四川
出品|讀商時代
責編|李曉燕
7月22日，北京大興新城東組團DX00-0201-0209二類居住用地順利成交，招商蛇口以7.2億元底價摘得該地塊，規劃建筑面積約3.6萬平方米，折合樓面價約20006元/平方米。
這是短短一個多月內，招商蛇口在北京拿下的第二宗住宅用地。值得注意的是，就在大興地塊成交前夕，招商蛇口還新設北京招融房地產開發有限公司，注冊資本20億元，由招商局地產（北京）有限公司全資持股，李昂擔任法定代表人。此前，大興項目的監理招標主體便已切換至這家新公司，這意味著，新平臺未來將承擔該項目的開發運營任務。
如果說大興地塊體現的是成本控制，那么一個月前的通州拿地，則展現了招商蛇口愿意為優質資產適度溢價的另一面。
6月23日，招商蛇口歷經173輪競價，以20.95%的溢價率摘得通州九棵樹FZX-0302-6016地塊。這不僅是2026年上半年北京住宅用地最高溢價項目之一，也是市場關注度最高的一場土拍。
更值得關注的是項目推進速度。地塊成交僅20余天，設計方案便正式公示。根據方案，項目擬建設8棟11層純洋房，共346套住宅，全盤無高低配設計，采用圍合式布局、雙架空層、風雨連廊及下沉庭院等產品設計，依托1.6的低容積率，打造副中心稀缺低密改善社區，精準承接通州改善型住房需求。
一邊是激烈競爭、快速開發的低密改善項目；一邊是底價摘牌、控制成本的剛需項目。面對像通州九棵樹這樣稀缺的核心改善地塊，公司愿意適度提高報價，爭取優質資源；而對于大興新城這樣供需相對平衡、軌道交通成熟的區域，則堅持等待市場機會，以底價鎖定成本優勢。
這種土地投資策略的變化，并非偶然，而是招商蛇口經營壓力下的主動調整。
招商蛇口此前發布的2026年上半年業績預告顯示，公司呈現出典型的"增收不增利"特征。上半年實現簽約銷售金額962.45億元，同比增長8.3%；但利潤端承壓明顯，預計歸母凈利潤僅5億元至6.5億元，同比下降55%至65%；扣非凈利潤預計僅5000萬元至7000萬元，同比下降93%至95%。
對于利潤下滑，公司解釋主要來自兩方面原因：一方面，進入結轉周期的項目增多，而不少項目正是在此前行業高景氣階段獲取，土地成本較高，導致結轉毛利率持續下行；另一方面，投資收益同比減少，也進一步壓縮了利潤空間。
換句話說，如今影響招商蛇口利潤表現的，并不是新拿的地，而是過去高成本儲備的土地正在陸續進入結算周期。要改善盈利能力，就必須從源頭優化未來的土地儲備質量。
從拿地數據來看，這種調整已經十分明顯。
2025年上半年，招商蛇口權益拿地金額達到219.21億元；到了2026年同期，這一數字降至155.24億元，同比減少29.2%，新增項目數量和新增計容建筑面積也同步收縮。
規模下降，并不意味著招商蛇口沒錢了，而是其更加重視投資效率。
一方面，公司持續提高權益比例，減少合作開發項目，更傾向于全資操盤，以降低利潤分成帶來的收益攤薄；另一方面，新增投資進一步向北京、上海、杭州等一線及強二線核心城市集中，主動回避三四線城市市場風險。
從上海徐匯、杭州濱江，到北京通州、大興，招商蛇口近一年來新增土地幾乎都具備相似特征：軌道交通完善、配套成熟、市場流動性較強，未來銷售確定性更高。
與此同時，公司明顯加快開發節奏。通州項目拿地后迅速完成規劃公示，體現的正是"快開工、快供貨、快回款"的經營思路，希望通過縮短開發周期，更快形成現金流，為未來投資提供支撐。
相比不少房企仍在被歷史包袱所困，招商蛇口依托央企融資優勢、全國化運營能力以及持續優化后的土地儲備，已經開始為下一輪盈利修復提前布局。隨著低成本獲取的新項目逐步進入銷售和結轉階段，高質量新增土儲有望逐漸替代歷史高成本項目，為利潤改善提供新的支撐。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
