湖南
中國(guó)房地產(chǎn)困境何時(shí)終結(jié)？前幾天遇到一位常州的朋友，他手里五套房，三套在縣城新區(qū)。
飯桌上他反反復(fù)復(fù)問一個(gè)問題：為什么隔壁小區(qū)已經(jīng)跌了三成，還是沒人接盤？為什么同一個(gè)城市，市中心的老破小反而賣得快？
他不是不聰明，只是腦子里的坐標(biāo)系還停留在2016年。那套"閉眼買房、長(zhǎng)期持有、坐等升值"的公式，曾讓整整一代人賺到過錢，也讓整整一代人從此不再相信別的公式。
問題是，公式失效的時(shí)候，往往沒有人提前吹哨。等到大家都反應(yīng)過來，通常已經(jīng)在浪的另一邊了。
幾年前，中國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)以及恒大等大型開發(fā)商的困境曾引發(fā)過一陣熱議。后來媒體關(guān)注度慢慢消退，大概是因?yàn)樵S多人預(yù)測(cè)的那種急性崩盤并沒真的到來。
但市場(chǎng)從未真正復(fù)蘇，房?jī)r(jià)一直在悄悄下跌。
中國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)的根源，其實(shí)要追溯到1970年代末、80年代初。
經(jīng)濟(jì)改革掀起了一場(chǎng)人類史上罕見的城市化浪潮，改革帶來了城市地區(qū)的快速增長(zhǎng)，幾億人涌入城市尋找工作和機(jī)會(huì)。
這個(gè)速度快到什么程度呢？中國(guó)城市人口比例從1980年的約20%，一路上升到今天接近70%，每年約有2000萬人遷入城市。換算一下，每六個(gè)月就得建出一個(gè)相當(dāng)于倫敦規(guī)模的新城。
快速城市化催生了對(duì)住房的巨大需求。開發(fā)商拼命建，可供應(yīng)始終跟不上需求，房?jī)r(jià)就這么一路漲了上去。
1998年到2005年這段時(shí)間，房?jī)r(jià)中位數(shù)翻了五倍，一線城市漲幅更陡。
漲了這么多年之后，幾乎所有人都篤信房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去。買家、開發(fā)商都開始大舉借債入場(chǎng)。
開發(fā)商借錢建更多房子，購(gòu)房者背著越來越重的按揭擠上"房產(chǎn)階梯"。泡沫順理成章地就出來了。
中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)達(dá)到了家庭收入中位數(shù)的40倍——全球最高。
房地產(chǎn)占中國(guó)家庭財(cái)富的75%（英國(guó)這個(gè)數(shù)字大概是35%），占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的20%到30%。
考慮到中國(guó)人口增長(zhǎng)放緩、城市化率下降，這個(gè)泡沫的不可持續(xù)性也越來越明顯。
為了提前把風(fēng)險(xiǎn)摁住，2020年8月中共推出了所謂的"三條紅線"，實(shí)際上就是限制開發(fā)商能借多少錢。這一下，一批過度杠桿化的開發(fā)商就出了大問題，恒大是最典型的一個(gè)，它們突然就得開始還債了。
由于官方發(fā)出了不再容忍房?jī)r(jià)一路上漲的信號(hào)，市場(chǎng)信心受挫，房?jī)r(jià)開始下跌。
這場(chǎng)風(fēng)波的熱度后來慢慢淡下去，是因?yàn)槭聦?shí)證明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)，并沒有像YouTube上一堆預(yù)言者說的那樣"崩潰"。
急性的、上頭條那種危機(jī)是避開了，可中國(guó)的房地產(chǎn)困境遠(yuǎn)沒結(jié)束。
根據(jù)Kenneth Rogoff和Yuan Chen Yang在布魯金斯學(xué)會(huì)發(fā)表的最新論文，自恒大事件以來，中國(guó)房?jī)r(jià)一直以相當(dāng)穩(wěn)定的速度下跌，至今已經(jīng)跌了近四年，一些重災(zāi)城市跌的時(shí)間更長(zhǎng)。
放在任何一個(gè)西方國(guó)家，持續(xù)多年的房?jī)r(jià)下跌都會(huì)被視為一場(chǎng)全面的經(jīng)濟(jì)緊急事件。而隨著低迷持續(xù)，中國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)和1990年代日本那場(chǎng)危機(jī)的相似性也越來越難忽視。
日本在80年代經(jīng)歷了一場(chǎng)空前繁榮，隨后在1990年到2000年這十年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底崩塌——住宅價(jià)格跌了約50%，商業(yè)地產(chǎn)跌了約85%。
值得注意也讓人擔(dān)憂的是：把中國(guó)目前的房地產(chǎn)低迷和日本危機(jī)的初期相比，兩者看起來相當(dāng)相似。
前述布魯金斯論文指出，在各自危機(jī)的頭四年里，中日兩國(guó)住宅價(jià)格相對(duì)于危機(jī)前峰值都跌了約20%。
但中日之間目前最大的區(qū)別在于：日本的房地產(chǎn)危機(jī)把整個(gè)經(jīng)濟(jì)都拖下了水。日經(jīng)225指數(shù)跌了約75%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從80年代的約5%降到90年代的1%左右。
現(xiàn)在學(xué)界的共識(shí)是，這是因?yàn)槿毡窘?jīng)歷了所謂的"資產(chǎn)負(fù)債表衰退"。什么意思呢？
就是日本家庭和企業(yè)在房?jī)r(jià)、資產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)借了太多債，等資產(chǎn)價(jià)格一跌，大家不約而同地開始拼命還債、修復(fù)自己的資產(chǎn)負(fù)債表。在個(gè)人層面這么做是合理的——房?jī)r(jià)大跌了，先把按揭還了、降低破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，誰不這么想？
但如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的所有人同時(shí)都這么干，經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入停滯。
按理說，這樣的劇本本該在中國(guó)上演。
畢竟和90年代日本一樣，中國(guó)大量家庭財(cái)富都?jí)涸诹朔孔由?，房地產(chǎn)低迷對(duì)家庭和消費(fèi)者的沖擊是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>
中國(guó)GDP始終穩(wěn)定在5%左右，股市也出人意料地扛住了——上證綜指在2021年到2024年下跌之后，目前正處于歷史高位。
原因大致有兩條：國(guó)內(nèi)消費(fèi)者信心是受損了，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)通過越來越依賴出口來對(duì)沖。
這就是為什么這幾年中國(guó)出口一直在增長(zhǎng)，進(jìn)口卻基本停滯，貿(mào)易順差不斷創(chuàng)新高。
中國(guó)政府對(duì)銀行體系保有很強(qiáng)的控制力，中共基本上在指示銀行把錢投到制造業(yè)里去。反觀日本，房地產(chǎn)低迷帶崩了整體信心，銀行不愿意放貸，企業(yè)也不敢借新債。
這套打法迄今為止運(yùn)作良好，但也讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可否認(rèn)地更依賴出口，也就更容易受到全球保護(hù)主義抬頭的沖擊。
這不是崩盤論，也不是抄底論，而是一個(gè)更冷靜的判斷：房子這個(gè)東西，正在從"金融資產(chǎn)"重新變回"耐用消費(fèi)品"。
而這個(gè)過程帶來的價(jià)格分化，比大多數(shù)人想象中要?jiǎng)×业枚?。支撐過去二十年普漲行情的三個(gè)引擎，都在同步減速。人口引擎在減速。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里，人均住房建筑面積已經(jīng)到了41.76平方米，25到44歲的核心購(gòu)房年齡段人口逐年萎縮。這兩個(gè)數(shù)據(jù)組合起來意味著，從宏觀層面看，"住"這個(gè)剛需基本飽和了。
2026年1至5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.2%，住宅新開工面積同比下降23.4%。這個(gè)降幅說明開發(fā)商比購(gòu)房者還清醒——他們用真金白銀投票，主動(dòng)收縮產(chǎn)能。一個(gè)行業(yè)主動(dòng)去產(chǎn)能，通常只有一種解釋：過去建得太多了。
居民部門的杠桿率已經(jīng)不低，再靠加杠桿撬動(dòng)整體房?jī)r(jià)，邊際效果越來越弱。
這也是為什么這一輪政策工具箱里的利率下調(diào)、首付降低，雖然穩(wěn)住了核心城市，卻沒有引發(fā)全國(guó)性反彈。
給持房者一句話：你手上的不是"房產(chǎn)"，而是"某座城市、某個(gè)地段、某個(gè)小區(qū)、某個(gè)戶型"的一串坐標(biāo)。未來它值多少錢，取決于這串坐標(biāo)。
同樣是"房子"，深圳南山科技園附近的三居室，和東北某縣級(jí)市新區(qū)的三居室，未來五年走勢(shì)會(huì)完全相反。它們?cè)诮y(tǒng)計(jì)意義上都叫"住宅"，在資產(chǎn)意義上已經(jīng)是兩種完全不同的東西。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2026年5月70城數(shù)據(jù)里，一線新房、二手房環(huán)比都在小幅上漲，上海、深圳二手房環(huán)比漲幅0.6%。真實(shí)居住需求疊加改善需求，撐住了核心資產(chǎn)的底。
但拉開視角，全國(guó)只有約十分之一的城市二手房?jī)r(jià)保持環(huán)比上行。我個(gè)人非?？粗氐囊粋€(gè)數(shù)據(jù)是庫(kù)存去化周期——它比房?jī)r(jià)指數(shù)誠(chéng)實(shí)得多。
核心一二線城市普遍在12到18個(gè)月的健康區(qū)間，而部分縣域新區(qū)已經(jīng)拉到十年以上。
聊政策，我想重點(diǎn)說一個(gè)很多人還沒充分重視的信號(hào)——住房以舊換新。這個(gè)政策目前已經(jīng)在多個(gè)城市鋪開，配套了稅費(fèi)減免、貸款提額、補(bǔ)貼等一攬子工具。
表面上看，是幫改善需求家庭降低置換成本。但往深里看，它其實(shí)是一次官方主導(dǎo)的資產(chǎn)再分配。政策的意圖很清晰：盤活存量，把資源從低效房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
官方對(duì)樓市的態(tài)度是"穩(wěn)"，不是"托"，穩(wěn)的是核心城市的核心資產(chǎn)。未來資產(chǎn)的價(jià)格差距會(huì)被政策進(jìn)一步放大——被換掉的舊房進(jìn)入二手市場(chǎng)，會(huì)加劇弱勢(shì)房源的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；被換入的改善房源，則會(huì)因?yàn)樾枨蠹卸訄?jiān)挺。
上一輪的舊常識(shí)是"農(nóng)業(yè)時(shí)代思維"——地是稀缺的，只要買了就能保值。這輪的新常識(shí)是"工業(yè)時(shí)代思維"——房子會(huì)折舊，位置會(huì)分化，需求會(huì)遷移，資產(chǎn)要主動(dòng)管理。
中國(guó)的城鎮(zhèn)化并沒有結(jié)束，只是從"廣度擴(kuò)張"進(jìn)入"深度重塑"。人還在向頭部城市群集中，產(chǎn)業(yè)還在向都市圈集聚。這些底層邏輯沒有改變，只是它們錨定的資產(chǎn)范圍，從"全國(guó)房子"收窄到了"特定城市的特定房子"。
潮水退卻之后，真正的海岸線才會(huì)顯露出來。
有人會(huì)看到荒灘，有人會(huì)看到礁石，有人會(huì)看到貝殼。決定你看到什么的，不是潮水，而是你站的位置。
對(duì)普通家庭而言，最想說的一句話是：別再想"靠房子致富"這件事了，認(rèn)真想想"如何讓房子服務(wù)于生活"。
前一種思維成就了過去二十年很多人，但它屬于那個(gè)特殊時(shí)代。
新的常識(shí)，從接受"房子不再是永動(dòng)機(jī)"開始。
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