得房率飆至150%？廣州首張罰單落地 樓盤“偷面積”潛藏風險

開發商驗收后私自改造成行業潛規則

正常住宅受公攤限制，得房率不可能突破100%，但近兩年廣州不少新盤大肆宣傳 130%、150% 超高套內使用率，以“零公攤、大面積贈送”吸引剛需購房者。今年6月，廣州市荔灣區力誠榕誠灣因違規改造裝飾柱，收到全市商品房首張“偷面積”行政處罰單，罰款 9.8 萬元，打破業內“偷面積無需擔責”的僥幸心理。廣東經視《天天 315》欄目記者近日走訪廣州黃埔、番禺多個熱門樓盤發現，“合規報建、驗收完后再私自改造”已是行業潛規則，看似劃算的贈送面積背后，潛藏建筑安全、產權失效、強制整改、市場失衡等多重風險。

三大套路批量制造“贈送面積”，兩套圖紙規避監管

記者實地調查發現，開發商偷面積手段已形成標準化操作，主要分為三類，全程依靠兩套戶型圖紙規避監管：一套合規圖紙用于規劃報建、竣工驗收、簽訂購房合同，另一套違建改造圖紙用于銷售展示、交房改造。銷售人員直言，違規改造是行業常態，即便被查處，企業僅需繳納罰款即可了事。

套路一：陽臺鉆測繪規則漏洞，半產權空間全額使用

按照現行建筑測繪規范，凸陽臺僅一半面積計入產權登記。開發商抓住這一規則，報建時設計開放式陽臺，等項目竣工驗收后統一封窗改造，用一半產權成本換取完整使用空間，也是當下最普遍、違規成本最低的操作方式。 廣州市番禺區中海環宇熙和便依靠改造陽臺與戶型邊角區域，對外宣稱套內使用率可達 100%。據該樓盤銷售介紹，陽臺只算一半產權，剩余空間全部贈送；80余平方米戶型，贈送面積接近20平方米，飄窗預留80厘米寬度，交付前會打掉50厘米拓寬室內空間，改造后空間直接交付業主。

套路二：拆除合規飄窗拓空間，小戶型虛增二十平

合規飄窗不計入產權面積，成為房企擴容套內面積的核心手段。樓盤完成規劃驗收、交付前，會擅自拆除飄窗裝飾結構，改動原始規劃戶型，人為放大使用面積。 廣州市黃埔區瓏岄上城依靠該套路打出超高使用率，72平方米戶型改造后實際使用面積接近90平方米，使用率高達130%-140%。銷售介紹，戶型內多處飄窗交付前全部砸除，就連主臥洗手間周邊報建均為飄窗，改造后多出約4平方米使用空間，僅承重結構無法拆除。

套路三：違規改造設備平臺，私劃公攤做贈送

部分樓盤為炒作 150% 極致得房率，突破監管紅線，將飄窗、陽臺和設備間違規改成臥室和入戶花園。黃埔區中建嶺南序 84平方米四房的超高使用率便來源于此類違規改造。該樓盤 84平方米戶型宣傳套內面積可達105平方米，得房率150%。銷售介紹，樣板間所見即交付標準，約 3.4 平方米入戶花園原報建為設備間，全部免費贈送；陽臺半送、花池全送，飄窗全部砸平拓寬。面對驗收疑問，銷售人員表示項目報規、施工手續齊全，最壞結果僅是開發商繳納罰款。

多重風險直指購房者，違建面積無產權、存安全隱患

業內專家指出，開發商私自拆改飄窗、改動建筑結構、占用設備平臺，會直接破壞房屋原有承重結構、防水系統，還會堵塞消防通道，極易引發墻體開裂、房屋滲水、建筑坍塌、消防救援受阻等安全事故。更關鍵的是，所有改造后的贈送面積均未完成產權備案，屬于違建，不受法律保護，購房者將承擔多重損失。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉梳理“偷面積”給購房者帶來的潛藏風險：其一，房屋重新測繪后若實際面積增加，業主需補繳土地出讓金；其二，違規改造擠占樓梯、電梯、天井等公共空間，長期存在安全隱患；其三，改造后的贈送區域采光、通風條件差，實際居住體驗不佳。

從市場層面看，大規模“偷面積”還擾亂樓市供需與價格平衡。2023年11月建筑相關新規落地后，廣州新房掀起“得房率內卷”，部分新房憑借虛高使用面積形成價格優勢，對二手房市場造成沖擊。房地產專家鄧浩志表示，早年存量住宅得房率僅80%左右，如今新房使用率普遍超120%，巨大差距倒逼二手房持續降價，目前二手市場仍未企穩。

監管全面轉向從嚴，存量違規樓盤處置難題待解

荔灣區首張“偷面積”罰單開出后，廣州啟動全域樓盤倒查追責，持續多年的灰色亂象迎來整治轉折點。但大量已售、在建違規樓盤如何處置，仍是監管與市場亟待解決的難題。鄧浩志介紹，現階段針對偷面積樓盤主要有兩種處置方式：一是按違規面積處以罰款；二是扣減項目容積率，即前期違規多建的面積，將在項目后續樓棟開發中相應核減建設規模。但對于早已售罄、交付入住的存量違規房源，尚無統一明確處理方案。

業內表示，房企偷面積不只是單一工程違規行為，更破壞樓市公平交易秩序。開發商以違建噱頭吸引客源，最終建筑安全隱患、產權糾紛、整改成本，全部由購房者買單。監管層全面從嚴整治，旨在糾正行業畸形內卷，重塑健康樓市環境。

廣東經視《天天 315》欄目提醒廣大剛需購房者，切勿被 “超高贈送、零公攤” 營銷話術誤導。所謂免費額外空間本質是違建，無產權、無法律保障，潛藏高額整改、安全、產權多重風險。欄目將持續跟進廣州樓盤違建整治進展，聚焦購房者維權難點，守護消費者合法購房權益。