國企托底破棄管困局 多元共治打造可復制“朝陽模式”

改造后的牡丹花園煥然一新，牡丹仙子雕塑格外顯眼。孟雙奎/攝

中房報記者 孟雙奎丨遼寧朝陽報道

老舊小區設施老化、物業撤離、治理真空，是國內城市更新普遍難題。然而，在遼寧省朝陽市這一難題已經成為了歷史。

破解這一難題的遼寧朝陽環境集團安潔物業管理有限公司（以下簡稱“安潔物業”），自2020年至今主動承接了330個棄管老舊小區，物業服務覆蓋820萬平方米、10.7萬戶居民。該公司創新“建設+管理+運營”一體化機制，走出兼顧公益兜底與市場自循環的治理路子，被業內稱作“朝陽模式”。這套模式不靠財政長期輸血，依靠居民看得見的實效站穩腳跟，形成標準化、可輸出治理體系。

沈陽嘉麗基金總經理卞山峰表示，多數老舊小區治理模式要么過度依賴財政，要么只重短期工程，難以長效運營。“朝陽模式”以國企責任為底色，以群眾需求為核心，兼具民生溫度與市場生存能力，為各地市屬國企參與城市老舊小區更新提供完整、落地可行的參考范本。

7月8日至10日，記者連續走訪了多個由安潔物業提供服務的居民小區，采訪小區居民、物業、社區及業界專家，多方共同解碼模式成功與可推廣核心邏輯。

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民心：實干破冰，繳費由抵觸轉主動

“當年物業剛來時，我認定又是做做樣子就走。根本不敢想我們小區能變成今天這個讓其他小區居民都羨慕的樣子。”朝陽市雙塔區牡丹花園小區居民李先生在此居住20年，他向記者介紹，牡丹花園小區建成于2003年，原來的物業公司除了收錢，根本就談不上什么服務。小區的道路年久失修，硬化路面全部破損，坑洼不平，污水橫流。居民回家的第一件事是清理鞋里的沙子。而小區里的老人和孩子根本不下樓，因為沒有任何活動空間，即使是晴天，小區內的地上除了泥就是水，時有老人在小區內摔倒。至于小區的路燈照明、監控錄像等等設備設施早已經成為了擺設。

牡丹花園小區內景。孟雙奎/攝

2023年，牡丹花園小區原物業公司撤場，徹底成為了棄管小區。該小區業委會的李主任介紹，經過全體業主同意，他們選擇了安潔物業公司。安潔物業進入小區后，經過認真細致的規劃，全域清運陳年垃圾，翻新道路、加裝智能門禁、充電樁、口袋公園等等，開展全方位改造翻新工程。居民們看在眼里，記在心里。

安潔物業牡丹花園項目韓經理介紹，公司堅持先干事、后收費，創新居民預繳模式，明確預繳資金全部用于本小區改造，賬目定期公示。居民們紛紛表示，“錢花在哪兒看得見，樓道干凈整潔，路面平整干凈，晚上路燈亮起來了，監控不再是擺設了。交納物業費我們甘心情愿。”

據了解，今年牡丹花園小區短短三天物業費預繳率突破90%。被業界稱為“奇跡”。居民們把安潔物業的進駐戲稱為“牡丹仙子歸位”。

同是位于朝陽市雙塔區的凌波山莊小區，2007年建成并入住，多年的維保不善，導致地下管網堵塞，頂層住戶90%屋頂漏水，室內墻面發霉長毛。而小區內的路燈與路面地磚全部損壞，張大爺形象地比喻說，車輛駛入小區如同敲鼓一般，噪音讓人鬧心。

安潔物業凌波山莊項目馬經理介紹，該小區2020年成為了棄管小區，當年安潔物業進駐后，采用企業自籌模式，先行投入資金，完成路面、頂層居民房屋防水、地下管網改造等硬件改造工程。同時不漲物業費，只夯實基礎服務。居民徐大爺感慨地說，從前樓下污水橫流，如今夜間散步全程有監控照明，居住安全感大幅提升，居民交納物業費的意愿強烈，物業公司又把物業費持續反哺設施維保，小區的運轉形成了良性循環，居民們都高興。

2020年7月，雙塔區柳城新村成為了棄管小區。同年安潔物業進駐后，小區居民們曾因車位、綠化爭執不斷，一部分居民想要擴容車位，一部分希望保留綠地，多年未得到有效解決。安潔物業聯動沈陽建筑大學規劃團隊實地勘測，統計車輛、人口、綠地數據，拿出“生態透水車位+立體綠化”折中方案，經小區居民議事會表決落地實施。居民李先生說，專業方案兼顧雙方訴求，不用再為空間分配鬧矛盾。

今年已經82歲高齡的劉大娘手指那排曾經是危房，如今已經變成社區便民服務中心的房子對記者說：“現在我們小區都信任安潔物業，只要是小區里的事，跟物業公司說一聲，馬上就辦。”

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實踐：多元籌投，政企校協同長效運營

如今的凌波山莊小區道路平整，園區內整潔衛生，居民贊不絕口。孟雙奎/攝

針對于接管老舊棄管小區是出于何種考量的問題，朝陽環境集團安潔物業管理有限公司經理郝衛華介紹，2020年承接棄管小區，源于國企兜底使命與城市房地產存量提質戰略的預判。傳統老舊物業僅依靠微薄物業費難以覆蓋成本，安潔提出創新思維，搭建物業費、增值業態、政策補貼三元收入結構，充電樁、社區食堂、家政、資源回收等便民業態收益反哺基礎保潔安保服務。截至2025年，安潔物業整體服務項目接近盈虧平衡。

此外，安潔物業結合330個小區差異化現狀，企業梳理出五類標準化資金籌措模板。一是政府主導型，適配2000年前建成、居民支付能力弱的小區，財政全額改造后移交物業；二是企業自籌型，面向硬件破損、群眾基礎尚可的小區；三是央地合作型，服務大型連片小區，三方分攤資金；四是居民預繳型，適配有商業潛力的小區；五是政策扶持型，依托政府月度定額補貼縮短回本周期。同時配套完整流程，并附帶風險防控機制，使得每個運行模式安全可靠。

為避免改造工程出現“拍腦袋”形式作風，安潔物業還打造政、校、企協同鐵三角，即政府提供政策資金，沈陽建筑大學負責入戶調研、一區一策專業規劃，物業落地施工運營。目前，沈陽建筑大學已經完成20個小區專項設計，兼顧適老化、兒童友好與遠期設施擴容，同時開展產教雙向培訓。

長效運維層面，安潔物業建立“日巡、周檢、月評、季修”四級維保制度。與此同時，還開發了“碼上辦”小程序，數字化閉環訴求處置措施，該小程序無需下載注冊，掃碼即可報修、預約家政、呼叫幫扶，簡單訴求當日辦結。不但使得設施破損、環境反彈問題得到根治。而且還解決了獨居老人辦事難問題，獨居老人日常有物業人員上門問候，社區食堂提供助餐，突發狀況“三燕義警”第一時間到場，老舊小區養老難題得到切實緩解。

下一步企業將重點完善社區養老、四點半托育，豐富便民增值服務，打造家門口一站式生活服務站。

在公益與市場平衡上，安潔物業堅持“兜底不兜全”，保潔安保基礎服務普惠低價，增值服務市場化定價，推行片區“以豐補歉”，優質小區收益平衡薄弱小區培育成本，走“輸血—造血—自循環”長效路徑。目前整套資金、改造、運營流程已匯編標準化手冊，具備對外推廣輸出條件。

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共治：社企聯動，重塑鄰里熟人社區

柳城新村屬地社區李書記介紹，安潔入駐前，環境衛生、設施維修、鄰里糾紛全部積壓社區，基層工作人員精力被瑣事消耗。物業進駐后建立“分工不分家、補位不缺位”聯動機制。簡易漏水、噪音糾紛由物業管家先行調解。復雜矛盾由社區網格員聯合物業處置，重大糾紛聯動“五老”調解隊，即老黨員、老教師、老職工、老模范、老軍人化解。違建管控實行物業前端勸導、社區聯合執法跟進，特殊群體幫扶雙向互通，社區落實救助政策，物業提供日常上門照料，困難家庭物業費適度減免。

物業與社區常態化開展鄰里節、棋牌、親子活動，閑置空間打造共享客廳，居民從閉門獨居轉變為互助共建。志愿服務可兌換物業增值服務，居民完成從“被管理者”到“共建者”的轉變，小區歸屬感顯著提升。

遼寧春暉物業服務咨詢評估監理有限公司經理郝樹巍在實地調研多個安潔物業服務的居民小區后評價，“朝陽模式”以黨建引領夯實根基，凸顯國企為民本色。主動承接棄管小區兜底民生，盡顯國企溫度。標準化運維、數字化平臺落地精細專業管理。搭建政校企社多元協同體系，有效賦能基層治理，整套模式兼具公益性與可持續性，可復制推廣。

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研判：專家解讀，模式可復制四大內核

柳城新村內曾經的危房如今已經成為了便民服務中心。孟雙奎/攝

沈陽嘉麗基金總經理卞山峰針對“朝陽模式”作出專業解讀：第一，資金體系分層適配，五類籌資模板覆蓋不同財政、居民收入條件的小區，不存在地域適配壁壘，解決老舊改造“錢從哪來”核心痛點；第二，信任重建流程標準化，統一執行“先服務、后收費”路徑，全程公開資金使用、吸納居民監督，破解全國老舊小區普遍存在的繳費難問題；第三，政校企民四方協同體系可完整照搬，政府、高校、物業、居民各司其職，避免單一主體單打獨斗，改造規劃、落地運營全鏈條閉環；第四，可持續盈利模式可復刻，依托小區空間布局便民業態，以經營收益補貼基礎服務，搭配國企統籌“以豐補歉”，擺脫長期財政依賴。

六年時間，330個老舊小區實現蝶變，十萬余戶居民告別“憂居”迎來“優居”。“朝陽模式”的核心不在于單一改造手段，而是一套完整閉環治理體系，以基礎服務重建群眾信任，多元資金路徑破解改造難題，政校企協同實現科學規劃，社企聯動化解基層矛盾，增值業態支撐長效自主運營。整套標準化操作體系流程清晰、門檻適中，兼具公益性與可持續性，為全國同類城市破解老舊棄管小區治理困局提供可復制、可推廣的全新路徑。