北京
文/上海進深 嚴明會
招商蛇口徐匯植物園項目，戶型分布有了更明確的消息。
項目將推出建筑面積約125㎡、150㎡、190㎡三種戶型產品。
其中，150㎡戶型將成為絕對主力，占據整盤核心位置；190㎡作為樓王產品，布局于社區中軸線，享受最佳景觀資源；125㎡戶型則分布在東西兩側。
從產品結構來看，招商并沒有選擇大面積豪宅路線，而是在改善需求中尋找平衡。用150㎡撐起銷售基本盤，用190㎡拔高項目價值，再用125㎡覆蓋更多改善客戶。
先回顧一下拿地背景。今年4月下旬的上海三批次土拍，這塊地吸引了9家房企競拍，經過82輪競價，招商蛇口以25%的溢價率拿下。
成交樓面價高達8.7萬/㎡，剔除3500㎡配建后，可售樓面成本約9.6萬/㎡。一舉打破徐匯長橋板塊的歷史紀錄。
算上建安、配套、稅費等成本，保本售價在12.5-13萬/㎡左右，整盤均價大概率要賣到14萬/㎡左右。
一般來說，地價這么貴，開發商最常見的做法是做高低配。用疊墅拉高溢價，讓小高層賣便宜點走量。但招商最終沒走這條路，而是選擇了全洋房。
5月底，項目總平圖公示。擬建10棟11F全洋房產品，共239套住宅。
為何沒做高低配，進深網認為原因有這么幾個：
第一，先天條件決定了它有做純洋房的條件。
這塊地容積率僅1.8，限高36米。1.8的容積率在徐匯內中環間非常少見，天然就是做低密產品的胚子。按規定，33米以下每單元可以做1梯，得房率更高，33米以上就必須2梯了。
項目最終做的是11層洋房，層高控制在3.1-3.2米之間，既能卡在33米紅線以下保證得房率，又不會犧牲居住舒適度。全洋房方案，恰好把這塊地的低密優勢利用到了極致。
第二，不做高低配，反而能讓整盤均價賣得更穩。
如果做疊墅 小高層的高低配，疊墅雖然能賣貴一點，但小高層的價格會被壓低。而全洋房方案，所有產品都是洋房，沒有被犧牲的樓棟，整盤均價更容易撐住。再加上239套的總量不大，不需要通過高低配來平衡流速。
第三，產品力本身就是溢價的最大籌碼。
參考同區域招商清和璽的洋房，均價約12.8萬/㎡，很快售罄。
徐匯植物園項目在產品上做了更大的文章，項目公園抬板設計，采用北側半抬板結構，板下銜接城市界面，板上為居住區；南側與L型綠地無界融合，內部形成多層次架空泛會所與景觀體系，是上海首個此類洋房住區。
此外，社區內部配備了約800㎡的下沉式泛會所，東側代建約2000㎡的綜合健身館，北側設置約1500㎡的凈菜市場，據說會引入品牌超市、咖啡或萌寵IP店。
除兩棟樓采用拼接外，其余均為點式分布，每棟樓間距均超30米，矩陣式排布保證270°轉角視野及全樓層采光
這些配置放在徐匯濱江的語境下，足夠支撐14萬 的單價，與其做高低配把產品線拉長，不如把純洋房社區這個故事講透。
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