香港又一36年經典地標撐不住？大量店鋪結業，曾是港人的掃街天堂

作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：香港曾經的“頂流”地標也要撐不住了。

在香港這個寸土寸金的地方，什么都貴，但是有一個地方是“異類”。

它就是葵涌廣場，這個公認的平民美食天堂和潮流掃街圣地，在以前無論工作日還是周末，總是人頭攢動、熱鬧非凡。

這里有平價小吃和各式各樣的潮流小店，可以說承包了無數港人的休閑時光，是不少local的“年少回憶”。

但是根據當地自媒體的報道，如今這座老牌商場似乎風光不再，大面積鋪位空置、商戶批量結業，與曾經熱鬧的景象形成了鮮明對比，讓無數市民直呼認不出。

36年的香港地標

荃灣的掃街天堂

葵涌廣場于1990年落成，在香港這個有“購物天堂”之稱的城市，葵涌廣場可以說是特例的存在。

它沒有富麗堂皇的裝飾，也沒有明亮寬敞的大面積店鋪，這里外墻和室內光線一樣黯淡，內里藏有1000多家小店，店鋪格局隨意，邊界不清，比起現代化商場，更像市集或地攤。

盡管它其貌不揚，沒有商廈林立和奢侈品專柜，但是36年過去了，它在香港本土市民中經久不衰。

葵涌廣場的發展商為南豐集團，與其它地產發展商只租不賣的政策不同，南豐集團于1990年將600多個店鋪樓花全部賣予市民。

這一賣，就賣出了后來香港最野的“劏鋪文化”。

其實早在1994年以前，葵涌廣場并不興旺，由于當時商鋪面積較大，租金貴，放租很難。

所以這些業主就開動腦筋，想到了“?舖”，也就是將大商鋪像大西瓜一樣?開，變成一片小鋪，容易放租，不僅出租更容易，而且總租金加起來又比放租一個大鋪更高。

所以，此后這種模式被很多業主應用，一間變兩間，兩間變四間，四間變“納米鋪”。到了后來，80呎（約7平米）一個的魚蛋檔、100呎一個的格仔店都能獨立成鋪。

整座葵涌廣場被?出超過1000個鋪位，業權分散在幾百個小業主手上，沒有任何一家發展商或基金能統籌。

“這里就是靈活，總之交到租就可以，業主不會理會你賣什么，你今天賣時裝，明天賣首飾，后天賣鞋都可以，沒人理你。”

鋪夠小、租約短、總價低，如果年輕人想創業，葵涌廣場是試錯成本最低的地方。

于是格子店與個性小店散落各樓層，首飾、文具、潮玩、護膚小樣應有盡有，價格親民到讓人忍不住“剁手”。

學生黨、下班族周末過來，幾十蚊由頭掃到尾，掃完一樓去二樓食魚蛋，再去三樓試件T恤。

這里也沒有高壓的銷售氛圍，店主大多熱情隨和，還能討價還價，淘貨的樂趣在此被無限放大。

所以這里可以說是香港年輕人的集散地，吃的玩的應有盡有，價格還不貴，葵涌廣場被譽為“平民天堂”不是吹的。

只不過，這個在荃灣區內屹立了36年的地標建筑，如今似乎也在經歷零售“寒冬”。不僅客流量不如以前，而且很多門店也拉下了門閘，不復以往風光。

大批商戶撤場

租金高壓下的“逃離”

在社交平臺上，有網友分享了其在葵涌廣場實拍的現場畫面，從照片上可以看到，曾經火爆的二樓美食街，如今大批食肆已經結業，整排鋪位拉下鐵閘，僅剩一間店鋪仍在營業，十室九空。

而三樓的情況也沒好到哪里去，同樣也是出現了不少空鋪。

有今年初剛入駐的新租戶坦言，自己開業時商場還是滿租狀態，結果短短幾個月，眼睜睜看著鄰居一家家走。

3月31日的時候，一家在葵涌廣場經營了20載的街坊零食鋪宣布結業，店主感慨道，如今零售業大不如前：“做哪行都差點意思……你說真是好生意就是騙人的，但混口飯吃還是可以的。??”

這家糖果店是店主自己想結業，但更多店，是根本撐不到老板想結業的那天。

隨著電商沖擊、港人北上消費成風，再加上居高不下的租金，葵涌廣場早已不是曾經那個低風險的創業樂園了。

據悉，即便整體消費市場低迷，商場業主依然沒有大幅下調租金，甚至針對餐飲鋪位額外抬租，讓一眾小商戶不堪重負。

一個只有單人位置大小的小鋪，每月租金竟高達2.4萬港元。

一間面積約500平方呎的茶飲店，全包租金高達4.2萬港元，還要額外支付5萬港元的商鋪轉讓費。

2026年初葵涌廣場地下有一個向街巨鋪，建筑面積2300多平方呎，月租 22.8萬港元，租給了富途證券，比上一位租客加了27%。

一邊是業主居高不下的租金，一邊是店主面向街坊的小本生意，這種割裂感，可以說暴露了葵涌廣場最矛盾的一面。

葵涌廣場的定位一直以來都是“平價”，但是在成本壓力下，不少小吃售價已經漲到40至60港元，一頓下來幾乎和普通餐廳差不多。

曾經獨屬于葵涌廣場的“特色”已然被慢慢沖淡。

此外，這里沒有統一的商場管理團隊來應對危機，幾百上千個心不齊的小業主，既無法像大型地產商那樣拿出真金白銀搞推廣，更沒人愿意率先降租打破僵局。

畢竟誰先降價，誰就是拉低整棟樓估值的“罪人”。于是，業主寧愿空置，也不愿面對資產縮水的現實。

這種僵局之下，昔日最熱鬧的二樓美食街，店主無奈只能宣布結業。

香港租金為什么那么難降？

實際上，“?舖”在香港很常見，有人甚至靠這個發家致富，“香港百億鋪王”黎永滔就是其中一個。

他在1997年買入銅鑼灣 羅素街59至61號底層商鋪，當時整鋪月租26萬。

他動了個心思，直接把鋪拆成三個小鋪，每個鋪月租10萬，總共收租30萬，租金立刻漲了15%。

2004年他又聯手資深投資者羅家寶、以約6000萬買入銅鑼灣總統餐廳舊址，也就是現在的銅鑼坊。

兩人把這棟物業重新裝修，劃成上百個格子鋪出售，結果短短幾天就被一掃而空，套現超過3億，這一單是大賺特賺了。

只不過，再厲害的鋪王，也扛不過樓市周期，去年開始他就開始不斷放售，甚至割肉出貨。

實際上，這些鋪位要出租了才能賺錢，沒人租砸在手里就是虧的，但是業主卻不可能降價出售，為什么呢？

因為下降的租金不僅帶來金錢上的損失，更帶來了銀行的催命符——Call Loan。

所謂的銀行call loan就是提前償還貸款。 指的是銀行因用作抵押的店鋪價值向下調整，不愿做原先那么高的貸款。

因而要求借了銀行的業主，按鋪價下跌的幅度償還部分貸款，也就是補差價。

如果業主無力償還的話，銀行則有權接受業權，將店鋪出售以償還貸款，這下是真的樓財兩空，什么都沒撈著。

所以這就能理解為什么葵涌廣場的業主寧愿空著也不降租金，因為降租不僅僅是少賺多少錢的事，而是可能引發個人資金鏈斷裂的金融災難。

只要租金報價還在高位，賬面上的資產估值就能勉強維持，銀行就不會輕易抽貸。

可一旦開了降價的口子，不僅要承受租金損失，還得面對銀行催命般的補差額通知，甚至可能因此破產。

所以說，在香港，最香的莫過于那些“全款付清”的祖傳老鋪了。

上環的蘭芳園就是一個例子，這家1952年開業的茶餐廳，創始人林木河當年以低價購入中環鋪位，如今物業估值已超億元。

第二代老板林俊業就曾坦言：“要不是有自己的鋪子，早就被租金壓垮了。”

作為一家30多年的老牌商場，葵涌廣場是不少港人成長記憶里不可缺少的一部分，這里拼湊起了幾代香港年輕人的青春。

但是這座老牌商場目前也在經歷著前所未有的挑戰，天價租金勸退中小店主、硬件體驗跟不上時代、消費人流持續外流，多重壓力疊加，讓這座老牌商場不復往日。

不知道未來這座老牌商場能否升級整改，在保留市井底色的同時重拾往日煙火氣息，只能拭目以待了。

畢竟，商業世界的殘酷在于，有時候打敗你的不是對手，而是那個不肯走出舒適區的自己。

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