「狼為什么還沒來？」聊聊房產稅——播客文字整理版。

大概是在去年年底的時候，原財政部長，在一次財新峰會上，談到了房產稅。他是這樣說的，「房產稅是2013年提出來的，實際上全國人大立法已經完成，一些難點問題也基本解決了」。很快樓部長的這番話就被網絡媒體解讀為，房產稅的試點工作已經完成，即將頒布實施。這一石激起千層浪，很快就醞釀出了一波對持有房產的焦慮。尤其是在樓市下行，房價持續下跌，不動產資產估值貶值，新房和二手房的交易量都縮水行業背景下，房產稅的落地，無疑是壓垮房地產市場最后一根稻草，仿佛一夜之間，商品房從優質資產變為普通家庭的負擔，本來就不低的按揭月供還貸，再加上房產稅，不斷侵蝕著家庭的現金流。所以，當時很多的中產家庭都對是否繼續持有房地產，產生了疑惑和焦慮，擔心自己從中產返貧，擔心國民經濟出現，如同我們鄰國日本在90年代，因為房地產泡沫破滅，帶來的「資產負債表衰退」。

不過呢，從我現在錄制這期播客距上次樓部長講話，已經過去的大半年，房產稅即將落地的輿論呼聲，好像又偃旗息鼓了。其實我們回顧一下嗎，自從2011年，房產稅在上海和重慶兩座城市試點之后，就不斷有輿論吹風說「房產稅即將在全國范圍內普征收」，但16年過去了，房地產行業也由盛轉衰，盡管樓市的底層邏輯已經出現了根本性的變化，然而房財稅依然沒有全國范圍落地實施。這種每次都「千呼萬喚始出來」，卻又「猶抱琵琶半遮面」的拉扯，搞得像「狼來了」的回合制游戲一樣。

那么我要拋出今天我們討論的主題——為什么呼聲很高的房產稅遲遲未見落地？房產稅未來會在什么樣的情況下才會全國范圍普征？房產稅會對商品房持有者帶來什么樣的影響。

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問題 ：我們先來聊聊房產稅的前世今生

2011年1月28日，上海和重慶同時啟動個人住房房產稅試點，是全國至今「唯二」的試點城市。首先我們要明確，今天這期播客提到的房產稅，是指的個人住房的房產稅，而商業等其他物業的房產稅，早就全國范圍內實施了。

那么，我們以重慶為例，看看當初的最先制定的房產稅，也就是2011年初版的時候，其征收的對象的住房為「獨棟商品住宅 + 高檔住房 +三無人員新購第二套及以上普通住房」。首先，所謂的獨棟商品住宅，其實絕大多數情況下就是指的獨棟別墅，別墅通常包含了獨棟、聯排和疊拼，獨棟別墅后續被國家逐步禁止開發建設。因此，這一條是針對非常古早的別墅了。同時，大家要看清楚文字，是商品住宅，那些自建房，農村房，在自住的前提下，也不用有這個擔心。然后，所謂的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。據查資料表明，2011年，高檔住宅的起征點是9941元/㎡，也就是說上兩年主城九區新建商品房的均價5000元/㎡左右。而今年，2026年，高檔住房的起征點是31,528元/㎡。從9,941到31,528，15年間起征點上漲約217%，而我們要明白這個邏輯，起征點越高，征收的范圍越小，大家想一想，現在重慶這個樓市大環境下，還能買到3萬多的價格的樓盤，有多少，不能說絕無僅有，也只能說是屈指可數。后面的「三無」很好理解，無戶籍、無企業、無工作，這個純粹是為了限制外來炒房者。

另外，還提醒一點，2011年試點的城市是上海和重慶，都是直轄市，從管轄的范圍來看，其實是省。那即便是大上海和大重慶，其試點范圍也不是管轄的全區域。以重慶為例，試點區域是渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區（就是所謂的主城九區），更多更廣泛的區域并不會執行房產稅的政策。那這里就有個漏洞了，那些修建在旅游度假區，比如某某山，某某湖的獨棟別墅，和高檔住房其實也不在房產稅的征收范圍內。

所以，試點城市的房產稅，更貼切的說，是一種「豪宅稅」，是針對市場上很小一部分的商品房住宅進行征收。

從2011年試點到現在2026年，房產稅已經歷經了15年的試運行，在這15年里，房產稅的也經歷過調整。比如，還是以重慶為例，在2017年的時候，修訂：三無人員征收范圍從第二套及以上擴大到首套及以上普通住房，這是2017年的一波房價上漲應對的政策收緊的動作。在2023年，三無人員征收范圍從首套及以上縮回第二套及以上普通住房，相當于又回到了2011年那一版的征收范圍，而2023年，此時的房地產市場已經出現非常明顯的下跌，這一來一回的變化，也契合了市場的變化。到了2024年，重慶的房產稅迎來了重大的調整。首先，打了7折，即房產稅暫按房產交易價的70%計算繳納。然后，應稅住房稅率統一調整為0.5%，原來是根據房價有0.5%，1%和1.2%的分檔。第三，增加免稅面積，即獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平米上調到180平米，也就是說，如果在原征收范圍內，100-180平米的獨棟別墅還是高檔住房，在新政出臺后可以全免房產稅。大家可以從房產稅的公式看出來，應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率，應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。那既然政府是在優化房產稅的稅收政策條款，不管是從數值的減少，還是縮小征收范圍，都是在減稅，在減少商品房持有者的負擔。總的來說，重慶房產稅經歷了「先收緊后大幅寬松」的軌跡。2017年收緊三無人員范圍，2023-2024年連續兩步大幅放寬——這與全國房地產市場下行、地方需要提振購房需求的背景直接相關。

另外一個房產稅的試點城市上海，其政策我就不再一一介紹了。簡單來說上海房產稅政策和重慶在具體政策上有所區別，宏觀上上海從2011年試點執行至今，的總體方向是逐步寬松——免征范圍擴大、非滬籍門檻降低、成年子女免征新增。這與上海「吸引人才、穩定樓市」的政策取向一致。

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問題 ：我們在中央和各省市的財政收支情況的報告中看到有「房產稅」這一項，那么報告中的「房產稅」和大眾認知的「房產稅」有什么區別？

報告中的「房產稅」是指的商業業態的房產稅，這和我們大眾理解的商品房住宅房產稅有本質的差別。所以的商業業態，其實就是指的各種自持和租賃的經營性用房，比如我們常見的商鋪，寫字樓，廠房園區，物流倉儲等。而且這個商業房產稅早在1986年，就在全國范圍內進行全面征收了。對于稅率而言，簡單的說，自持經營商業的房產稅稅率為1.2%，租賃的稅率為12%，同時，還有一些，對小微企業/小規模納稅人/個體工商戶/以及政策性、公益性行業的優惠政策，對房產稅的實際金額進行減免。而商業房產稅的計算依據是房產原值（含地價）或租金收入，和住宅的交易價有所不同。

因為我們今天主要聊商品房住宅的房產稅，商業項目房產稅其實更復雜，各地各行業的政策又不盡相同，所以我就不再詳細介紹了。大家只要記住，政府財政報告中的房產稅除了一小部分是試點城市的住宅房產稅，絕大部分是商業項目征收的，也就是說廣義上的房產稅實際上早就已經在全國范圍內落地實施。

很多人一邊焦慮住宅房產稅會不會來，另一邊卻完全不知道商業房產稅已經征了40年，我們要更正這樣的看法。

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問題 ：我們拓展一下話題，從時間的維度上看，中國歷史上有沒有類似房產稅這樣的稅種呢？

我國歷史上最早的房產稅要追溯到3000多年前的周朝，在《禮記·王制》中提到「廛（chán），市物邸舍，稅其舍而不稅其物」。廛 = 市場中的商鋪/邸舍（倉庫+店鋪）；「稅其舍而不稅其物」 = 只對商鋪本身征稅，不對里面的貨物征稅。這是中國最早的經營性房產稅的概念——和現代商業房產稅的邏輯驚人一致：只對房產征稅，不對經營內容征稅。3000年前的周朝人就搞明白了"稅房不稅物"的原則。

到了唐代，中國出現了第一個獨立的房產稅稅種——間架稅。所謂間架稅是指「凡屋兩架為一間」——兩根橫梁（前后兩根柱子之間）即為一間，按照現代的專業術語就是框架結構的一跨就算一間。間架稅的收取金額是按房屋等級劃分，房屋根據區域和質量分為上中下等房，每年征收的稅額分別為2000、1000、500文。這個稅率對于當時人們的收入是個什么概念呢？一個普通人家三間中等房，年稅3000文。而唐玄宗開元時期，京城七品官月工資約4000文——相當于普通人家每年征收的房產稅接近一個中低層官員一整月的工資。類比現代的標準就是二室一廳每年的房產稅，差不多是京畿周邊縣縣長的一個月的工資，差不多1-2萬。我們要注意到，間架稅是在唐德宗建中四年也就是公元783年開始征收的，這一年發生了唐朝歷史上著名的中下層軍官發起的政變——涇原兵變。這次兵變中的士兵在進入長安城后，向市民喊出的安定人心的口號，文言文翻譯過來就是「你們別怕！我們不會搶你們的商品！也不會收你們的間架稅！」可見，這個間架稅在當時有多不得人心。更深一步討論，唐德宗統治期間，唐帝國在經歷了安史之亂后，中央政府對地方勢力的控制力大大減弱，出現了諸如河朔三鎮這樣的藩鎮勢力。他們名義上依附于唐中央政府，但實際上隱瞞戶籍，截留財稅，自己任命節度使，實際上就形成了一個個獨立的王國，和中央政府抗衡。在這個過程中，中央政府實際上就損失了河北、山東一部分地區的稅收，收入雖然減少，但該干的事情沒法減少，于是在德宗執政期間，進行了著名的稅制改革——兩稅法，即將征收谷物、布匹等實物為主的租庸調法改為征收金錢為主，一年兩次征稅，同時改變自古以來以人丁為基礎的征收邏輯，改革為以資產為基礎的計稅依據。雖然兩稅法的改革有跨時代的積極意義，但是對于當時忙于和藩鎮拉扯博弈的中央政府來說，財稅收入依然入不敷出，尤其是戰爭所需要的天量軍費，于是間架稅在兩稅法之外?臨時加征，激化了社會矛盾，加重了人民的負擔。其實，前面提到的涇原兵變發生反叛的部隊，本來是征召去平定叛亂的部隊，但是由于?賞賜不公，發生嘩變，也就是說平叛的軍隊自己發生的叛變。這支叛軍喊出的口號就是免稅，也間接說明間架稅給當時社會造成民怨沸騰。很快在同一年，政府被迫廢除間架稅，從下詔頒布到廢除，僅僅實行了5個月的時間。

后面到了清代，也是因為連年對吳三桂用兵，軍費吃緊，康熙頒布了房捐，「不管你里面有多少房間，只對門面房計征，每間門面房二錢銀子，且只征一年」。但地方官員在執行的時候，卻添油加碼，除門面房外，還創造性開征了「廊鈔」和「棚租」，顧名思義，各種非正常住宅，一些外廊和棚戶，也劃入到房捐的征收范圍。而且原定一年的臨時稅，衍生出了各種長期雜稅。

再后來房產稅就逐漸現代化，變成今天的模式。

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問題 ：從空間的維度上看，國外的房產稅。

我收集了世界主要經濟體的房產稅或類似房產稅的制度，這些國家的房產稅體系差異極大，核心差異不在稅率數字，而在計稅邏輯和制度哲學。

美國和加拿大按「評估價值」征稅，比如美國的年度房產稅 = (評估價值 Assessed Value - 免稅額 Exemptions) × 評估比例 Assessment Ratio × 千分比稅率 Mill Rate。但評估值遠低于市場價——南卡自住房評估比例僅4%。而英國的房產稅，不是按比例征的房產稅，而是按分級定額征的稅，用的還是1991年房價分8級定額征收，30多年從未重估。法國和新加坡按「理論年租金」征稅，和房價完全脫鉤。澳大利亞只看「未改良土地價值」，不看建筑——蓋了房子反而不多交稅。

而日本的房產稅是兩稅合一，固定資產稅：標準稅率1.4%，即評估價值的1.4%；都市計劃稅：標準稅率0.3%，即評估價值的0.3%，所以綜合稅率在1.7%左右。但評估價值 ≠ 市場價。房產的評估又分為土地和建筑物，其中土地的評估價值占市場公示地價的70%，建筑物為新建工程費用的50-60%，每3年進行一次評估。而日本房產稅最獨特的制度，住宅用地享受大幅減免，用地規模小于200平米的住宅類用地，固定資產稅只收1/6，都市計劃稅只收1/3。當然還有一些其他減免稅收的政策，綜合來看，日本1億日元（500萬RMB）的公寓，年房產稅才6,000塊人民幣。我們簡單對比一下，重慶總價500萬的獨棟別墅，假設250平米，交易單價2.0萬/㎡，（250-180）× 20,000 × 70% × 0.5% = 4,900元。其實國內試點房產稅的稅率金額和日本也差不了太多，所以，我們可以認為國內現行試點城市的房產稅也是參照了世界主要經濟體國家的制度制定的。

同時，我們通過橫向的對比，也可以看到世界主要經濟體對于房產稅的底層邏輯是鼓勵自持自住，打擊囤地炒房。除了前面提到了日本對于小規模的自住用地的不動產稅收打折以外，澳大利亞最極端——自住主居所100%免征土地稅，全國統一，只繳市政費就是城市建設稅。新加坡同樣雙軌制，同一套公寓出租稅是自住的5倍。而對于囤地炒房，韓國最狠，多套房綜合不動產稅最高5%。德國2025年的新稅法，對空地征收更高評估率。澳大利亞維州對空房加1%附加稅，外國買家額外2-4%。所以，我們可以看到人類社會對于住房類的不動產征稅的邏輯還是有共同的底層邏輯。

但是，我們在橫向對比世界范圍的房產稅時，要注意非常重要的一點，就是我國的土地制度和世界有根本性的不同。我國的土地只有國有和集體所有，這是我國的基本國情。而世界上絕大多數國家都允許私人擁有土地的所有權。因此，我們在看到世界其他國家房產稅組成的時候，有很大一部分是土地的估值。房產稅說白了，是資產稅的一種，資產顧名思義就是擁有的財產，私人擁有的土地那自然也是資產的一種，繳納資產稅或者說房產稅那就是天經地義。那么，對于我國住宅用地是歸國有或者村集體擁有，我們只有土地的使用權沒有所有權，那么估算房產的時候把土地價值也算進去，這個在邏輯上似乎有點說不通。而且我們知道，國內房價之所以這么高，是因為土地成本高，而非建筑本身的建造費用高，那么這個土地成本該不該計算到個人繳納的房產稅中呢？更何況，國家在出讓土地使用權的時候，要房地產公司繳納了一大筆土地出讓金，而這個土地出讓金又通過房價轉移到購房者的頭上，如果房產稅還計入了土地價值的部分，那是不是一種重復計費呢？我們看到目前上海和重慶國內兩個試點城市房產稅計算規則中，計算公式中的估值都是以面積×單價，而這個單價是市場交易的價格，自然就包含了土地價格。不過，我國試點城市房產稅的征收范圍很小，是通過條件減免的方式——也就是面積段、單價價格和業態，暫時規避了普征帶來的關于土地所有權和征稅邏輯的爭議，

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問題 ：國家為什么要征收房產稅？

學術界對于征收房產稅的理論依據可以歸納為幾種學說。

溢價回收學說：政府投資→房產增值→稅收分享增值。你房子漲價，很大程度是因為政府修地鐵、學校、醫院等基礎建設。房產稅是把這部分增值回收給公共財政，這個和我們前面提到的很多國家房產稅中的城市建設部分，是同樣的道理。

市場失靈學說：無稅→資本過度涌入房地產→資源配置扭曲。不征房產稅，資金全去炒房，實業和創新就被擠掉了。

政府收入學說：房產稅是地方最穩定的稅源，房子搬不走、藏不住，稅基穩定，最適合做地方政府的支柱收入。這里多提一句，其實國內在1994年進行分稅制改革后，原本地方的稅收有很大一部分上繳給了中央，但是地方需要做的事情一點都沒有減少，地方要發展就需要資金上的支持。在這樣的政策背景下，再加上我國當時正在進行商品房改革，南巡之后各地也加快了招商引資的步伐，作為吸引企業的前置條件，工業園區和基礎建設也作為政府重點關注的工程。這個時候政府手中的土地，就成為重要的資產，出讓土地收取的土地出讓金成為政府財政收入的重要來源。所以，現在回過頭去看過去的三十年，土地財政為循環的地方經濟模式，其實是歷史的必然。

公平分配學說：房產多→財富多→應多納稅，房產是最直觀的財富標志，征房產稅比所得稅更能觸及存量財富差距。

而對于目前國內房地產市場和地方財政收入的情況，輿論呼聲最高的理由就是「以房產稅來彌補土地出讓金的窟窿」。我們先看一組財政數據，根據財政部官方公布的2021年財政收支情況，國有土地使用權出讓收入87051億元，2025年，國有土地使用權出讓收入41518億元。也就是說相比于房地產最高峰的2021年，去年的土地出讓金的收入直接腰斬。而我們官方公布的2025年地方政府債務余額是54.82萬億元，并且2020年之后，地方債務的同比增長是在加速。更何況，這個數據是沒有包含地方隱形債務，據官方統計，地方隱形債務在2025年末的存量是7.4萬億元。但是，可能是由于統計口徑的不同，某些國外機構估算的地方隱形債務是遠不止這個數的。

土地出讓金是一次性收入：賣完就沒了，不可持續。房產稅是永續收入：房子年年持有，稅年年征收，可持續。所以有了「以房產稅來彌補土地出讓金」的說法

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問題 ：我國在試點十幾年后為什么遲遲不推廣全國普征？

「房產稅錯過征收的最好時機」。我們先來看一組數據，2021年國家統計局公布的商品房銷售金額是18.2萬億元，2025年的銷售金額是8.4萬億元，這個降幅和土地出讓金的降幅基本是一致的。房地產稅本應在市場過熱時推出的降溫工具，但現在市場正在深度筑底階段，政府目前對于房地產市場的方針是「止跌回穩」，如果此時推出會被解讀為重大利空，可能引發集中拋售、房價繼續踩踏下跌。

另外，經濟學中關于稅收和稅率有一個拉佛曲線的模型，模型是一個開口向下的類似拋物線的曲線，縱坐標是稅收，橫坐標是稅率。簡單來說，并不是簡單增加橫坐標稅率就能夠一直提高總稅收，超過了臨界值，增加稅率反而會降低總稅收。用房地產市場來解釋就是，如果征收較高稅率的房產稅，那樓市的流動性會進一步凍結，前面我們看到的去年的數據相對巔峰的21年是腰斬，雖然腰斬但是絕對數值比較大，依然還是能夠對地方財政和國民經濟起到支撐作用，所以，我國政府一直說房地產是國民經濟的支柱型產業。對于我國來說，城鎮家庭房產占總財富7成左右，大幅加稅讓以前的優質資產直接變成負擔，讓家庭的資產負債表的凈資產被不斷蠶食，資產端因為房價下跌導致房價資產估值的降低，負債端的貸款雖然近幾年的貨幣政策優化降低了的存量房貸的利率，但是貸款的減少速度遠遠比不上房價——資產的貶值速度，現在再加上房產稅的支出，進一步降低了資產端的估值，況且房產稅的支出也加重了家庭現金流的負擔。如此長期下去，家庭會不斷修復凈資產，會導致原本可能會用于消費的資金，去償還負債，消費的低迷會導致經濟活力進一步降低。這就是最近提到的資產負債表衰退的模式。

其實，不光是房產稅，國家在近幾年對房地產相關的稅收都在進行優化調整。比如，2024年的時候對房地產契稅進行優化，將1%優惠稅率面積標準從90㎡提高到140㎡；北上廣深二套房納入優惠范圍，比如以前130㎡總價300萬的房子，按原來契稅的稅率是2%，需要繳納契稅6萬元，新規變成1%契稅3萬元，直接少了一半。還有就是增值稅，同樣是在2024年，北京、上海于2024年11月18日宣布取消普通住宅/非普通住宅標準，廣州、深圳隨后跟進。滿2年住房不再區分普通住宅/非普通住宅，一律免征增值稅。普通住宅和非普通住宅的標準區分，主要是容積率1.0，面積段140，以及價格，還有業態（別墅、洋房等），當然，不同地區的標準可能不一樣。對于這個優化政策帶來的實際利好，我們舉例，一套800萬二手住宅（多年前以500萬購入），此前因被認定為非普宅需繳差額增值稅 = (800-500)×5% = 15萬元。取消標準后，滿2年即免征，15萬增值稅全免。而到了2026年，干脆不滿2年住房：征收率 5% → 3%。還有就是，出售房屋的個人所得稅，換購退稅政策，也就是說如果你出售自有住房后1年內重新購房的納稅人，可退還出售住房已繳個人所得稅，新購金額 ≥ 原住房轉讓金額 → 全額退還；新購金額 < 原住房轉讓金額 → 按比例退還。還有，一些地方性的政策，比如，蘇州在2025年制定的契稅補貼政策，購新房50%補貼；賣舊買新100%補貼。以上的不管是契稅，增值稅，個人所得稅等，都是在向減少的方向調整，那么普征房產稅，那就是逆勢而行，和房地產行業稅收的大方向相違背。更何況，前面提到的，即便是試點城市的房產稅，也是在減少。現在你要說，國家要大面積征收房產稅了，那不是和近幾年的財政稅收政策背道而馳嗎？

還有，其實國家層面從來都沒有說過，房產稅彌補土地出讓金的缺口，這都是自媒體一廂情愿的說法。我們還是以試點城市重慶為例，2025年重慶市全市房產稅收入126億元，增長13%，全市國有土地使用權出讓收入1369億元，下降10.4%。即便是在市場下行，土地出讓金減半的情況下，房地產試點的收入也不及土地出讓金收入的1/10，那何談彌補缺口這個說法呢？即便是在試點城市開始征收房產稅的元年，2011年，上海認定為應稅住房僅1,017套，征收總額不超過1,000萬元。同年，重慶登記應稅住房僅8,791套，征收總額約1億元，占重慶財政稅收收入僅0.1%。國家一開始就沒有把房產稅作為普征稅來進行試點，而是作為豪宅稅，來抑制炒房帶來房價非理性的上漲。

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問題 ：房產稅未來會不會全面普征？如果全面征收，大致會在什么時候？持有商品房的購房者應該如何應對？

從長遠來看，世界主要經濟體，這些國家都是自己相應的房產稅，那我也相信，我國肯定會在未來某個時間開始全面征收房產稅，或者說類似的資產稅。這個大方向是不會變的，但是這個未來，可能是5年，也可能是10年，20年。總之，我的判斷是不會在短期內落地，尤其是在房地產市場「止跌回穩」的階段，還沒有出現明顯筑底信號之前，是肯定不會全面實施的。

另外，我還想反駁一種說法，就是前面提到的「房產稅是給土地出讓金兜底」的這種說法。我們還是先來看一組財政數據，2021年財政收支情況，國有土地使用權出讓收入87051億元，而同年，國有土地使用權出讓收入相關支出77540億元。2025年，國有土地使用權出讓收入41518億元，2025年，國有土地使用權出讓收入相關支出47120億元。大家看出什么樣的邏輯沒有，就是土地使用權出讓的相關收入和支出是同升同降的！土地出讓金被腰斬，相關支出也一樣，相關收入很好理解就是土地出讓金，相關支出，包含了土地「生地到熟地」的，三/五/七通一平的費用，包含了配合賣地，周邊的基建配套等方面的支出。而且大家明顯可以感覺到，這幾年國家對于城市基建投資速度方面的放緩，甚至還出臺過一些債務較高的省份地區，基建項目被叫停的行政命令。所以，土地財政其實是個量入為出的事情，現在房子賣不出去，地也賣得少了，那就少修地鐵，少修公園，少征地唄。

另外，從行政公告上看，雖然樓部長在2025年財新峰會上提到，房地產稅法草案起草已完成，難點問題基本解決。然而在更多的渠道，我們聽到的卻是另外一種聲音，即房產稅全面征收的時機還不成熟。比如，在2023年的全國人大公布，房地產稅法未列入十四屆人大常委會立法規劃（任期至2028年春）。財政部也在2022年和2025年兩次明確了「房產稅不具備擴大試點條件」、對于試點城市上海，2026年發布公告稱將試點延期至2031年，明確試點期間對房產稅不擴圍、不加碼

那么房產稅什么時候會來呢，我認為有三大前置條件成熟：樓市、地方財政和立法。房價止跌、交易恢復常態，推出稅制改革不會加劇波動；產業稅源多元化，土地財政依賴度大幅降低；法通過、評估體系完善、免征規則社會共識形成。具體的信號，我個人認為首先試點城市會擴大，會從上海和重慶兩個城市擴大到其他一、二線城市，然后逐步全國普征。另外，需要特別注意，十五屆人大常委會立法規劃（2028年后編制）將是關鍵觀察窗口。如果房地產稅法被納入第一類項目，意味著5年內大概率立法通過；如果不納入，則再延5年。

那么對于商品房持有者來說，如果你是唯一自住用房，只要不是過于夸張的豪宅，基本不用擔心納稅的問題。其實按上海和重慶的試點算法，絕大多數的住宅都不在納稅范圍內，即便是在范圍內，按規則也只有房產總價的0.1%左右。我們看一下世界各國的房產稅，都有很寬泛的減免條件，普通老百姓就不要杞人憂天。房產稅真正會影響到的是，那些極端炒房者，也就是以前某某炒房團，那樣買下整層，甚至整棟樓的重資金高杠桿的購房者。不過這些炒房者，可能在前一波房價下跌，資金鏈斷裂的時候，就已經破產了，還輪不到房產稅這個稻草起作用。

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總結

做一個今天的小結，關于房產稅，公眾焦慮與政策現實之間存在巨大鴻溝。社交平臺到處流傳「全國馬上開征，超面積每年交上萬」，但事實上：全國仍在征收個人住房房產稅的僅有上海、重慶兩個2011年的老試點城市，十幾年都沒有擴大試點范圍，而且這兩個試點城市的房產稅在近2年還進行了優化，減少了納稅范圍和金額。同時，在政策端政府官方明示和暗示，表明現在房產稅不具備擴大試點條件，全國范圍普征還是沒影兒的事。房產稅的全面落地，還需要樓市完成「止跌回穩」，地方財政擺脫對土地出讓金的依賴，以及立法和行政的充分準備，這三個前置條件成熟后，才會進行普征。而對于廣大普通老百姓而言，剛需和普通改善型群體基本都在免征范圍，進階改善型群體可能會繳納總價的0.1~0.2%左右的稅收，只有對于擁有「高大上」豪宅的人群和極端炒房者，房產稅才會有實質性的影響。

「總之房產稅這匹狼，已經被輿論千呼萬喚了好多次，但也放了我們很多次鴿子，而狼來了的故事還將繼續下去，但現階段我們不用過于焦慮，杞人憂天。」