上海的房子，正在大面積送

2026年上半年，上海新房累計成交8.48萬套，較2025年同期的7.39萬套將增約1.1萬套，同比漲幅達14.7%。

今年的新房賣的是真不錯。

如果你一直在關注上海的新房市場，會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象越來越明顯。

今年賣得最快的一批項目，幾乎都有一個共同標簽：

3.5代住宅。

嘉定南翔的大華星嶼，首開認購率超過120%；

閔行保利都匯和煦，多次登上區(qū)域銷售榜首；

寶山金茂錦棠首開認購率190%，觸發(fā)積分；

徐匯的高端住宅，也因為新一代產(chǎn)品設計取得不錯的市場表現(xiàn)。

有人說這是開發(fā)商營銷做的好。

但真正去看產(chǎn)品，你會發(fā)現(xiàn)，購房者其實是在用真金白銀，為實得率投票。

越來越多人愿意為3.5代宅買單

以前，上海大量住宅都有一個共同的問題。

產(chǎn)證100平方米。

真正住起來，卻完全不像100平方米。

因為傳統(tǒng)住宅普遍存在較大的公攤。

100㎡建筑面積，真正能夠日常使用的面積，大約只有七十多平方米。

剩下的大量面積，變成了公共樓道、電梯井、公攤結(jié)構(gòu)。

在這70多平的空間里，你要分割出客廳、廚房、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、收納空間等等。

很多人直到入住的時候才發(fā)現(xiàn)：

怎么家里這么小？

為此，我們統(tǒng)計了目前上海公開戶型資料較完整的一批3.5代住宅產(chǎn)品。

整體結(jié)果更為直觀。

上海3.5代住宅的平均實得率已經(jīng)達到約91%。

平均每套住宅，不計入產(chǎn)證面積的贈送空間約14.5平。（不含別墅類）

還是用100平建面的房子來計算。

3.5代住宅，可以達到90平米以上。

這和原來的房子相比多了接近20平。

這放在以前是需要換到130平才能解決的問題。

現(xiàn)在100平方米左右就已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

這也是為什么很多改善家庭開始重新計算預算。

不是買更大的房子。

而是買得房率更高的房子。

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新規(guī)從多個方面為3.5宅鋪路

我們計算得房率的口徑是：

得房率=（套內(nèi)建筑面積+不計入產(chǎn)證面積）÷ 建筑面積。

套內(nèi)建筑面積包含使用面積、墻體面積及套內(nèi)陽臺面積，墻體面積按整體建面的10%估算（高層民宅建筑墻體面積一般在10%-15%，取最低值保守估算）；

2025年9月上海落地的住宅設計新規(guī)里，給予了3.5代住宅很多的贈送便利。

第一，陽臺從最高8㎡改為比例+閾值雙控模式。

舊規(guī)下，陽臺≤8㎡、進深≤1.8m按1/2計容，超標全額計容；

新規(guī)改為每戶陽臺總面積≤建面的10%且≤16㎡的，統(tǒng)一按1/2計容。

以140㎡戶型為例，舊規(guī)最多送4㎡，新規(guī)可送7㎡，面積翻了近一倍。

第二，飄窗從固定結(jié)構(gòu)變?yōu)榭筛脑炜臻g。

不計容規(guī)則未變（進深≤0.6m、層高＜2.2m）。

不過現(xiàn)在戶內(nèi)絕大多數(shù)墻體都是非承重墻，飄窗從以前不讓動，變成交付后可改造利用。

第三，設備平臺從改造走向規(guī)范化。

每戶≤2.5㎡且無圍護結(jié)構(gòu)的不計容。

第四，其他。

干掛石材、鋁板等高品質(zhì)外立面及架空層、風雨連廊等公共空間也明確不計入容積率。

3.5宅的戶型，改變了很多生活方式

很多人看到91%的實得率，就覺得重點只是面積。

其實真正改變生活的，并不是數(shù)字。

而是空間效率，是生活方式。

1、獨立電梯廳

以前獨立電梯廳是200㎡以上頂豪專屬。

普通小區(qū)都是兩梯四戶為主，能有一梯兩戶都算好的。

現(xiàn)在上到3-5千萬，下到3-5百萬，獨立/類獨立的電梯廳都能給你。

電梯門一開就是自家領地，從電梯到入戶沒有第二個人經(jīng)過，私密性徹底拉滿。

這個空間更是一筆巨大的收納紅利，鞋柜、嬰兒車、快遞、外套、雨傘全部外置。

室內(nèi)玄關不再堆滿雜物，甚至可以改變用途。

像保利虹橋和著項目，獨立電梯廳就有7-8個平方。

2、飄窗

新規(guī)下，讓原本的臥室空間得到了進一步拓展。

以中海環(huán)宇玖章的123戶型為例，主臥及主衛(wèi)的飄窗合計贈送面積約11.5㎡。

合理的利用，就相當于在主臥里憑空多出一個完整的梳妝區(qū)或閱讀角。

自行改造后甚至放下一張嬰兒床，主臥直接升級為帶嬰兒照護功能的“母嬰套房”。

一個飄窗，讓主臥從“睡覺的地方”變成了真正的“主人的套間”。

過去傳統(tǒng)北次臥常因采光差和面積限小，經(jīng)常淪為“小黑屋”或雜物間。

而轉(zhuǎn)角飄窗帶來的雙面采光和面積增加，真正讓這個房間變成一間可用的臥室。

3、次臥陽臺

新規(guī)后很多項目，基本上南向的臥室全部配置一個陽臺。

原來很多次臥就是放個床，再放個衣柜就沒空間了。

現(xiàn)在像一個8平的次臥，陽臺能再拓展4平，面積達到12平是不成問題的。

就能多出一個獨立的書桌區(qū)。

4、設備平臺

解放了原來傳統(tǒng)的陽臺區(qū)域，現(xiàn)在把贈送的面積變成了洗衣室。

4、層高拉高

3.5代宅層高普遍提升至3-3.1米，而新規(guī)前多為2.8-2.9米。

這20-30厘米決定了中央空調(diào)能不能裝、吊頂后壓不壓抑，就連櫥柜的收納空間也跟著增加很多。

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過去十幾年，上海樓市更多依靠地段驅(qū)動。

只要位置夠好，產(chǎn)品普通一點，也有人買單。

但今天，同樣的地段，同樣120平方米。

一個實得率74%。

一個實得率91%。

未來誰更容易流通，答案其實已經(jīng)非常明確。

購房者越來越理性。

他們開始計算真正能住多少面積，開始關注收納、層高、陽臺、電梯廳、空間利用率等。

而這些，也將逐漸反映到未來二手市場。

同樣產(chǎn)證面積。

真正住起來大的房子，更容易獲得認可。

產(chǎn)品力，也會成為房屋價值的重要組成部分。

而3.5代住宅，只是這一輪產(chǎn)品升級的開始。

如果你正在關注上海的新房市場，我們也整理了一份目前在售《上海3.5代宅報告》，包含各項目實得率、陽臺面積、飄窗設計、電梯廳配置等核心信息。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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