曹德旺果然說得沒錯(cuò)！中國(guó)二三十層電梯房，往后或逃不過這個(gè)結(jié)果

最近打算買房的朋友估計(jì)都有個(gè)共同的糾結(jié)：同樣的預(yù)算，到底選二三十層的高層電梯房，還是密度更低的多層住宅？擱十年前，絕大多數(shù)人都會(huì)毫不猶豫選高層——有電梯不用爬樓，視野開闊采光好，樓體新、外觀氣派，說出去都覺得更有面子?？蛇@兩年風(fēng)向變了，越來越多買房的人開始偏向多層洋房，哪怕地段偏一點(diǎn)、樓齡老一點(diǎn)，也覺得住著更踏實(shí)。

之所以有這種變化，和樓市這幾年的下行脫不開關(guān)系。從2022年正式進(jìn)入調(diào)整周期算起，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌了整整四年。先是鄭州、天津、石家莊這類二三線城市率先回調(diào)，跌得早、幅度也大；到了2023年之后，連上海、深圳這種公認(rèn)“抗跌”的一線城市，也沒能守住防線，陸續(xù)加入下跌行列。

算下來，全國(guó)平均房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過30%-40%，像廊坊、涿州這類環(huán)京城市更是直接腰斬，跌幅超過60%；更別說鶴崗、雙鴨山這類資源枯竭型小城市，幾萬塊就能買一套房，早就成了大家口中的“白菜價(jià)”。

01 四年連跌：曹德旺當(dāng)年的預(yù)判，早就說透了樓市終局

其實(shí)這個(gè)走勢(shì)，早幾年就有人預(yù)判到了。曹德旺當(dāng)年在接受采訪時(shí)就說過一句很直白的話：房子本質(zhì)就是一堆鋼筋混凝土，不值那么多錢，再這么炒下去，早晚要回歸它本來的價(jià)值。他當(dāng)時(shí)還特意勸手里有多套房產(chǎn)的人，早點(diǎn)把多余的房子賣掉，不然等行情冷下來，就會(huì)落到“既賣不掉，也租不出”的境地，最后砸在自己手里。

那時(shí)候樓市還熱著，很多人覺得他是做實(shí)體的不懂房地產(chǎn)，說的都是外行話。可現(xiàn)在回頭看，句句都應(yīng)驗(yàn)了。這幾年樓市一步步去泡沫、去投資屬性，沒人再閉著眼買房等升值了，大家慢慢開始關(guān)心房子好不好住、方不方便，本質(zhì)就是在回歸居住屬性。和他當(dāng)年說的，幾乎一模一樣。

可很多人沒意識(shí)到的是，房?jī)r(jià)普跌只是開始，不同類型的房子，下跌的節(jié)奏和最終的處境天差地別。比起大家常說的多層老破小，那些二三十層的高層電梯房，未來的處境只會(huì)更糟糕。不光會(huì)陷入有價(jià)無市的困境，再往二三十年走，甚至逃不過慢慢淪為“貧民樓”的結(jié)局。四個(gè)扎心的現(xiàn)實(shí)問題，個(gè)個(gè)都繞不開。

02 公攤虛高：花百萬買房，近三成面積打了水漂

第一個(gè)最直觀的坑，就是高層的公攤面積，實(shí)在高得離譜。住過多層和高層的人應(yīng)該都有體會(huì)：同樣是房產(chǎn)證上100平米的房子，多層的套內(nèi)面積明顯大得多。通常來說，不帶電梯的多層住宅，公攤比例大概在10%-15%，100平的房子，實(shí)際套內(nèi)能有85到90平，寬敞又實(shí)用；可二三十層的高層電梯房，要算電梯井、樓道、管道井、設(shè)備間這些公攤，比例普遍在25%-30%，100平的房子，套內(nèi)也就70到75平，差出十幾平米。

十幾平米是什么概念？按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，二三線城市一平一萬多，這就是十幾萬的差價(jià)；一線城市更不用說，差出幾十萬都很正常。等于你花了百萬房款，近三分之一的面積自己根本用不上，全給公共區(qū)域買了單。

更鬧心的是，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)這些費(fèi)用，全是按建筑面積收的。公攤的部分你沒享受到私人使用權(quán)，卻要年年為它掏錢，換誰都覺得冤枉。我前兩年陪朋友去收房，他買的高層建面102平，實(shí)際量下來套內(nèi)才74平，客廳連個(gè)三人沙發(fā)都擺得局促，每個(gè)月物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)還要按102平交，他直呼“虧大了”。

現(xiàn)在大家買房越來越務(wù)實(shí)，不再盯著建筑面積算單價(jià)，都會(huì)算一算實(shí)際套內(nèi)面積值不值。同樣的總價(jià)，多層得房率高、住著寬敞，自然更受歡迎；高層看著面積大，實(shí)際到手沒多少，愿意接盤的人自然越來越少，慢慢就陷入了有價(jià)無市的尷尬。

03 逃生困難：災(zāi)害面前，高層住戶風(fēng)險(xiǎn)成倍增加

第二個(gè)容易被忽略，卻至關(guān)重要的問題，是高層的逃生和救援難度，遠(yuǎn)比多層大得多。平時(shí)住著覺得有電梯方便，可真遇上地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)這類突發(fā)災(zāi)害，電梯一停運(yùn)，麻煩就來了。住多層的住戶，哪怕是六樓，跑樓梯幾分鐘也就到樓下了；可二三十層的高層，年輕人空著手跑下去都要喘半天，更別說老人、小孩，或者行動(dòng)不便的人，根本跑不動(dòng)。

更危險(xiǎn)的是火災(zāi)?；饎?shì)和濃煙都是往上走的，高層住戶的逃生窗口更短，風(fēng)險(xiǎn)也更高。而且普通消防云梯的高度大多也就十幾層，再高的樓層，救援難度會(huì)成倍增加。真遇上事，住得越高，反而越被動(dòng)。

以前大家買房只看視野、看采光，很少考慮安全問題?？蛇@幾年看多了各類安全事故，越來越多人把“逃生方便”當(dāng)成了選房的重要標(biāo)準(zhǔn)，尤其是家里有老人、小孩的家庭，寧愿選低一點(diǎn)的多層，也不想住太高擔(dān)驚受怕。這種觀念一轉(zhuǎn)變，高層的吸引力自然就下降了，以后想轉(zhuǎn)手，只會(huì)越來越難。

04 拆遷無望：高密高層，從建成起就沒了增值盼頭

第三個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題是：二三十層的高密度高層，基本從建成那天起，就沒了拆遷的可能。以前大家買老破小，多少還抱著點(diǎn)“等拆遷”的念想。多層住宅樓層低、住戶少，拆遷成本相對(duì)可控，不管是舊改還是拆遷，都有操作空間。萬一趕上拆遷，要么拿補(bǔ)償款，要么換新房，也算一筆意外收益。

可高層就不一樣了。按每層四戶算，三十層的樓就有120戶人家，人口密度大，拆遷安置成本高得離譜。開發(fā)商拆了要蓋更高的樓才能回本，可樓層已經(jīng)很高了，再往上加也不現(xiàn)實(shí)；政府做舊改，高層的改造成本也比多層高得多。算來算去，誰都不愿意碰這種高密高層，拆了根本不劃算。

等于說，買了高層住宅，就別指望靠拆遷翻身了。房子只會(huì)一年比一年舊，一年比一年貶值，等設(shè)施老化、問題頻出的時(shí)候，想賣賣不掉，想拆拆不了，只能硬著頭皮住下去。比起多層還有舊改、拆遷的預(yù)期，高層的增值路從一開始就被堵死了。

05 維修困局：設(shè)備老化后，很容易淪為“貧民樓”

最后一個(gè)問題，也是最致命的，就是高層住宅的設(shè)備老化與維修困局，這也是很多人說它未來會(huì)淪為“貧民樓”的核心原因。高層住宅的居住體驗(yàn)，全靠各類公共設(shè)備撐著：電梯、加壓水泵、供電系統(tǒng)、消防設(shè)施……樓齡新的時(shí)候，設(shè)備都好用，住著確實(shí)舒服?？勺€(gè)十幾二十年，設(shè)備陸續(xù)進(jìn)入老化期，麻煩就來了。

一開始還能動(dòng)用房屋維修基金，小修小補(bǔ)湊合用?？删S修基金不是無限的，總有花完的一天。到時(shí)候要換電梯、修水管，就得整棟樓的業(yè)主湊錢。可一百多戶人家，有人愿意出，有人覺得自己住得低用不上電梯不肯掏，還有的房子租出去了房東不管，意見根本統(tǒng)一不了。之前看過新聞，有的老高層小區(qū)，電梯壞了大半年沒人修，十幾層的住戶天天爬樓梯，年輕人都嫌累，老人干脆連門都少出了。想湊錢換電梯，業(yè)主群里吵了幾個(gè)月都沒湊齊錢，最后只能不了了之。

拖到最后，就是設(shè)備壞了沒人修，電梯三天兩頭停擺，水管漏了沒人管，小區(qū)環(huán)境越來越差。有經(jīng)濟(jì)條件的住戶，受不了這個(gè)罪，陸陸續(xù)續(xù)就搬走了，把房子要么低價(jià)賣掉，要么租出去。留下來的，大多是經(jīng)濟(jì)條件一般、搬不起的住戶，還有圖便宜的租客。人一走，物業(yè)費(fèi)更收不上來，物業(yè)也跟著擺爛，小區(qū)品質(zhì)只會(huì)越來越差，陷入惡性循環(huán)，慢慢就成了大家口中的“貧民樓”。

我家附近就有個(gè)建成快二十年的高層小區(qū)，以前也算當(dāng)?shù)氐母邫n樓盤，現(xiàn)在電梯經(jīng)常壞，高樓層的老人出門都要等半天。小區(qū)里好多房子都租出去了，人員混雜，房?jī)r(jià)也比同地段的多層小區(qū)便宜兩千多一平，掛出去半年都未必能賣掉，早就沒了當(dāng)年的風(fēng)光。

總的來說，樓市走到今天，早就不是“買房就升值”的年代了。曹德旺當(dāng)年的話正在應(yīng)驗(yàn)：房子最終會(huì)回歸居住屬性，不值錢的，終究會(huì)不值錢。比起多層住宅，二三十層的高層電梯房，公攤大、逃生難、沒拆遷預(yù)期、維修麻煩，四個(gè)問題一個(gè)比一個(gè)棘手。短期看可能住著光鮮，可越往長(zhǎng)遠(yuǎn)走，劣勢(shì)越明顯，不管是保值還是居住體驗(yàn)，都會(huì)慢慢被多層甩開。

當(dāng)然也不是說高層完全不能買，如果是地段核心、物業(yè)靠譜、密度不高的小高層，依然有它的優(yōu)勢(shì)。但對(duì)普通剛需來說，要是打算長(zhǎng)期居住，還考慮以后轉(zhuǎn)手，盡量?jī)?yōu)先選得房率高、密度低的多層，總歸不會(huì)錯(cuò)。買房是普通人一輩子最大的開支之一，別光看眼前的氣派，多想想十幾年二十年后的樣子。不然等房子老了、問題全冒出來了，想賣賣不掉，想住住得憋屈，最后難受的還是自己。