行業數據 | 行業核心指標持續承壓 庫存結構優化 新房價格表現優于二手——2026年1-6月房地產行業數據點評

01

商品房銷售面積持續走弱，銷售金額保持韌性

1—6月份，新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%。新建商品房銷售額37945億元，下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。

圖1 全國商品房月度累計銷售面積及銷售額同比增速

數據來源：國家統計局。

1-6月，新建商品房銷售面積跌幅持續下探，同比跌幅較上期再次擴大0.8個百分點，呈現下行趨勢。銷售金額表現相對平穩，核心支撐在于住宅市場成交結構優化，上半年高價改善房源成交占比提升形成價格端支撐，形成“量縮價穩”分化格局。銷售額穩定僅為結構性對沖，需求基本面未修復，持續制約房企銷售回款與新增開發投入。

6月以來，《求是》雜志連續兩次發文，文章《以更大力度提振消費》，視角下沉至居民家庭資產，直面樓市調整帶來的微觀民生痛點，政策思路從“托樓市行業”升級為“修復全民資產負債表”，解決老百姓不敢花錢的底層根源。《充分挖掘和釋放投資潛力》視角上升至宏觀增長與固定資產投資，跳出短期房價博弈，給出房地產中長期轉型路徑。黨中央機關刊物連續兩月從消費、投資雙維度單獨論述樓市，在國務院發布的《擴大消費“十五五”規劃》中，促進住房消費被擺在了重要的位置。證明房地產絕非單一行業問題，是關系居民財富、消費、固投、就業的全局性宏觀變量，穩增長繞不開穩地產。政策保持“托底修復、轉型提質”的積極取向，短期穩預期、中長期轉型并行。

圖2 全國商品房近一年月度銷售面積及同比增速

數據來源：國家統計局。

6月新建商品房銷售面積8820萬平方米，較前兩月明顯增長，但同比跌幅較上月擴大2.2個百分點；銷售金額同比減少15.5%，跌幅較上月擴大5.7個百分點。整體來看，半年節點房企加大優惠促銷、集中推盤，帶動月度成交規模階段性走高。單月同比跌幅擴大，短期促銷放量并未扭轉市場需求偏弱的基本面。

表1 2026年1-6月按物業類型和地區分商品房銷售情況

單位：萬平方米、億元、%

注：同比變動數據為與上月累計對比。

數據來源：國家統計局。

各物業類型中，住宅銷售金額較上期繼續改善，面積跌幅則進一步擴大；商辦業態持續疲軟，市場需求低迷，辦公樓再次進入下跌通道，商業營業用房兩項指標跌幅同步走弱。

各區域銷售面積及金額持續下降。與上期相比，東部地區銷售金額和西部地區兩項指標呈現出較為積極的變化，同比跌幅均有所收窄，中部和東北地區兩項指標跌幅擴大。東部地區銷售面積及金額占比分別為45.4%、60.9%，分別較上期提高1.2個和0.9個百分點。

02

房地產開發投資跌幅創年內新低

1—6月份，全國房地產開發投資38074億元，按可比口徑計算同比下降18.0%；其中，住宅投資29300億元，下降17.8%。

圖3 全國房地產開發投資累計同比增速

數據來源：國家統計局。

1-6月，房地產開發投資累計同比跌幅較上期擴大1.8百分點，同比跌幅再創年內新低。《求是》雜志最新文章專門就投資失速提出：部分地區房地產投資脫離市場需求，造成一定的資源閑置浪費，導致投資回報率下降。并提出三大房地產有效投資新方向：高質量城市更新，房地產投資從增量新建轉向存量盤活；保障性住房建設，形成穩定、可持續的中長期投資，不受商品房周期大幅波動影響；安全舒適綠色智慧“好房子”，聚焦品質改善居，對應居民合理改善型住房需求，確定了下半年及“十五五”住房領域投資總基調。

圖4 全國房地產開發近一年月度投資及同比增速

數據來源：國家統計局。

月度數據方面，6月全國房地產開發投資7718億元，季節性效應下規模較上月增長20.8%，同比依然大幅下滑，跌幅較上月擴大1.1個百分點，投資下行壓力不減。

表2 2026年1-6月按物業類型和地區分房地產開發投資情況

單位：億元、%

注：同比變動數據為與上月累計對比。

數據來源：國家統計局。

各物業類型投資同步走弱且跌幅擴大，住宅投資跌幅相對較低，下行壓力也更為突出。開發企業對住宅投資的比重為77%，較上期降低0.2個百分點。

各區域投資同比持續下降，其中東北地區跌幅最大，超過三成。與上期相比，各區域同比額跌幅均持續所擴大，中部和東北地區變動相對明顯，跌幅擴大超過3個百分點。開發企業在東部地區的投資比重為59.7%，較上期降低0.4個百分點。

03

房屋新開工規模持續收縮

1—6月份房屋新開工面積23239萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積16900萬平方米，下降24.1%。房屋竣工面積17221萬平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面積12148萬平方米，下降25.3%。

圖5 全國房地產累計新開工面積同比增速

數據來源：國家統計局。

圖6 全國房地產近一年月度新開工面積及同比增速

數據來源：國家統計局。

1—6月，新開工累計同比跌幅較上期擴大0.8個百分點，為近一年最低點。單月開工規模5310萬平方米，同比跌幅較上月擴大1.3個百分點。竣工受前期低開工滯后傳導影響持續走弱，跌幅較上期擴大0.3個百分點。房企全面控增量，資金分配形成 “保竣工、壓開工” 格局，有限回款優先用于保交付。建設規模為當前行業最弱指標，一二線城市核心地段少量優質地塊開發形成小幅對沖，三四線、遠郊新區新開工近乎停滯。結構上，無論開工還是竣工，住宅分項跌幅均大于整體房，住宅是下行主力，商辦同步收縮。

04

房地產開發企業到位資金跌幅持續擴大

1—6月份，房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%。其中，國內貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預收款12442億元，下降15.8%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

圖7 全國房地產開發企業到位資金同比增速

數據來源：國家統計局。

1-6月，開發企業到位資金累計同比跌幅較上期再擴大1.2個百分點，連續15個月下行。具體來看：國內貸款和個人按揭貸款同比跌幅最大，銀行對地產行業整體信貸投放持續收縮。與上期相比，國內貸款和自籌資金跌幅擴大超過3個百分點；定金及預收款、個人按揭貸款分別收窄0.3個和3.1個百分點。占比方面，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的43.7%，較上期提升了0.7個百分點，自籌資金占全部資金的36.6%，與上期持平。

資金端整體呈現總量大幅收縮、跌幅持續走闊、結構極度分化的特征。政策不鼓勵大規模新建擴張，對拿地融資、新增住宅開發信貸極度審慎。企業內源資金枯竭，自救能力下滑。銷售回款邊際改善，但整體規模收縮明顯，基本面并未反轉。當前政策短期紓困+新模式構建導向不變，兩條路徑改善房企資金：一方面，降首付、降利率、減稅刺激銷售，提升經營性回款；另一方面，地方收儲增量現金流，從源頭緩解房企庫存與資金長期壓力。同時，地方融資協調機制常態化，各地積極調度白名單項目、出險項目融資難點，協調銀行加快放款、續貸、債務展期，打通審批堵點。

05

商品房庫存規模持續減少，存量結構改善

6月末，商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面積56167萬平方米，下降3.5%。

圖8 全國商品房各類物業累計待售面積

數據來源：國家統計局。

6月末商品房待售面積持續減少，同比連續5個月下降，跌幅較上期擴大0.5個百分點，待售 3 年以下的面積同比跌幅再擴大0.7個百分點。住宅庫存規模回落至上年同期持平，商業營業用房同比持續下降，辦公樓仍有1.1%的增長。高庫存的三四線城市因土地暫停出讓，新增供給斷檔，住宅庫存增速放緩、結構改善。部分地區推出商鋪租金補貼、企業購房稅費優惠，同步盤活商業地產積壓庫存。

06

70城整體價格走勢，新房表現好于二手房

新房環比呈"少數上漲、多數微跌"格局。依據6月新建商品住宅環比數據統計，指數大于100（上漲）的城市約20個，包括太原100.1、沈陽100.3、長春100.1、上海100.3、南京100.2、杭州100.3、寧波100.3、廈門100.3、青島100.2、武漢100.1、廣州100.2、深圳100.3、南寧100.2、銀川100.2、烏魯木齊100.1、無錫100.3、徐州100.4、惠州100.4、三亞100.1、大理100.1，其中徐州、惠州以100.4領漲；大連100.0持平；其余約49城處于微跌區間，如北海99.3、九江99.4、洛陽99.4等。

二手房環比上漲城市明顯少于新房。 二手住宅環比指數大于100的城市僅9個，集中在一線及少數二線：北京100.1、上海100.4、廣州100.4、深圳100.3、寧波100.2、無錫100.2、徐州100.1、重慶100.1、沈陽100.1；合肥100.0持平；其余60城環比均低于100。

同比維度全面走弱。 新房同比上漲僅上海（103.1）、杭州（101.9）、合肥（100.3）三城，沈陽（100.0）持平，其余66城下跌；二手房70城同比全部低于100，最高為西寧97.6，其次沈陽98.5、丹東97.0、錦州97.0、牡丹江97.3。

07

各能級城市價格持續分化

一線城市：二手房環比全面止跌，上海領跑。 新房環比除北京（99.7）唯一下跌外，上海（100.3）、廣州（100.2）、深圳（100.3）均上漲；二手房環比北京（100.1）、上海（100.4）、廣州（100.4）、深圳（100.3）四城全部上漲。同比方面，上海是唯一新房同比上漲的一線城市（103.1），北京97.9、廣州97.4、深圳96.4仍下跌；二手房同比北京94.5、上海96.8、廣州93.9、深圳95.3，上海居首、廣州最弱。一線二手房環比全面回升與同比持續下行形成對照，反映短期需求邊際改善。

二線城市：局部回暖，長三角領跑。 新房環比上漲的二線城市包括杭州100.3、寧波100.3、南京100.2、青島100.2、無錫100.3、徐州100.4、武漢100.1、廈門100.3、南寧100.2、銀川100.2；成都99.7、西安99.7、鄭州99.9、天津99.9、重慶99.8、合肥99.6等仍處微跌區間。同比看，杭州（101.9）領漲、合肥（100.3）上漲，武漢97.1、成都94.9、西安94.5、鄭州94.9、天津95.4、昆明94.6普遍承壓。

三四線城市：整體偏弱，同比跌幅更深。 新房同比跌幅居前的有瀘州92.6、包頭92.5、唐山93.9、北海93.9、桂林94.1、洛陽94.1、常德94.4；二手房同比瀘州90.7、常德92.5、唐山92.4、包頭92.3、九江92.8、秦皇島92.8跌幅居前。從"1-6月平均"看，三四線累計跌幅普遍大于二線，如瀘州新房93.1、二手房91.5，能級分化特征清晰。

08

新房與二手房價格背離/聯動分析

新房整體表現強于二手房。 環比維度，新房上漲城市數量（約20城）與廣度均高于二手房（9城）；同比維度背離更突出：新房仍有上海、杭州、合肥3城上漲，而二手房70城同比無一上漲。

典型城市新房與二手房同比差值明顯： 上海新房103.1對二手房96.8，杭州新房101.9對二手房96.0，合肥新房100.3對二手房94.8，武漢新房97.1對二手房92.0，成都新房94.9對二手房93.7。

克而瑞研究中心分析認為，新房受高品質改善項目入市及一手價格相對剛性支撐，疊加"保竣工"格局下優質新盤集中入市，短期表現優于以存量成交為主、價格更貼近真實供求的二手住宅。這一背離與宏觀"量縮價穩、改善占比提升"邏輯一致。

09

分面積段價格，改善大戶型相對抗跌

改善型大戶型相對抗跌是本期突出結構性特征。 以上海為例，新房建面144m2以上同比105.3、1-6月平均105.6，明顯高于90m2及以下（同比102.4）和90-144m2（同比101.5）；杭州新房144m2以上同比104.3同樣領漲；深圳144m2以上97.1高于中小戶型（90m2及以下96.6、90-144m296.1）；廣州144m2以上98.3。二手房方面，北京144m2以上環比100.5、同比96.3，均優于90m2及以下（同比93.9）。

三四線中小戶型局部亮點： 宜昌新房90m2及以下同比101.7、1-6月平均101.4，逆勢上行；韶關新房90m2及以下同比99.9；安慶新房90m2及以下98.5。

結構分化不宜一概而論，部分城市大戶型跌幅反而更深，如瀘州新房144m2以上同比93.1、湛江新房90m2及以下低至94.3、144m2以上93.5，顯示改善抗跌邏輯主要在高能級核心城市成立。

IN THE END

上述研究成果由克而瑞研究分析師通過人機協作綜合使用深度智聯CoWork企業級AI原生工作平臺的AI問數、AI問知、AI報告和數據分析功能撰寫

1.本文章內容是由克而瑞研究分析師，通過人機協作綜合使用深度智聯CoWork企業級AI原生工作平臺撰寫完成。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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