2026年房企“半年考”預(yù)告出爐：整體利潤階段性承壓，有房企上半年歸母凈利潤大增超4倍

每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：陳俊杰

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至7月15日收盤，A股上市房企中已有超80家披露2026年上半年業(yè)績預(yù)告。從房企的業(yè)績表現(xiàn)來看，行業(yè)呈現(xiàn)“整體承壓、結(jié)構(gòu)性分化”的格局。

多數(shù)房企受行業(yè)調(diào)整、市場需求偏弱、低毛利項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)等因素影響，出現(xiàn)利潤下滑或階段性虧損，萬科、華僑城A、華發(fā)股份等企業(yè)虧損規(guī)模顯著，行業(yè)仍處于深度調(diào)整的陣痛期。

但與此同時(shí)，部分房企通過把控項(xiàng)目交付節(jié)奏、盤活處置存量資產(chǎn)、推進(jìn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方式實(shí)現(xiàn)業(yè)績改善。比較典型的有兩類：一類依托主營結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)大幅增長，典型如中洲控股；另一類依靠資產(chǎn)處置、債權(quán)清收等非經(jīng)常性損益實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤扭虧或業(yè)績預(yù)增，代表企業(yè)包括金科股份、新黃浦等。

“當(dāng)前地產(chǎn)仍處在新舊發(fā)展模式換擋陣痛期，行業(yè)尚處底部調(diào)整周期。前期銷售下行、結(jié)轉(zhuǎn)放緩、存貨減值、高額有息負(fù)債利息持續(xù)壓制企業(yè)利潤，行業(yè)整體利潤修復(fù)拐點(diǎn)取決于新房市場企穩(wěn)、高毛利存量項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)與存量債務(wù)、不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全面出清，不同類型房企利潤修復(fù)節(jié)奏將持續(xù)顯著分化。”7月15日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

去庫存策略壓縮利潤空間

從已披露房企的業(yè)績預(yù)告情況看，2026年上半年行業(yè)整體利潤水平階段性承壓，多數(shù)企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下滑、續(xù)虧或首虧情況。

記者梳理各家房企披露的業(yè)績說明了解到，房企利潤收縮的核心原因高度集中，主要涉及行業(yè)市場環(huán)境、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)減值、成本費(fèi)用四大維度。

市場需求疲軟、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量下滑是房企利潤走低的核心誘因。

以招商蛇口為例，作為頭部央企房企，招商蛇口預(yù)計(jì)上半年?duì)I收規(guī)模保持增長，項(xiàng)目竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)面積同比提升，但受行業(yè)整體降價(jià)去庫存趨勢影響，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅下滑，疊加投資收益同比減少，歸母凈利潤同比下滑55%～65%，扣非凈利潤更是大幅縮水超九成。

金地集團(tuán)、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)、深深房A等多家房企在業(yè)績預(yù)告中也提到，上半年市場銷售持續(xù)低迷，可結(jié)轉(zhuǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少，營收規(guī)模同比收縮，同時(shí)存量項(xiàng)目多為前期高地價(jià)項(xiàng)目，疊加現(xiàn)階段降價(jià)去化策略，直接導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利持續(xù)走低。

為適配當(dāng)前市場環(huán)境、加速資金回籠，部分房企推行“以價(jià)換量、加速去化”策略；降價(jià)去庫存使得存量項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，企業(yè)基于會(huì)計(jì)審慎原則計(jì)提大額資產(chǎn)減值，這也是拖累房企利潤、放大虧損的重要原因。

包括福星股份、華僑城A等房企均因市場低迷、項(xiàng)目去化壓力大，計(jì)提大額資產(chǎn)減值，進(jìn)一步放大了階段性虧損。

另外，光明地產(chǎn)則受區(qū)域市場低迷、有效需求不足影響，商品房結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，疊加竣工后借款費(fèi)用資本化終止及費(fèi)用化利息支出增加，持續(xù)處于虧損狀態(tài)。

還有部分房企業(yè)績承壓還源于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)拖累、剛性成本居高不下及特殊事項(xiàng)影響。金隅集團(tuán)受水泥、熟料等配套業(yè)務(wù)行業(yè)需求下滑影響，整體利潤進(jìn)一步收縮；北京華聯(lián)商廈受消費(fèi)市場影響，商業(yè)、影院主營業(yè)務(wù)營收下滑，疊加REITs（基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，一類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）申報(bào)產(chǎn)生的階段性虧損，業(yè)績大幅走弱；*ST皇庭則受資產(chǎn)司法處置、稅費(fèi)增加等特殊因素影響，虧損規(guī)模同比擴(kuò)大。

劉水提到，本輪利潤收縮根源是“三高”舊模式崩塌，出現(xiàn)行業(yè)持續(xù)性虧損，調(diào)整幅度遠(yuǎn)超以往周期。城市、項(xiàng)目、企業(yè)分化加劇，僅少數(shù)企業(yè)靠優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、持有業(yè)務(wù)維持盈利。“輕重并舉、輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式已成為部分房企盈利的壓艙石。”

市場分化格局凸顯

在行業(yè)整體利潤收縮的大背景下，房企業(yè)績分化態(tài)勢愈發(fā)顯著，一批企業(yè)跳出行業(yè)虧損困局，通過精準(zhǔn)把控項(xiàng)目節(jié)奏、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、高效處置存量資產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)業(yè)績逆勢突圍。

記者梳理本次已披露的業(yè)績預(yù)告發(fā)現(xiàn)，部分房企實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤扭虧或同比增長：*ST南置（南國置業(yè)）完成資產(chǎn)重組轉(zhuǎn)型后實(shí)現(xiàn)扭虧；ST云城（云南城投）、金科股份依托存量資產(chǎn)處置、債權(quán)清收等非經(jīng)常性損益實(shí)現(xiàn)扭虧，新黃浦則憑借資產(chǎn)證券化帶來的非經(jīng)常性收益實(shí)現(xiàn)業(yè)績預(yù)增；綠地控股、京能置業(yè)等多家房企虧損規(guī)模有所收窄，其中綠地控股實(shí)現(xiàn)大幅減虧。

記者還注意到，中洲控股是本次半年報(bào)預(yù)告的最大亮點(diǎn)，業(yè)績大幅增長。據(jù)企業(yè)公告，公司預(yù)告上半年歸母凈利潤達(dá)9.9億元，同比大幅增長422.44%，扣非凈利潤更是同比上漲826.34%，增長幅度領(lǐng)跑本次披露的所有房企。

“受房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付節(jié)奏影響，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)算收入同比增加，毛利率同比上升。”中洲控股在公告中表示。

除了業(yè)績預(yù)增、扭虧的企業(yè)，多家房企實(shí)現(xiàn)大幅減虧，經(jīng)營壓力得到緩解。

其中，綠地控股上年同期巨虧35.06億元，今年上半年預(yù)計(jì)虧損3億元至4億元，虧損規(guī)模大幅收窄；京能置業(yè)上半年凈虧損1.45億元至1.65億元，同比減虧3500萬元至5500萬元。金科股份上半年成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)歸母凈利潤盈利1700萬元至2500萬元，去年同期虧損約75.22億元。

劉水表示，不同房企業(yè)績改善底層邏輯差異顯著：中洲控股利潤增長主要依靠階段性高毛利項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，該增長紅利不具備長期可持續(xù)性；金科股份歸母扭虧來自業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)、期間費(fèi)用壓降疊加債權(quán)專項(xiàng)清收多重利好；多數(shù)出險(xiǎn)房企依靠債務(wù)重組形成的賬面盈利僅為一次性會(huì)計(jì)收益，不代表經(jīng)營基本面反轉(zhuǎn)。

“中小房企突圍核心路徑是差異化深耕核心城市、剝離存量不良資產(chǎn)，發(fā)力代建、城市更新等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。”劉水分析稱。

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