西城區(qū)推出平房院落改造更新成熟方案！

上【京號同城】，轉(zhuǎn)閑置、尋服務(wù)、鄰里互幫

提起老北京胡同里的平房院子，不少老街坊都有繞不開的煩心事：地勢低洼一到下雨天院里就積水倒灌，冬天出門上凍廁所不方便，夏天洗漱洗澡更是麻煩事。有著 140 余年歷史的大柵欄姚江胡同，曾經(jīng)就是這類低洼院落里最典型的代表。

作為被吳良鏞先生稱作 “中國城市史活教材” 的大柵欄歷史街區(qū)，在歲月沉淀下，老城肌理珍貴難得，可市政老舊、居住不便、管理零散等問題，實實在在困擾著一代代住在這里的居民。如今西城區(qū)拿出一套實打?qū)崱⒛苈涞亍⒖蓮?fù)制的平房院落改造更新成熟方案，用 “繡花功夫” 微創(chuàng)改造，既守住胡同原汁原味的老底子，又徹底解決老百姓過日子的剛需難題，還讓老胡同迎來新業(yè)態(tài)、新住戶，走出一條老城區(qū)獨有的共生更新路子。

專利技術(shù)破解平房低洼院居住難題

“姚江胡同最低洼處比胡同路面低1.5米，常規(guī)改造難以根治。”負(fù)責(zé)更新項目的北京大柵欄投資有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李紫祥介紹，片區(qū)更新的第一步，并非大刀闊斧的推倒重建，而是像精密的“外科手術(shù)”，既要完整保留街區(qū)原有的空間肌理，又要減少對居民生活的打擾，用最短的工期和最小規(guī)模的施工改造，來完成居住基礎(chǔ)設(shè)施的升級。

項目團(tuán)隊給出的方案充滿技術(shù)巧思。經(jīng)過多次主動到居民家中面對面問需，將居民需求搬到了施工圖紙上，他們引進(jìn)了“雨污水雙層同位”“固定吸管集污”“分層蓄排、雨水蓄排調(diào)控”三項專利技術(shù)。

廢除了原有的合流排水管道，實施了雨污分流的排水系統(tǒng)。在院落內(nèi)以及寬度僅為一米左右的小胡同中，新建了雨污分流的雙層排水管道。同時新建集中化糞池系統(tǒng)，串聯(lián)全院落污水管線，順利把獨立衛(wèi)浴引進(jìn)老式院落，全面提升居住便捷度與干爽度。此外，創(chuàng)新采用院落雨水蓄排調(diào)控技術(shù)，搭配屋檐雨水槽、院內(nèi)蓄水溝道、多級蓄排溝道與應(yīng)急泵井體系，實現(xiàn)常規(guī)降雨重力自流、大雨蓄峰緩排、暴雨機械強排的分級處置模式。這些技術(shù)成功解決了困擾居民多年的積水問題，并讓現(xiàn)代化衛(wèi)浴設(shè)施得以接入狹窄的胡同院落，讓低洼院從“水患之地”變?yōu)椤耙司又薄?/p>

“這套專利技術(shù)幾乎適配70%的平房低洼院落。”項目負(fù)責(zé)人說。“繡花功夫”不僅體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施上，更貫穿于整個街區(qū)的有機更新中。

負(fù)責(zé)規(guī)劃改造的設(shè)計師聞婷，同時也是共生街區(qū)的運營主理人。“在規(guī)劃設(shè)計的初期，我們就決定一定要在盡可能保留街區(qū)歷史風(fēng)貌和尊重原住民生活方式的前提下，做城市更新改造和運營。”設(shè)計運營團(tuán)隊查閱老照片、文獻(xiàn)，細(xì)究磚砌技法、窗欞樣式，只為能呈現(xiàn)出傳統(tǒng)建筑原本的面貌。

騰退出的空間，一部分用于補充停車、健身等公共配套設(shè)施，另一部分則引入人才公寓、設(shè)計師工作室、社區(qū)咖啡館等年輕業(yè)態(tài)。如今漫步片區(qū)，胡同肌理依舊，老樹仍在，但街角多了口袋花園，墻面添了藝術(shù)彩繪，曾經(jīng)蛛網(wǎng)般的電線也已悄然入地，天空重現(xiàn)“無線美”。

共生街區(qū)為老城更新提供新思路

姚江胡同毗鄰前門、大柵欄、琉璃廠等旅游目的地，一些熱愛Citywalk、文化探訪等活動的游客不時經(jīng)過這里，并被老院子里的“新風(fēng)景”所吸引，走進(jìn)來喝杯咖啡、欣賞非遺文創(chuàng)，享受胡同里的愜意時光。

老城更新既要守住歷史底色，也要優(yōu)化人居生活。對此西城區(qū)創(chuàng)新性提出“共生街區(qū)”理念，推動老建筑、原住民、新業(yè)態(tài)、新住戶彼此相融、共處共生。

“共生是這里的基因。”項目負(fù)責(zé)人說，“更新不是簡單地把人搬走再招商，而是讓留下的居民和引入的新業(yè)態(tài)、新居民形成一個生態(tài)圈，從而實現(xiàn)街區(qū)的活力煥新。”

“留居于此的老居民讓傳統(tǒng)文化向更深處扎根，新引進(jìn)的文商旅業(yè)態(tài)讓當(dāng)下時興的生活方式在老院子中落地。”清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市遺產(chǎn)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展所所長、大柵欄觀音寺街區(qū)規(guī)劃方案編制負(fù)責(zé)人閻照認(rèn)為，傳統(tǒng)與現(xiàn)代、古老與新潮的有機融合與交匯，實現(xiàn)了新老居民、游客的和諧共生，也讓追求深度體驗的游客能夠更好地感受北京老城的魅力所在。

城市蝶變，見于宏大格局，更見于方寸之間。如今的姚江胡同，咖啡館、花店、設(shè)計工作室等業(yè)態(tài)與居民生活和諧共生。歷史街區(qū)從“保護(hù)標(biāo)本”變成了充滿活力的“生活共同體”。

“共生街區(qū)的本質(zhì)是尋求最大公約數(shù)，在保護(hù)歷史風(fēng)貌、改善民生、激發(fā)活力、可持續(xù)發(fā)展等多個目標(biāo)之間找到平衡點。”北京城市規(guī)劃學(xué)會專家熊文說。

這種平衡體現(xiàn)在觀音寺片區(qū)的日常中——在這里，新老居民在共享空間中自然交往，形成了一種有溫度的社區(qū)生態(tài)。商戶店主會幫街坊老大爺修手機，阿姨們則常來教人才公寓的年輕人做老北京吃食。“以前覺得胡同是靜止的，現(xiàn)在感覺它是流動的、生長的。”人才公寓住戶小楊說。

這或許就是“共生”最好的詮釋——在這里，歷史與現(xiàn)代不是替代關(guān)系，而是共生關(guān)系；保護(hù)與發(fā)展不是對立選項，而是相互成就；不同群體不是彼此隔離，而是相互滋養(yǎng)。

2025年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《城市更新典型案例集（第二批）》，北京西城區(qū)大柵欄觀音寺片區(qū)“共生街區(qū)”起步區(qū)保護(hù)更新項目被收錄其中。姚江胡同的精彩蝶變，是“十四五”期間西城區(qū)平房院落有機更新的生動縮影。

平房院落怎么改

西城有可復(fù)制的更新方案

除了姚江胡同的平房院落改造案例，在今年6月，西城區(qū)推出了《北京普通平房院落高質(zhì)量更新綜合解決方案白皮書》與《北京普通平房院落高質(zhì)量更新綜合解決方案創(chuàng)新節(jié)點圖集》兩項成果，針對騰退后形成的完整院落、沿街商業(yè)、共生院落三種類型，分別制定改造思路。從房屋主體、墻體結(jié)構(gòu)、室內(nèi)布局、戶外配套到智能應(yīng)用，五大維度全覆蓋，還做成菜單式選項，可根據(jù)實際情況靈活挑選。

老城平房更新，最難的不是沒有想法，而是缺乏一套既尊重歷史、又兼顧成本與效率的系統(tǒng)方法。北京平房戶型、結(jié)構(gòu)千差萬別，以往改造大多“一院一策”，費時間、成本高，還難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。如今西城區(qū)給出了一個平房院落改造的“萬能指南”。

在爛縵胡同的更新改造中，裝配式廚衛(wèi)模塊讓居民徹底告別了平房沒有廚房衛(wèi)生間的基礎(chǔ)難題，室內(nèi)空間局促也被模塊化改造明確了解決方法，空間被合理改造利用，漏水監(jiān)測、煙霧報警、緊急求助等科技措施提高了居民的居住安全。

“老城區(qū)平房尺寸不一，過去最難的就是標(biāo)準(zhǔn)化改造。”大德公司支部書記、經(jīng)理吳奇兵說，“現(xiàn)在我們把它做成一個‘全能盒子’，現(xiàn)場整體安裝，工期短、垃圾少。特別是這個模塊還預(yù)留了樓梯和餐桌接口，可以根據(jù)不同進(jìn)深的房屋靈活適配。這意味著，這套方案不再是‘一院一策’的定制化工程，而是可以批量復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。”

“老城更新，留住煙火氣，不必以犧牲舒適為代價；批量復(fù)制，也絕不意味著千篇一律。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，兩項成果已面向行業(yè)開放共享，為北京老城普通平房區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展提供可復(fù)制的“西城方案”與幸福日常。

五年來，西城區(qū)堅守老城保護(hù)底線，摒棄大拆大建模式，以繡花功夫推進(jìn)平房院落精細(xì)化改造。截至2026年5月底，已開展的21個申請式退（換）租項目，累計騰退面積12.37萬平方米、修繕面積7.03萬平方米、已利用面積5.98萬平方米。轄區(qū)騰退出來的空間，通過精細(xì)化盤活利用，改造為人才公寓、特色文化空間、新消費場景等逐漸對外開放使用。如今，老城騰退空間煥發(fā)全新活力，形成了“商業(yè)居多、商務(wù)次之、文化為特色”的嶄新格局。在持續(xù)的城市更新實踐中，西城讓老舊平房院落補齊居住功能短板、留住老城煙火文脈，為老城保護(hù)與城市更新提供了“西城樣本”。

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■來源：西城街坊幫

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