向東！珠江新城的這一步，是廣州的一大步

二十多年前，廣州在珠城東邊落下一顆棋子。

2002年，廣州啟動員村地塊整體開發的前期工作，納入政府開發計劃當中。

當時還沒有金融城概念，琶洲還沒有舉辦廣交會，甚至珠江新城中軸線也還是一個大工地。

但員村戰略定位卻已經很清晰——廣州東進軸和南拓軸的交匯點上，是展示廣州現代化大都市形象的新窗口。

只是復雜的三舊問題，讓員村長期卡在征收與整合這一關，最早落下的棋子反而遲遲沒有走動。

與此同時，琶洲、金融城起步區和東區，依靠統一征收、統一儲備、統一出讓模式，迅速完成土地整合，后來居上。

于是，珠、金、琶相繼崛起，組成廣州最耀眼的“黃金三角”，唯獨位于三者中間的員村，被時代暫時繞開，成為廣州最醒目的城市斷裂帶。

機會，出現在2024年，國務院批復的廣州總規，提出推動城市核心功能沿江聚集，向東拓展。

這就是一張明牌，珠城是城市心臟，廣州未來幾十年的中心，是其一路向東，串聯夯實的珠金琶。

放眼全世界的CBD，有如此恢弘規劃，并已初步成型的，別無二家！

今天，沒有人會懷疑珠金琶的含金量。

珠城以只占廣州千分之二的土地，卻聚集了最密集的摩天樓群，過百家企業總部，超250家持牌金融機構，貢獻全市1/8GDP......

當下的珠城不是發展不夠，而是發展太滿，原有空間裝不下它繼續生長的野心。

琶洲起步稍晚，但也早已進入了高速發展的階段。

琶洲第一次起飛是20年前，廣交會落地，讓琶洲中區成長為世界級會展中心。

第二次起飛是10年前，2015年互聯網龍頭企業大規模進駐，琶洲西區成為廣州最知名的數字經濟CBD。

最晚的是金融城，但它發展速度其實很快。

2011年金融城概念成型，13年起步區完成首批賣地，如今便聚集超5000家企業，整體建設進入收尾階段。

2017年金融城東區才開始開工，9年時間已有數十家金融、游戲、數字企業總部進駐。

同一時間內，員村的戰略格局升級為“珠城東”，但核心卡點始終沒有解決。

甚至因為和珠金琶的巨大反差，讓這道城市斷裂帶更加引人注目。

打開地圖，珠城東夾在珠城、琶洲中區、金融城起步區幾個片區中間，更是珠金琶真正的幾何中心。

因此，這里擁有全廣州最核心的景觀，以及全廣州最好的南向一線江景。

這里也被全廣州最貴的土地包圍，珠金琶中心最后一片尚未被完全開發的寶地。

所以，珠城東這3.65平方公里，不能用“貴”來形容，而是廣州最有想象力的地方。

更直觀的是房價，沿線全部是10萬+/平以上的臨江豪宅，單價最高已經突破30萬+/平。

但越是這樣的地方，土地征收越難。

世界級城市，世界級CBD，改造更新更是世界級難題。

有人曾說，珠城東是廣州皇冠上最耀眼的明珠，也是廣州心臟上最貴的一根“刺”。

因為這里的三舊問題，相比金融城、琶洲都要更加復雜。

比如金融城起步區，也涉及舊村，但征拆對象主要集中棠下新墟這一個自然村內。

相比來說，珠城東完全不同，建國前已經有村莊，上世紀50年代建成大批國營工廠，隨后圍繞工廠又形成宿舍與生活社區。

舊廠征收好說，面粉廠、絹麻廠、二棉廠、玻璃廠等一批舊廠因為產權集中，早已被政府征收。

但珠城東自然村就有5條，涉及村屋、村集體物業、小產權房、集資房、國有住宅小區，牽涉問題非常多樣。

這么說吧，花城大道東延段首期2013年通車，但二期卻一直卡在員村的征收上，這一耽誤就是13年。

因為原線路涉及大量小產權、村民住宅，征收難度太高了。

直到2024年，珠城東才迎來真正的轉折點。

那一年也是廣州的轉折點。

開年的高質量大會上，廣州提出以“二次創業”的狀態，推動城市再出發。

5月《廣州市城中村改造條例》正式施行， 這是全國第一部城中村改造專項地方性法規。

自那之后，無數被視為“最難啃的硬骨頭”都被拿下，比如蹉跎了15年的冼村。

同年，廣州新一輪城市總規落定，明確推動城市核心功能沿江集聚、向東拓展。

所有線索都在匯向同一個答案：圍繞中心城區再開發，廣州向心而生。

珠城東這根廣州心臟最貴的刺，必須要拔掉了！

為此，官方謀劃了一盤合縱連橫的棋局。

謀定總體藍圖，劃定時間線

2024年，政府給出了明確的工作部署。

倒排工期推進土地儲備，協調解決歷史用地問題，研究小產權物業的處理路徑，并配合相關控規和收儲方案編制。

到了9月，金融城西區臨江大道以北地塊控規正式生效，金融城西區骨架路網及員村二橫路西側控規通過市里審議。

土地征收和后續建設的思路都確定了：骨架先行，分期實施，由政府統一統籌。

為了盡快實施，花城大道東延段不惜向南移動線路。

信號很明顯，先干起來，不能再拖了！

200億賣地，重塑價值預期

24年9月29日，面粉廠以117.5億總價被保利發展拿下，折合樓面地價約6.7萬/平，刷新廣州地價排行榜。

同年12月31日，絹麻廠以70億成交，還是被保利發展拿下，實際樓面地價約5.8萬/平。

這兩塊地被稱為保利大小王，近200億巨資，讓珠城東瞬間變成廣州樓市熱點和價值制高點，一直延續至今。

這種價值上升趨勢，既給了開發商繼續進場的信心，也增強了官方加快推進的動力。

十字路網開路，舊村征收破局

26年開始，十字路網的實際動作密集落地。

2月中旬，首期啟動拆卸，3月中下旬發布最新征地預公告，5月中旬石東村簽約，月底道路可研方案發布，官宣9月底同步開工。

十字路網，既解決了珠城東和珠江城、金融城的斷點，也打開縱向的交通格局。

更關鍵的是，這不僅標志著沿線舊廠征收進入收尾，員村舊村征收也實現了歷史性突破。

雖然征收部分不多，以村集體物業為主，但員村、程界東村、子富新村等主要自然村都覆蓋了。

路網成型后，員村片區幾條自然村將被進一步“切碎”，方便后邊繼續分期征收，滾動開發。

產城融合，發力人工智能和數字產業

很多人對珠城東有個誤解，就是這里以居住功能為主，但實際上產業謀劃還要更早。

廣州十五五規劃里人工智能這類新興產業，只提及三個重點平臺，一個在琶洲，另外兩個都在珠城東，包括中國人工智能廣州產業園和紅專廠。

其中，中國人工智能廣州產業園前身就是員村二棉廠，2023年已經動工，總投資高達80億，還要建設248米地標。

妥妥的龐然大物。

有趣的是，這里也是花城大道東延段一期的終點，緊接二期起點，即石東綜合農貿市場。

珠城東另一個產業核心，則圍繞著員村二橫路沿線，向珠江打開，發展數字產業。

這樣一來，產城核心都被十字路網串聯起來，變成一整盤活棋。

官方破局思路非常清晰：

一是先易后難，先征舊廠再到舊村，先拆集體物業再到村民私宅。

二是分片破局，滾動開發，先做成標桿，再帶動整個片區發展。

現在，珠城東這盤棋合圍之勢形成，進入最難的舊村征收階段，珠城東最難一戰，變成最后一戰。

當然，再宏大的城市棋局，最終都要靠一條條道路、一磚一瓦來變現。

而就在上周六（7月18日），椰林路保利配建段主體完工，珠城東的城市骨架又邁出關鍵一步。

椰林路的位置，就在保利天曜北區門前，寬闊平整的雙向四車道，既打開交通格局，又擦亮珠城東城市界面。

椰林路全部完工后，將直接銜接員村二橫路，再拐個彎就是花城大道東延段和5+11號線員村站。

這意味著，天曜北區，將坐上珠城東交通破局第一班快車。

同時，光曜禮道和椰林路構成了天曜的“十字路網”，對內接通學校公園社區，對外串聯花城大道和員村二橫路，成為城市的毛細血管。

兩條道路周邊，天曜配建6班幼兒園主體已經成型，配建24班小學擬引入體育東教育集團。

星曜會所更已提前開放運營，短短3個月，便吸引約500人參與試運營課程。

200億重倉珠城東后，保利還在持續響應政府號召，從“造城”變成了“造生活”。

星曜會所內恒溫泳池、健身房、理療康養館等配套，完成對身體與精神的全方位照顧；

中軸園林恢弘鋪展，將城市級的氣象帶入社區，盛放的正是“好生活”的厚度。

伴隨珠城東征拆建設推進、大小十字路網全面貫通，天曜向西直達珠江新城與SKP，向東融入金融城商圈，向南連接臨江帶狀公園，跨江即達琶洲。

天曜將真正站上珠金琶的生活交匯點，形成一套無縫切換的城市核心生活。

而這種持續加碼的好生活，也吸引了眾多高端買家到來。

天曜開盤至今，一直是廣州1000萬-3000萬總價段新房冠軍，最近更突破百億成交紀錄，700+戶家庭選擇了這里。

某種意義上說，天曜推動了一輪富人遷徙運動，讓“珠城東進”從城市規劃變成人口與財富的實際流動。

今年以來，這種趨勢更加猛烈。

天曜最近一次推出臨江大平層最高單價已經突破16萬+/平。

相比去年首開約9萬-12萬元/平，天曜已經用價格完成了一次清晰的價值躍升。

而目前主力在售的是北區，B3棟僅余最后3套，近期也釋放了少量清棟優惠；B2棟、B1棟則有多樣產品可選擇，好樓層、好景觀、好戶型。

B2棟120平四房占據城市級IMAX巨幕景觀，你既能看見珠城三件套、臨江大道黃金岸線。

你也能第一時間感知椰林路、花城大道東延段、員村二橫路、員村站TOD這些最核心變量的兌現。

很核心的一點，珠城東馬上要發生的破局動作，都圍繞著天曜北區展開。

當然，珠城東未來的價值中樞，也在這里。

所以，伴隨珠城東連片開發，天曜的生活方式與資產價值還將不斷進階，同時牢牢掌握定價權。

就像珠江新城房價最高的地方永遠都在東區，資源所在，城市所向。