七次流拍，西安“雙子塔”等不到接盤(pán)者

如果把一座城市的發(fā)展周期濃縮成一棟樓，蘇陜·國(guó)際金融中心，大概是西安過(guò)去十多年最復(fù)雜的注腳。

7月10日，這座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的“雙子塔”，再次站上司法拍賣平臺(tái)。

結(jié)果沒(méi)有意外。第七次拍賣，零報(bào)名，零出價(jià)，再次流拍。

從第一次7.48億元起拍，到如今僅剩5.49億元，價(jià)格已經(jīng)縮水近2億元。但價(jià)格越來(lái)越低，接盤(pán)的人卻始終沒(méi)有出現(xiàn)。

管理人沒(méi)有放棄，流拍后不到半個(gè)月，再次降價(jià)2700萬(wàn)元，計(jì)劃于7月27日進(jìn)行第八次拍賣。

問(wèn)題來(lái)了，為什么一棟位于西安黃金地段、主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂、價(jià)格一路打折的超高層，沒(méi)有資本愿意出手？

答案或許不在價(jià)格，而在這棟樓本身。

為什么沒(méi)人接盤(pán)？

時(shí)間回到2010年前后。彼時(shí)，浐灞生態(tài)區(qū)還是西安最炙手可熱的新區(qū)之一，世園會(huì)、金融商務(wù)區(qū)、自貿(mào)概念、總部經(jīng)濟(jì)……幾乎所有關(guān)于未來(lái)城市的想象，都曾落在這里。

蘇陜·國(guó)際金融中心，就是那個(gè)時(shí)代最大的野心之一。

兩棟近200米高樓，總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，定位國(guó)際金融總部、五星酒店、高端商務(wù)辦公。

只是，理想很豐滿，資金鏈卻先斷了。

2014年主體封頂之后，背后投建方中登集團(tuán)資金危機(jī)爆發(fā)，工程全面停擺。這一停，就是十多年。

十年間，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上漲、調(diào)控、回落，浐灞從新區(qū)成長(zhǎng)為成熟板塊，城市金融中心逐漸向高新區(qū)、曲江、中軸線分散。

唯獨(dú)這兩棟樓，始終停留在2014年的時(shí)間里。

今年1月，蘇陜·國(guó)際金融中心首次上架拍賣，終于有盤(pán)活的跡象。然而，這座地標(biāo)經(jīng)歷了七輪掛牌，起拍價(jià)從7.48億元一路下調(diào)至5.49億元，累計(jì)降價(jià)近2億元，但七次均流拍，無(wú)人接盤(pán)。

蘇陜·國(guó)際金融中心經(jīng)歷了七輪掛牌，七次均流拍，無(wú)人接盤(pán)

很多人覺(jué)得，這么便宜為什么沒(méi)人買？因?yàn)榇蠹铱吹降氖桥馁u價(jià)，開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)看到的是總成本。

根據(jù)管理人披露的數(shù)據(jù)，僅僅把這棟樓真正建成，還需要投入約4.7億元。

注意，這還只是續(xù)建成本。里面包括：因西安新的空域管控要求，原37層已經(jīng)拆至32層；已經(jīng)建好的結(jié)構(gòu)需要重新檢測(cè)；十多年風(fēng)吹日曬后的幕墻需要修復(fù)；機(jī)電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)幾乎全部重新安裝；內(nèi)部裝修基本為零。

資金鏈斷了后西安“雙子塔”爛尾

也就是說(shuō)，買樓只是第一步。

真正的投資邏輯其實(shí)是：5.49億元買資產(chǎn)，再投入4.7億元建設(shè)，總成本已經(jīng)接近10億元。而且還要承擔(dān)時(shí)間成本、融資成本、招商成本。

對(duì)于任何開(kāi)發(fā)商而言，這已經(jīng)不是“撿漏”，而是一場(chǎng)重新開(kāi)發(fā)。

更關(guān)鍵的是，今天的辦公樓市場(chǎng)，早已不是2014年。

如今，全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷供給過(guò)剩，北上廣深如此，新一線如此，西安也一樣。

據(jù)多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告，西安新增總部辦公、甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)持續(xù)釋放，高新區(qū)、曲江、浐灞國(guó)際港（后浐灞和國(guó)際港務(wù)區(qū)合并）等多個(gè)商務(wù)板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。

與此同時(shí)，不少企業(yè)縮減辦公面積，遠(yuǎn)程辦公、共享辦公越來(lái)越普遍。

于是，一個(gè)殘酷的問(wèn)題擺在所有投資人面前：這棟樓建好之后，租給誰(shuí)？這才是真正決定投資回報(bào)率的問(wèn)題。

也就是說(shuō)，今天困住“雙子塔”的，是變化了的市場(chǎng)。房地產(chǎn)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商拼的是融資能力。存量時(shí)代，投資人拼的是運(yùn)營(yíng)能力。

城市發(fā)展邏輯變了

如果把視角拉高一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正流拍的背后，不是一棟樓，而是城市發(fā)展的邏輯變了。

2010年前后，西安幾乎同時(shí)啟動(dòng)了幾個(gè)新的城市中心。高新區(qū)繼續(xù)向西，曲江向南擴(kuò)張，經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展北站，浐灞則提出金融商務(wù)區(qū)。

當(dāng)時(shí)的邏輯十分清晰，西安需要一個(gè)新的國(guó)際金融中心。

于是，大量金融辦公、高端商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向灞河聚集。“雙子塔”就是那個(gè)時(shí)代最大的旗艦項(xiàng)目。

它承擔(dān)的不僅是一棟樓的功能，更重要的是一個(gè)信號(hào)：告訴市場(chǎng)，西安未來(lái)的金融中心在這里。

圖為俯拍的“雙子塔”

但后來(lái)發(fā)生的一切，改變了故事。城市不會(huì)按照規(guī)劃長(zhǎng)大，而會(huì)按照產(chǎn)業(yè)聚集。

如果觀察最近幾年全國(guó)超高層的發(fā)展，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同趨勢(shì)，越來(lái)越少的城市，再去追求"第一高樓"。越來(lái)越多的城市，開(kāi)始討論產(chǎn)業(yè)園、科創(chuàng)中心、算力中心、生物醫(yī)藥園。

過(guò)去城市比高度，今天大家比密度。比產(chǎn)業(yè)密度，比人才密度，比創(chuàng)新密度，比資本密度。

城市競(jìng)爭(zhēng)的坐標(biāo)，已經(jīng)發(fā)生改變，這是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)過(guò)去十年最大的變化。

看看今天西安真正的“總部”在哪里。三星、華為、中興、比亞迪、隆基、奕斯偉、匯川、奇瑞，這些企業(yè)，幾乎都沒(méi)有選擇浐灞，它們最后都聚集到了高新區(qū)、西咸新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)，以及制造業(yè)基礎(chǔ)更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

原因很簡(jiǎn)單，總部辦公，不是看風(fēng)景，而是看上下游、看供應(yīng)鏈、看人才、看科研資源、看交通效率。

一家科技公司，不會(huì)因?yàn)榇巴饽芸匆?jiàn)灞河，就把總部搬過(guò)去。產(chǎn)業(yè)聚集，本質(zhì)上是一種成本選擇。

于是，一個(gè)結(jié)果慢慢出現(xiàn)。

浐灞擁有西安最漂亮的城市界面之一，卻始終沒(méi)有形成最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚，漂亮的城市空間，并沒(méi)有自動(dòng)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)密度。

而CBD最需要的，恰恰是經(jīng)濟(jì)密度。“雙子塔”流拍，本質(zhì)上是城市發(fā)展邏輯變了。

所以，浐灞“雙子塔”真正值得討論的，不是它為什么沒(méi)人買。

而是它提醒了所有城市：一個(gè)CBD，不會(huì)因?yàn)樯w了一棟地標(biāo)就自動(dòng)形成；一個(gè)金融中心，也不會(huì)因?yàn)樾蘖藘勺邩蔷妥匀婚L(zhǎng)出來(lái)。

金融中心的底層邏輯，從來(lái)不是建筑，而是產(chǎn)業(yè)、資本和人才的長(zhǎng)期聚集。

第八拍的機(jī)會(huì)？

其實(shí)，不僅是西安，很多城市都有自己的“停擺的地標(biāo)“，它們共同見(jiàn)證了一個(gè)高速擴(kuò)張時(shí)代留下的資產(chǎn)，也共同面對(duì)一個(gè)新的問(wèn)題：當(dāng)城市從增量開(kāi)發(fā)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)，一棟樓到底值多少錢(qián)？

對(duì)于蘇陜·國(guó)際金融中心，司法拍賣給出的答案，是5.49億元。市場(chǎng)給出的答案，卻是七次無(wú)人舉牌。

盡管七次流拍，管理人并沒(méi)有放棄，流拍后不到半個(gè)月，再次降價(jià)2700萬(wàn)元，計(jì)劃于7月27日進(jìn)行第八次拍賣。

管理人再次降價(jià)，說(shuō)明他們?nèi)韵Ｍ袌?chǎng)能夠找到真正的買家。但真正的買家，大概率已經(jīng)不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

蘇陜·國(guó)際金融中心計(jì)劃于7月27日進(jìn)行第八次拍賣

未來(lái)最有可能接盤(pán)的，反而可能來(lái)自三類資本：

第一類，是產(chǎn)業(yè)資本。如果能夠?qū)虢鹑诳萍肌⑷斯ぶ悄堋?shù)字貿(mào)易等總部企業(yè)，這棟樓或許還能重新定義。

第二類，是AMC或特殊機(jī)會(huì)基金。對(duì)于他們而言，真正價(jià)值不是辦公樓，而是不良資產(chǎn)重整后的資本運(yùn)作空間。

第三類，是大型國(guó)企聯(lián)合產(chǎn)業(yè)基金。不是為了賣樓，而是圍繞城市更新重新組織資產(chǎn)價(jià)值。

也就是說(shuō)，未來(lái)真正決定它命運(yùn)的，不是建筑本身，而是誰(shuí)能賦予它新的功能。

否則，它只是一個(gè)越來(lái)越便宜的拍賣標(biāo)的。

對(duì)于蘇陜·國(guó)際金融中心而言，第八次拍賣最終是什么結(jié)果，是成交，還是繼續(xù)流拍繼續(xù)降價(jià)出售，尚未可知。

但事實(shí)上，蘇陜·國(guó)際金融中心最終會(huì)不會(huì)賣出去，其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有那么重要。

重要的是，它或許讓西安，也讓所有仍在規(guī)劃CBD的城市重新意識(shí)到：一座城市最高的建筑，不一定是城市最高的價(jià)值；真正決定城市高度的，也從來(lái)不是天際線，而是產(chǎn)業(yè)線。

“雙子塔”可以重新點(diǎn)亮，但那個(gè)依靠地標(biāo)建筑定義城市競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代，大概已經(jīng)不會(huì)再回來(lái)了。

*圖片來(lái)源：阿里資產(chǎn)拍賣