廣西
7月14日，阿里拍賣平臺上，重慶江北區天瀾大道11號的一套房子結束了競拍。
332.21平方米，一線江景，在陽臺能看到朝天門長江大橋。 這套房子的評估價是858.43萬元，第一次拍賣起拍價600.9萬元，沒人報名，流拍了。 第二次拍賣，起拍價降到了480.7萬元。
12個人報了名。
拍賣從7月14日上午10點開始，一直持續到當天傍晚。 496次加價，延時了八個多小時，最終成交價定格在672.9萬元。
比二拍起拍價高出了192.2萬元。
更讓人留意的是——二拍的成交價672.9萬元，比一拍時600.9萬元的流拍價，還高了72萬元。 等降價的人，等來了一個更貴的結果。
按建筑面積算，這套房子的成交單價是2.025萬元/平方米。 陽光城天瀾道11號今年6月的二手房均價是18855元/平方米。 法拍房的成交價，比小區二手房均價還高出約7%。
江北嘴7月的二手房均價是17698元/平方米。 這套法拍房的單價，比整個板塊的均價高出約14%。
這套房子所在的陽光城天瀾道11號，位于江北嘴CBD核心區域，占地204畝，容積率2.0，綠化率50%。 小區由10棟大平層、2棟寫字樓、6棟小戶型住宅組成。 332平方米的戶型，在售新房參考價格約23000元/平方米，總價350萬元起。 2.025萬元/平方米的法拍成交價，相當于新房價格的88折。
法拍房的起拍價通常是評估價的七折。 這套房子一拍起拍價600.9萬元，大約是評估價的七折。 沒人要。 二拍起拍價降到480.7萬元，大約是評估價的五六折。 12個人搶。
這不是個例。
2026年前兩個月，重慶法拍房成交了1146套，比去年同期多了10%，清倉率接近四成。 全市超六成法拍房在二拍階段成交。 中指研究院的數據顯示，2026年1-2月重慶法拍市場總成交金額同比增長38.2%。
法拍房市場正在發生變化。
以前法拍房給人的印象是“打骨折”——價格打個五六七折，才有人看。 現在好地段的法拍房掛出來，競爭越來越激烈。 常州一套評估價283萬的房子，起拍價198萬，19個人搶了80輪，最后440萬成交。 上海徐匯濱江一套法拍房，評估價4437萬，起拍3106萬，23個人搶了92輪，5071萬成交。
重慶這套江景大平層，12個人搶了496輪。 這不是撿漏的邏輯，這是搶稀缺資源的邏輯。
法拍房市場正在分化。 核心區的優質房源，多人競拍、溢價成交；遠郊和普通房源，流拍成了常態。 2026年6月，重慶法拍市場成交了1122件拍品，其中住宅654件，二拍成交占60.87%。 也就是說，大部分法拍房是在第二次拍賣時才賣出去的。
回到這套房子。
第一次拍賣，起拍價600.9萬，沒人報名。 第二次拍賣，起拍價降到480.7萬，12個人報名，496次加價，最終672.9萬成交。 起拍價降低了120萬，最終成交價反而高了72萬。
問題出在哪里？
出在起拍價的設置上。 600.9萬的起拍價，雖然已經是評估價的七折，但可能高于市場對這個標的的心理預期——或者說，這個價格沒有激活足夠的競買人參與。 沒有人參與，價格再低也只是一串數字。 480.7萬的起拍價，降低了門檻，吸引了足夠多的競買人，市場機制開始運轉，價格在競價中被推了上去。
法拍房市場需要合理的起拍價來激活競價。 過高的起拍價會抑制參與，過低的起拍價會引發搶購——最終成交價由市場博弈形成。
但法拍房并不適合所有人。
法拍房的所有稅費、原房主欠的物業費、水電費，全部由買家承擔。 遇到公司產權或繼承贈與的房子，土地增值稅、個稅、增值稅加起來，可能占到成交價的20%到30%。 還有些房子存在長租約，法律上“買賣不破租賃”，拍下來也趕不走租客。 法院只管拍賣，不管清場。
這套房子的拍賣公告里寫得很清楚：房屋目前空置，勘察時有案外人自稱租戶使用，但租賃已滌除，不帶租拍賣。 意思就是，租約問題已經處理好了，買家不用操心趕人的事。
496次加價，12個人，672.9萬元。
這不是一個撿漏的故事。 這是一個關于定價、關于市場情緒、關于稀缺資源的故事。
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