江蘇
做了14年辦公空間設計，今天分享一個真實的改造案例。
杭州有一個共享辦公項目，運營商自己搞了一版裝修，出租率一直卡在60%上不去。后來找到我，讓我重新做空間優化。
我拿到現場一看，問題不算大，但每一個都卡在關鍵點上。
我只改了3個地方。5個月后，出租率到了90%。
一、動線優化：從電梯到工位，縮短到30秒
原始動線有一個致命問題：租戶從電梯出來，要繞過前臺、穿過長走廊、再拐兩個彎才能到工位區域。全程大概2分鐘。
一天進出8到10次，每次2分鐘，一天就是20分鐘花在"走路"上。而且走廊又暗又窄，第一印象就差了。
我重新規劃了主動線和輔動線。主動線拉直，電梯到工位30秒。輔動線跟主動線分開，避免交叉擁堵。
改造后有租戶跟我說："感覺空間大了很多。"面積沒變，動線變了，體驗就不一樣了。
二、聲音分區：開放區50分貝，電話亭35分貝，會議室40分貝
共享辦公最大的痛點是什么？不是空間小，不是裝修差，是聲音。
開放區打電話、討論方案、敲鍵盤，旁邊的租戶根本沒法專注。裝修得再好看，租戶一坐下來就戴耳機，因為太吵了。
我的方案是聲音分區：
·開放區白噪音控制在50分貝
·電話亭隔音35分貝
·會議室隔音40分貝
用吸音天花、吸音隔斷、隔音門窗來實現。租戶不用再靠耳機續命了。
三、靈活性提升：靈活工位比例從20%提到40%
原來80%是固定工位，20%是靈活工位。對共享辦公來說這個比例太高了。
很多租戶是小微企業和自由職業者，不一定每天都需要固定工位。有的人周一來周三不來，有的人上午來下午出去見客戶。
我減到60%固定工位，40%靈活工位。坪效反而提升了：一個固定工位的空間能放2.5個靈活工位，算下來月收入更高。
改造后的數據
·出租率：60%到90%
·續租率：85%
·租金溢價：15%
3條建議：
1.先看動線，動線不順，再好看的裝修也白搭
2.聲音是核心，租戶可以容忍丑，但不能容忍吵
3.靈活工位是趨勢，別把空間鎖死在固定工位上
3個核心服務保障
1. 成本控制：不做施工，但幫你管住施工成本
南京元井空間設計是純設計公司，不承接施工業務。但每個項目都會提供完整的施工清單羅列，包含主材、輔材、工藝做法、參考單價，幫助客戶在施工前就清楚知道錢花在哪里，施工過程中對照清單逐項核對，從根源杜絕增項。
2. 采購輔助：不只是出圖，幫你把東西買對
家具選什么品牌、燈具選什么色溫、軟裝用什么材質，這些決策直接影響最終效果和預算。每個項目我們會提供一份采購清單管理流程，包含推薦品牌、規格參數、參考價格、供應商信息，輔助甲方進行家具、軟裝、燈具的采購管理。省的不只是錢，更是時間。
3. 周期可控：時間就是成本，工期不能拖
每個項目從前期方案到施工圖深化，從材料選型到現場跟進，全鏈路時間節點在合同里明確。不是大概幾個月，是第幾周交方案、第幾周出施工圖、施工階段每周的進度節點，白紙黑字寫清楚。確保項目按期交付，不拖延、不掉鏈子。
南京辦公空間設計師，14年只做辦公空間，業務范圍長三角。南京元井空間設計有限公司創始人駱婧婧，中國建筑裝飾協會高級室內建筑師，40 UNDER 40中國（南京）設計杰出青年，第16屆金堂獎年度杰出設計獎，2024第19屆金外灘獎最佳辦公空間銅獎，2023-2024屆艾鼎獎辦公空間銀獎，2025年長三角室內設計商業空間金獎，2024作品入圍中國室內設計年鑒，2020第十六屆中國建筑裝飾行業最具原創設計師，十四屆江蘇省室內裝飾設計大賽一等獎。
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