北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
西便門外真武廟是月壇學區，買這里的老破小性價比高嗎？看過幾套鐵一區的小戶型，感覺最近一段時間不降價了，不知道什么時候出手合適？另外問一句，老破小社區怎么居然有100多平的大戶型啊？四居室五居室的，這種房什么人會買？
A：
1、性價比高不高的得從什么角度看了。如果是從學區角度，我認為算相對高的。因為月壇算頂級學區，教育資源和學習氛圍都好，但板塊內房價中所包含的溢價比例卻不算太高，沒比其他弱學區高的太多，那自然就算性價比高了。也就是雖然多花了點兒錢，但得到了明顯提升的資源。
如果從居住角度，那就談不上多高了。還是因為這學區溢價，月壇平均值30%，100萬里有30萬都是學位的價值，另外70萬才是能享受的居住體驗，這能算性價比高嗎？所以看自己的主要需求吧。
2、什么時候出手合適？既然是等降價，那就等降到自己覺得合適的時候唄。房子是用來住的，學區房是用來上學的，有需求的時候再買吧。另外一般年底是成交淡季，價格相對低，所以再等等吧。
3、大戶型，鐵一區我印象中沒有太大的吧？旁邊的鐵四區才有，那里在當年是干部宿舍，處級以上的很多呢，按照級別自然能分配不同的面積了，100多平的應該是正司vs副部。
4、什么人會買大戶型，有錢+有改善需求的唄。別看房子老，但小樓住著很舒服的，尤其是層高都3米多呢，放個屁都能有回音的。
僅供參考。
二
Q:
再請教一下，房子是50年代建成的，70年是不是已經到期或者馬上就要到期了？怎么辦手續？
A：
1、70年的期限指的是土地租用年限，而您說的70年是樓棟建成的房齡，這兩個標準兩碼事兒。
2、簡單說吧，過去的公房宿舍區都是按級別工齡免費分配的，是福利的一種。那土地也就不用繳納土地出讓金了，而是“劃撥用地”，免費+沒有使用年限。
1994年后是二次房改大面積鋪開，大多數公房都按標準價賣給了居住人，但此時賣的是房子，也不包括土地出讓金，不用繳納。
到了1999年底的時候北京市一級的公房允許在二手市場上掛牌上市了，2000年春天有了第一套成交的。此時辦手續時要補交土地出讓金，這才開始計算土地年限，以每棟樓第一套補交的時間為起點，至少到2070年。
您看的如果是央產房，那就是2003年允許上市的，所以大多數央產小區的土地年限都從這年開始起算，至少到2073年。也就是還有50年呢，踏踏實實的住著吧。
3、我也不知道土地到期后怎么辦手續，到時候再說吧。
僅供參考。
三
Q:
看您最近有關于商住公寓的分析，有個問題請教:因為需要在海淀黃莊附近居住，目前確定的時間是3年，如情況好也可能是6年。
有三個方案:
1、租房，人大靜園、知春里小區等2居室小3居室的租金在8000到10000多不等。中關村公館等商住公寓2居室租金在12000左右。
2、換房，將軍博附近的水科院小2居賣掉，在知春里、海淀南路24號院等換一套小2居室。
3、新買一套中關村公館的小2居，50年產權，以往最低價格是380w，但目前報價都在460w了，需要等且價格有不確定性。或者買一個40平的開間200w左右，租金在7000左右，但還需要租房，以租養租，能對沖部分租金支出。
備注：水科院的房子，是賣掉豐臺一套老破大，朝陽的一個開間后買的，買時價格900w，目前市場價估計在600左右。求幫忙分析
A：
1、既然您是“需要”在黃莊居住，而且是短期的3-6年，那肯定首選是租房啊。什么時候需要成了長期的“需求”，那再考慮買房吧。這就跟說需要個異性3-6年，那就沒必要結婚，臨時同居得了，能省下彩禮vs嫁妝錢。什么時候有了長期的需求再考慮結婚的事兒吧。
如果買房，那交易稅費就2-3%，以24號院的外交部家屬院為例，兩居室的稅費怎么都得20萬左右，基本就是兩年的租金了，對于短期需要來說不劃算，再有裝修什么的就更不劃算了。
另外是學區溢價，中關村學區平均30%，花800萬買房的話只能得到最多600萬的居住體驗，那200來萬閑置，而且要承擔保值的風險，畢竟從今年之后的入學人數是逐年降低的。所以對短期買房+用不上學位的來說不劃算，還不如租房呢。
2、換房，這看自己的感受了。能接受租房就租，不愿意住別人的房子就換唄，計算好成本就行。或者真想換的話那就找溢價低的，自己也多看房多算賬，能找到就算各項兼顧。
3、既然看過我寫的公寓的優劣勢了，那就看自己的主要需求唄。公寓的優勢就是居住的性價比高，劣勢是價格走勢弱+潛在風險無法解決。所以如果確定是注重居住vs租金那就買，不愿意承擔風險那就不買。
4、總之這世上沒有完美的方案和商品，一切都看自己的權衡取舍了。
僅供參考。
四
Q:
我們首付大概300萬，貸款不想太高，預計150到200萬，工作一般穩定。目前我在西二旗，我對象在三里屯，之前有看朝青的房子，有相中的，可是上班太遠只能放棄（沒車）。然后看了下望京的房子，看上的買不起，買得起的老破小又看不上，就很尷尬，不知道現在要怎么選擇了或者說合適買哪里的房子。您能給個建議么
A：
1、您的情況很普遍，大多數買房人都是“看上的買不起，買的起的看不上”，這只能自己考量，外人給不了建議。
2、打個比方這就跟高考報志愿vs找工作似的。開始有相中的大學vs單位，但離家太遠放棄了。之后就是我想去的他們不要我，要我的我都看不上，那就沒轍了。
3、要不就先租房吧，反正樓市也沒什么行情，再等等也不至于吃虧。房子是用來住的，能用租房解決就沒必要非得買了。
僅供參考。
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