福建
2025年福州社零總額首次突破5000億元，但三大主力商圈日均客流同比下滑約12%。福州商圈轉型的信號，寫在每一層空置的鋪位上——萬象城、寶龍城市廣場、蘇萬購物中心，這三張福州商業名片，正經歷一場誰也不想先承認的陣痛。
福州商圈轉型的三道坎
編輯部上周六在三個商圈各走了兩個小時。萬象城B1層原來排隊的網紅餐飲區，中午十二點半只坐了不到一半；寶龍城市廣場二樓女裝區，連續四間店掛著招租紅紙——其中兩間是去年雙十一還做促銷的品牌店；蘇萬購物中心三樓兒童游樂層，周末下午兩點只有三組家庭在玩。說白了，客流掉下去不是一天兩天的事。
三大商圈面臨的困境有共性也有個性：
- 萬象城：定位高端但品牌更新節奏跟不上，一樓美妝區在LV和Gucci撤柜后半年空置，后來被小眾國牌填充，客單價明顯下移。7月初的一個周六下午，我們在一樓中庭站了十分鐘，路過人數不到三十人
- 寶龍城市廣場：體量最大但業態雜亂，一樓快時尚、二樓女裝、三樓餐飲的四層割裂感太強，消費者進一次樓只逛一層就走了。二樓女裝區從12家縮到7家，撤退品牌包括某知名快時尚和兩家連鎖火鍋
- 蘇萬購物中心：倉山片區獨大但交通短板明顯，地鐵2號線延伸段遲遲未通，周末自駕停車要排40分鐘。講真，蘇萬的商戶質量不算差，但車進不來人就不來
據福州市商務局2026年上半年監測數據（以官方公告為準），三大商圈空置率分別為：萬象城8.2%，寶龍14.6%，蘇萬11.3%。寶龍的空置率幾乎是萬象城的兩倍，這不是偶然。
我查了一下寶龍近兩年的品牌進出記錄，發現問題的核心不在客流量——寶龍周末日均入場人次1.8萬，比萬象城的1.5萬還多。但人均停留時間只有45分鐘，不到萬象城72分鐘的六成。四層業態割裂導致逛完一層就走的習慣已經形成，改起來比招商更難。
寶龍城市廣場有沒有翻身的機會？
可能性存在，但前提是把業態打通。目前寶龍在試水：一樓東南角新開了一個集合式生活館，含咖啡、書店和潮牌，試圖把一樓客流向上引流。但效果還沒出來——上周六下午這個生活館里只有五六個人在喝咖啡，書店區域一個人都沒有。另一個動作是三樓餐飲區引進了兩家客單價80元以上的品質餐廳，但周末晚上八點的上座率只有四成。
福州商圈轉型的三條出路
說到底，商圈轉型不是換幾家店就能解決的事。全國商業地產都在經歷同一輪洗牌，福州的差異化路徑至少有三條：
- 社區型商圈：縮小體量、深耕周邊3公里住戶的日常消費——臺江萬達已經在做，日均客流反而穩住了。關鍵是做日常，不是做打卡
- 體驗型商圈：把餐飲和娛樂占比從30%提到50%以上，萬象城一樓今年5月試運營的微醺夜市兩周客流回升15%。體驗消費的停留時間天然長，轉化率也高
- 文旅融合型：三坊七巷南街已經證明了逛完景點順便消費的邏輯，蘇萬如果能接住倉山文旅的溢出效應，停車問題反而變成優勢——開車來的人消費力更高
話又說回來，這三條路徑哪條跑得快，取決于一個硬條件：地鐵覆蓋。2號線延伸段通車后，蘇萬的客流彈性最大；而寶龍如果繼續不解決業態割裂，地鐵再多一條線也只是過而不留。
福州商圈轉型不會等誰準備好才發生。寶龍14.6%的空置率不是數字，是一間間亮著燈卻沒人進的店鋪在發信號。下一個掉隊的會不會是蘇萬？還是寶龍先把自己救回來？這個答案，下半年數據就會說話。（本文為金色港灣資訊網原創，信息來源為福州市商務局公開監測數據及編輯部實地走訪，轉載請注明來源。）
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