上海沖刺今年20萬平方米舊住房成套改造，N種改造方案花式解難題

今年6月，徐匯田林路65弄的1044戶居民，終于迎來了期盼已久的歸家時刻。歷經兩年多的建設，這處徐匯區最大舊住房拆除重建項目，在舊址上重獲新生。居民們徹底告別煤衛合用的逼仄歲月，搬入原拆原建后環境舒適的新小區，住進了帶精裝修的電梯房。

近年來，上海越來越多的“老破小”正煥發新生。作為新一輪民心工程與“兩舊一村”改造的關鍵一環，舊住房成套改造備受市委市政府重視，推進力度持續加碼，預計全市完成改造20萬平方米。

進入“十五五”，這項工作更成為上海民生領域的重點發力方向，努力讓每一把交到居民手中的新鑰匙，開啟的不僅是一扇家門，更是一段更有尊嚴、更具溫度的新生活。

跨越30多年的堅定決心

保屯路211弄市民新村，改造前的日子令人難忘。彼時每層樓里住著6到10戶人家，廚房與衛生間多為鄰里合用，清晨時分搶廁所幾乎是每天都要上演的場景，有時排隊來不及，只能一路忍著趕到單位再解決。

不成套住宅大多房齡已逾數十年，建筑結構差、功能配套缺失、面積狹小，居民改善居住條件的愿望十分迫切。上海推進的成套改造，正是為了讓這些特殊時期誕生的老舊房屋告別合用歷史，讓家家戶戶都能擁有獨立的廚衛空間。

保屯路211弄舊貌。

保屯路211弄現狀。

上海關于成套改造的努力，已跨越三十多年。早在上世紀90年代，上海便陸續出臺相關政策，將建成年代早、功能不完善、配套不健全的不成套房屋納入改造范圍，逐步構建起較為完善的政策體系，居民居住品質由此穩步提升。到2021年，全市累計實施舊住房成套改造約280萬平方米，惠及居民約7.6萬戶。

時至今日，上海不成套住宅的數量已大幅減少，但那些依然散落在城市各處的點位，雖體量不大，卻有些扎心。據不完全統計，截至2022年底，不成套職工住宅仍有約220萬平方米，涉及約6萬戶居民。

2022年，被視為“天下第一難”的成片二級舊里以下房屋改造全面收官。上海馬不停蹄，向零星舊改、舊住房成套改造和城中村改造發起沖擊。《關于加快推進舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》同年出臺，明確了力爭通過兩屆政府的努力，要歷時十年時間完成不成套職工住宅改造。新目標的提出，標志著上海持續改善市民居住條件的決心堅定不移。

值得注意的是，舊住房成套改造首次作為獨立目標任務被單獨列出——這無疑是上海對自我的又一次加壓。

“十三五”期間，上海累計完成各類舊住房修繕改造超過5000萬平方米，涵蓋老舊小區綜合修繕與不成套舊住房改造等多元內容。而《實施意見》出臺后，舊住房成套改造被賦予了更重要的戰略意義。在保持每年1000萬平方米老舊小區修繕改造量不變的基礎上，上海將成套改造單獨剝離、獨立成項，形成一項全新的目標任務。

2023年，成套改造被正式納入上海市民心工程，全面提速推進。攻堅的突破口，鎖定在結構最差、改造最難的不成套住宅，“小梁薄板房屋”上。以靜安區蕃瓜弄小區為代表，一批具有面上引領意義的示范項目正加快落地，為全市提供可復制、可推廣的改造樣本。

“花式”改造打破空間限制

今年2月，作為上海中心城區最大規模的原拆原建舊改項目，靜安區彭浦新村街道彭一小區2110戶居民迎來了回搬后的首屆新春團圓嘉年華。

始建于1955年的彭一小區，是上海最早的工人新村之一，也曾是全市非成套舊住房改造中“最難啃的硬骨頭”，不僅涉及居民眾多，原始房型更是多達282種。經過拆除重建，小區迎來全面升級，成為彭浦街道最后一個完成改造的非成套舊住房小區。在此前的二十多年里，加層擴建、貼擴建、拆除重建……彭浦街道對不同類型的不成套舊住房進行了“花式”改造，堪稱全市探索實踐的生動縮影。

彭一小區舊貌。

彭一小區現狀。 張海峰 攝

記者從上海市房管局了解到，改造方案越是豐富多元，越折射出客觀存在的困境。舊住房成套改造之所以“難啃”，一大原因在于要在“螺螄殼里做道場”。這些老舊房屋在房型、面積、配套等方面具有極大的局限性和特殊性，難以簡單套用新建建筑的標準規范。

上海探索成套改造的歷史長達40多年，在不斷嘗試中形成“拆、擴、抽、加”四類主流方式。針對舊住房不成套、結構老化、功能缺失及配套滯后等現實痛點，因地制宜提煉形成三種互為補充的改造新模式。

一是，拆除重建，即對不成套舊住房實施整體拆除并重新規劃建設，同步引入公共服務與配套設施，從源頭補齊短板。二是，改建，聚焦于房屋結構差、使用功能不全、基礎設施薄弱且群眾改造意愿強烈的成片老舊小區，通過綜合整治與功能完善實現有機更新。三是，功能置換，結合周邊規劃條件，采用協議騰退方式，將存量空間轉為公益配套、住房保障等用途，因地制宜配建社區生活中心、社區衛生、社區商業及保租房等設施，補齊區域功能短板。

最近，又一個老小區拆除重建項目開工，126戶居民將圓新房夢。7月9日，廣中路街道廣靈一村11—12號、13—14號、23號成套改造（拆除重建）及周邊房屋綜合整治工程取得施工許可證，全面進入建設階段。這三幢老房126證房屋中，使用面積最小的僅9.8平方米；加之房型參差不齊、樓棟間距極為狹小，常規翻新改建難以實現每戶獨用廚衛的目標。最終，項目選擇了拆舊建新。根據規劃，這里將新建一棟16層高層住宅、一棟兩層配套用房及地下非機動車庫，配置兩部電梯。

拆除重建雖然改造徹底，但建造周期較長。為此，上海基層不斷涌現智慧與創新，通過各種辦法保質保量壓縮時間。在機制創新方面，徐匯區康健路341弄7—8號項目曾創下全市最快紀錄，從啟動到回搬僅用時一年。速度的背后，是多項“全市首創”。

改造主體和改造資金往往是兩大瓶頸。康健路341弄項目探索了全市首例系統公房的“產權移交”。該房屋原為上海應用技術大學的系統公房，在市相關部門支持下，產權移交至徐匯區區屬國企，由國企作為改造主體，一舉厘清了權責關系。該項目還首次采用了“承諾方案外搬”模式，先讓居民搬離、確保居住安全，同步開展改造方案設計。

上海還創新建筑技術不斷提高施工效率。去年國慶前夕交付的漕溪三村項目，創新引入鋼結構裝配式建筑體系，僅用51天便完成主體封頂，實現了“四天半建造一層”的“徐匯速度”，其間還克服了兩次明顯臺風的影響。

田林路65弄舊住房拆除重建項目，則是上海首個采用混凝土模塊化建造（MiC）技術的住宅項目。據中國建筑國際集團項目相關負責人介紹，該技術的核心在于“工廠智造+現場組裝”，打破了以往地庫和建筑主體逐一施工的串聯模式，將8棟住宅樓拆解為2725個混凝土模塊，在挖地基的同時，地上房屋已在智能工廠內同步生產和組裝。“成品空間”運至現場即可吊裝、澆筑，顯著節約了裝修工期。

田林路65弄舊住房。

田林路65弄舊住房拆除重建項目居民新家廚房。 舒抒 攝

改建思路，則是在基本保留原有肌理的基礎上，通過拓寬房屋結構來增加廚衛面積，附加結構性大修，既解決廚衛合用問題，更關鍵的是消除房屋安全隱患。曹楊一村一棟居民樓采用“貼擴建”模式實施改造，改造后每戶都實現了套內廚衛獨用，戶均使用面積增加約8平方米。在保留南立面外觀的前提下，加固地基、重新布局樓梯通道、減小北立面內凹尺度，并同步推進老房加梯、架空線入地等配套工程。

有風貌保護要求的小區則需要更為精細的改造。貴州路地塊恰好屬于風貌保護街坊，輕易“動不得”，基層干部在調研現場之后，決定采用花式改造。先采用“抽戶”模式，讓部分居民徹底搬離并給予相應補償，從而降低居住密度和建筑使用強度，釋放出的面積用于為留戶增配廚衛設施。貴州路地塊通過協商，抽出24戶，置換出的空間全部用于增設廁所。最終，60戶家中無法安裝馬桶的居民，衛生設施問題得以妥善解決。

解決“最后一環”痛點

資金到位、方案敲定，改造卻仍有可能擱淺。最難逾越的，往往是居民意愿的統一。

“居民意見無法達成一致，是改造推進中的又一道難關。”市房管局相關負責人坦言。這并不難理解：一些老舊房屋居民此前舊改愿望落空，心中留有遺憾，對成套改造難免存在誤解；加之部分不成套房屋與售后房相互交織，“少數卡住多數”的現象時有發生，項目往往因此卡殼。

不少小區早在數年前便啟動了改造程序，絕大多數都卡在了“最后一環”。因為居民意見難以統一，方案修改幾十輪仍可能被擱置。每戶增量面積多少、房型朝向如何、樓層怎樣確定……要讓方案細節獲得幾乎每一戶居民的認可，考驗的是基層管理者的智慧與耐心。

居民最關切的，始終是房屋面積問題。只有“一把尺子量到底”，讓公平公正公開透明，基層干部才有充足的底氣和公信力去推動實施。

彭一小區便是一個典型案例，實現了首周簽約率99%的生效目標、100%的高搬場退房率。這背后，是基層干部和設計單位的傾力付出。小區原始房型多達282種，大到110平方米，小至7.2平方米，設計師需原封不動還原老戶型布局，再按照“居住面積不減、廚衛適當增加”的原則進行優化。為啃下這塊硬骨頭，基層干部蹲點舊改辦，堅持“一戶一方案”，歷經近一年時間、20余稿修改、40余次專題討論，最終將282種房型歸并為94種，獲得居民一致同意。

陜西南路550弄2-4號、12號舊住房成套改造項目啟動不久，工作組便遇到了不同的聲音。挨家挨戶上門征詢時，居民們各不相同的利益訴求讓工作人員一時難以勸解。最大的難點在于樓內各戶收益面積不平均，居民之間產生攀比心理；還有一些底樓住戶，房屋本身處于出租狀態且設施相對獨立，改造意愿并不迫切。一旦啟動改造，租金收益將受到不小影響。面對復雜的利益訴求，工作組迅速研商對策，通過多輪“頭腦風暴”，反復翻查“家底”，終于找到了突破口。依據行業部門意見和政策支持，街道片區專門成立了疑難問題“解紛”小組，為項目順利推進保駕護航。有了明確依據和協同機制，工作人員心里踏實了，工作也得以穩步推進。

吳涇小區是閔行區最大的舊住房成套改造小區，涉及居民臨時過渡問題。對按時搬家的居民給予搬家補貼，最大限度調動積極性。為解決實際困難，居委會工作人員組建了“搬家幫幫團”，為80余戶居民解決搬家難題；針對獨居老人和困難家庭，則協調養老院和過渡安置房，幫助50多戶居民解決臨時居住問題。

今年，上海將舊住房成套改造正式納入新一輪民心工程，年內涉及到的改造項目43個。每一項數字背后，都是基層治理的智慧與溫度，也是一座城市對每一位居民的鄭重承諾。

原標題：《上海沖刺今年20萬平方米舊住房成套改造，N種改造方案花式解難題》