤。

我交了錢，你不交，物業跑了，大家一起遭殃。

這跟什么一樣？就像你按時交了醫保，結果醫院因為太多人逃單倒閉了，你去看病也沒地方看。

當耍無賴的人占了便宜，守規矩的人吃了虧，這個小區就再也沒有人愿意好好交錢了。

說白了，這就是一個死循環——每個人都覺得自己不交錢是"聰明"，結果所有人的"聰明"加在一起，就是把小區搞廢了。

校長項目實拍

這不是個案，全國都在上演

你可能覺得鳳秀家園是個極端案例。但實際上，這種事情正在全國蔓延。

?中指研究院數據顯示：2024至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升了37%。?克而瑞物管統計：2025年全年物業撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。?全國500強物企平均收繳率，已經從2020年的93%跌到了 2025年的71%，連續四年下滑。

中國物業管理協會說得很清楚：

85%的收繳率是行業運營警戒線。低于這個數，物業就是在賠本賺吆喝。

鳳秀家園26.41%的收繳率，別說警戒線了，連底褲都掉了。

類似的案例還有一堆：

?山東淄博一個回遷小區，物業撤場后，業主摸黑回家21天；?南昌現代莊園小區，業主自治一年后，垃圾遍地，收繳率從 75%暴跌到42%；?廣州增城奧園中新城市天地、南沙橫瀝旭悅金灣，同樣因為收費困難，物業紛紛撤場。

58安居客研究院院長張波的分析一針見血：

• 一部分物業存在收支不透明的現象，物業費使用、公共收益分配公示不足，導致業主對費用去向存疑不愿繳費。而收繳率降低，讓受成本約束的物業公司難以兌現承諾，二者陷入惡性循環。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進更直接：

• 僅更換物業無法根治核心矛盾，小區極易陷入"失管—引入—再失管"的惡性循環。

換句話說——

就算現在有新物業愿意來，如果根本問題不解決，過兩年還是一樣的結局。

新物業進不來，村委急了：拿村民分紅抵物業費？

物業走了，總得有人管吧？

鳳崗村和秀山村的村委在3月9日就啟動了新物業的招標工作。但問題是，招標得先讓全體業主投票表決，達到法定同意率才行。

鳳崗村那邊還算積極，參與人數和面積都達到了三分之二的要求。

但秀山村的業主，大部分在觀望，不同意也不反對，就這么拖著。

同意率湊不夠，新物業進不來。

村委甚至想了一個招——

用一部分村民分紅來招標新物業、支付物業費。

你沒聽錯，就是村集體發的那個分紅，拿一部分出來請物業。

但這也得業主大會表決同意。秀山村業主不松口，這事兒就卡住了。

我聽到這個消息的時候，第一反應是：村委也是被逼得沒辦法了。4554戶的大小區，總不能一直這么"裸奔"下去吧？

但轉念一想——

拿分紅抵物業費，這不還是羊毛出在羊身上嗎？

而且那些本來就沒交物業費的人，等于拿全村人的分紅來補貼自己的欠費，這對交了錢的業主公平嗎？

業主自治？醒醒吧，大概率行不通

有人可能會說，既然物業不行，那業主自己管不就好了？

理論上可以，但現實中——

大概率行不通。

?宿州市南關街道九中社區嘗試代管兩個物業撤離的老舊小區，結果分別堅持了14個月12個月，不僅沒收到一分錢物業費，反而拖欠了保安和保潔人員工資5萬多元，最終徹底失敗。?沈陽一個小區嘗試自管后，收繳率從第一年的75%暴跌到第三年的42%，連買垃圾袋的錢都拿不出來。

為什么？

因為一個中型小區一年的基礎運營成本，最低也要400到600萬。電梯要維保、消防要年檢、垃圾要清運、化糞池要清理、安保要 24小時巡邏——

這些全是硬成本，一分錢都省不了。

而且，上千戶的高層小區，電梯要持證維保、消防要專業檢測、配電要高壓電工證。這些硬門檻，普通業主根本搞不定。

西安就有一個小區在自管后，因為沒能及時更換電梯鋼絲繩，最終導致了墜落事故。

那些成功的業主自治案例，幾乎都有幾個共同點：小區規模小、結構簡單、業主彼此了解、有一群不計報酬的帶頭人。

鳳秀家園呢？4554戶、高層帶電梯、業主來自兩個村、彼此未必熟悉——

這幾條，一條都不沾。

說句大實話：到底誰該為這一切負責？

站在業主立場上，我說幾句掏心窩子的話。

第一，物業不是沒有責任。

很多物業公司的問題是真實的：賬目不透明、服務打折扣、公共收益去向不明。業主交了錢，看不到服務，看不到賬目，心里沒底，這很正常。

物業行業整體滿意度2025年只有73.2分，創近年新低，不是沒有原因的。

第二，但不交物業費，真的能解決問題嗎？

你不交錢→物業沒錢請人→服務更差→更多人拒繳→物業最終跑路。

然后停車場黑了，垃圾堆了，電梯停了，安全沒了。

你贏了物業，卻輸掉了自己的生活。

第三，最無辜的是那些交了錢的業主和租客。

他們做對了所有事，按時交費，結果因為別人的逃單，自己也要一起承受黑暗和混亂。

這不公平。

第四，政府部門不能一直當旁觀者。

北京金訴律師事務所王玉臣律師說得清楚：

• 針對物業撤離引發的管理真空，街道與社區負有糾紛調解、指導協助成立業委會、監督交接與選聘新物業等法定兜底責任。

2026年全國兩會已經把"實施物業服務質量提升行動"寫入了政府工作報告。政策有了，但落到了鳳秀家園這里，目前還只看到村委發了份告知書、委托了第三方做最基本的垃圾清運和電梯維護。

停車場還是黑的。保安還是一個沒有。

校長項目實拍

最后，我想說

在鳳秀家園的停車場里，當我打著手電筒往外走的時候，我心里其實有很多話想說，但最后只化成了一句——

"至于嗎？"

一個月100塊錢的物業費，把一個4554戶的小區搞成了這個樣子。

有人說，回遷房業主不容易，以前住村里不花錢，現在要交錢，心理上接受不了。

我理解。

但理解歸理解，現實就是現實。你住進了高樓，用了電梯、用了公共照明、享受了垃圾清運和安保巡邏，這些都不是大風刮來的。

你可以對物業服務不滿意，但不滿意的方式是投訴、是維權、是要求透明，而不是直接拒繳。

拒繳看起來是"懲罰"了物業，但實際上——

懲罰的是你自己，和你的鄰居。

村委那份《告知書》里有句話說得好：

• "與其在抱怨中忍受，不如在行動中改變。"

現在的問題是：

誰愿意先走出第一步？

當60%的人都選擇不交錢的時候，那40%交了錢的人，反而成了最大的受害者。

他們交了錢，卻要和無賴一起，在黑暗中打著手電筒，結伴去停車場取車。

這不是恐怖故事。

這是2026年7月，發生在廣州增城的真事。

• 如果你也關注這個問題，歡迎在評論區聊聊——回遷房小區到底該不該交物業費？物業走了之后，誰來管？