最高降價近5成，深圳沙井二手房市場正以價換量

沙井·九巷。鄭鋼/攝

鄭鋼/發(fā)自深圳

沙井，正在成為深圳剛需家庭用腳投票最多的區(qū)域。

據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，2026上半年一手住宅網(wǎng)簽量，寶安區(qū)以4309套躍居全市第一，沙井片區(qū)的鴻榮源?珈譽(yù)府單盤就累計了1123套網(wǎng)簽量，拿下全市榜首，是上半年唯一破千套的項目。

同時，安居客的數(shù)據(jù)顯示，沙井作為寶安二手房成交活躍的片區(qū)，6月二手房均價為36362元/平方米，同比去年跌了9.34%。如果把時間拉長到2021年的高位，部分小區(qū)跌幅近5成。價格在跌，成交量在漲，這個組合不太常見。

筆者翻看了各平臺成交記錄、實地走訪了沙井幾家門店，梳理了沙井代表樓盤的成交和價格變動，以及一個繞不開的話題——學(xué)區(qū)。

01

成交靠以價換量，不降價連帶看都很少

萬科星城名邸。鄭鋼/攝

沙井是深圳二手房成交活躍的區(qū)域，但二手房價格回落幅度在深圳各片區(qū)里也比較明顯。

萬科星城是沙井二手房的代表樓盤，月均銷量20到30套，但撐起這個銷量的不是品質(zhì)有多高，而是看價格有多低。2021年，萬科星城二手房均價為4.6萬元/平方米，目前萬科星城成交均價約3.72萬元/平方米，較高點回落近兩成。

6月成交的一套95平方米三房，總價356萬元，比掛牌價少了20萬元。鏈家平臺常年掛牌量在150套左右也說明，降價賣掉的每一套房后面，還有好幾套房在排隊等待買家。

萬豐海岸城同樣屬于沙井片區(qū)二手房供應(yīng)“大戶”。2021年，錦園和璽園開盤時備案均價為5.75萬元/平方米，瑧園同年9月同樣以均價5.75萬元/平方米入市，當(dāng)時還要拼積分搖號才能選房。

2026年6月，一套97.47平方米的三房以393萬元成交，單價約4.03萬元/平方米，價格跌了約30%，放在2021年，這個價格連沙井的新房門檻都摸不到。

華僑城四海云亭在鏈家上的成交價已經(jīng)跌破3萬元/平方米大關(guān)，一套127.57平方米的四房，6月成交總價303萬元，單價約2.37萬元/平方米。而在2021年，同戶型總價將近600萬元。五年時間，跌幅近5成。

2018年開盤的博林君瑞，開盤均價約4.4萬元/平方米，2021年高峰期，一套89平方米的三房成交價沖到730萬元，折合單價約8.18萬元/平方米，2026年，同戶型成交價325萬元，折合單價約3.65萬元/平方米。

深圳樂有家二手房成交記錄中，沙井片區(qū)華盛新沙薈名庭、拾悅城等樓盤成交的原因都很“簡單粗暴”：多次調(diào)價，當(dāng)價格足夠低時，成交量就能起來。

一位深耕沙井片區(qū)二手房市場的中介介紹："萬科星城能走量，靠的是滿五年省稅、萬科物業(yè)的底子、社區(qū)也比較新。片區(qū)二手房供應(yīng)量逐年增多，均價在3.2萬到4.4萬元/平方米之間，內(nèi)卷比較嚴(yán)重，如果業(yè)主不降價，可能連帶看都沒有。"

02

學(xué)區(qū)對沙井房價產(chǎn)生直接沖擊

一位沙井鏈家門店經(jīng)理表示，目前關(guān)注沙井二手房的客戶，首先就是關(guān)注學(xué)區(qū)劃分，尤其是深圳外國語學(xué)校(集團(tuán))寶安學(xué)校的學(xué)區(qū)，2020年該校落地后，對整個片區(qū)的房價預(yù)期產(chǎn)生了直接沖擊。

深圳寶安區(qū)教育局2026年公布的該校學(xué)區(qū)范圍是：寶安大道以東、蠔鄉(xiāng)路以南、中心路以西，鳳塘大道以北的區(qū)域。這個劃分，正好將萬豐海岸城納入學(xué)區(qū)里，博林君瑞被劃在了學(xué)區(qū)外。

在走訪過程中，一名博林君瑞的業(yè)主告訴筆者，當(dāng)時買房主要是因為一個預(yù)期，傳說博林君瑞會劃入深外寶安分校學(xué)區(qū)內(nèi)，后來小區(qū)被中心路隔在了學(xué)區(qū)外面，價格就從8萬元/平方米回落到4萬元/平米左右。

博林君瑞。 鄭鋼/攝

學(xué)區(qū)對沙井二手房市場影響有多大？

業(yè)內(nèi)人士分析，萬豐海岸城現(xiàn)在二手房成交價約4萬到4.4萬元/平方米，博林君瑞約4萬元/平方米，目前差距還不大，但海岸城是次新房，剛進(jìn)入二手市場流通，隨著時間拉長，學(xué)區(qū)的溢價可能會更明顯。如果海岸城二手房入市后繼續(xù)降價，對博林君瑞等周邊小區(qū)都會造成價格踩踏，同樣300萬元預(yù)算，買家大概率會選擇帶學(xué)區(qū)的房子。

沙井還有一個特點值得注意，它的學(xué)區(qū)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。

據(jù)深圳寶安區(qū)學(xué)區(qū)劃分，沙井片區(qū)采用單享學(xué)區(qū)、共享學(xué)區(qū)和分享學(xué)區(qū)的組合模式。同一個小區(qū)可能有多個學(xué)校可以填報志愿，這對家長來說是多了選擇，但對房價評估來說就增加了不確定性，因為每年學(xué)位積分不同，實際能分配到哪所學(xué)校存在變數(shù)。

筆者在走訪中遇到一位住在萬豐海岸城的家長，他的孩子今年上小學(xué)。他的原話是："我們買的時候也看學(xué)區(qū)，但說實話沙井的學(xué)區(qū)不像羅湖區(qū)、福田區(qū)那么穩(wěn)定。積分可能會發(fā)生變化，我們更多是圖這邊房子新、總價低，通勤能接受，學(xué)校至少比老家強(qiáng)。"

這個心態(tài)可能代表了不少沙井二手房買家，學(xué)區(qū)是加分項，但不是唯一的決定項。

業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，沙井片區(qū)二手房價格一邊回落一邊維持高成交量，其中既有被動出貨（投資客離場），也有本地家庭以小換大、以老換新這些因素。學(xué)區(qū)是沙井片區(qū)二手房價格分化的一個變量，但無法成為片區(qū)整體回暖的驅(qū)動力，沙井的買家對價格的敏感度要高于對學(xué)區(qū)的敏感度。

接下來，沙井二手房成交量能不能持續(xù)，要看兩類樓盤：一類是萬豐海岸城這樣學(xué)區(qū)明確、社區(qū)較新的次新房價格企穩(wěn)才能穩(wěn)住片區(qū)信心；另一類是華僑城四海云亭、萬科翡麗郡這類老盤或非學(xué)區(qū)盤，價格有沒有降至剛需愿意進(jìn)場的位置。