北京買房：理清思路，購房建議1944

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家情況是老公和孩子北京人，我非京，孩子剛出生，落戶在海淀爺爺奶奶家里。但那套房是很小的一居室，45平，等孩子上學時還要租房。所以我們考慮是不是賣掉這套房，然后把我們昌平泰禾拾景園的房子也賣掉（約到手近200萬），合計600萬左右，然后再貸款200-300萬買在海淀，這樣上班通勤也近多了。學區方面我們考慮萬柳的中關村三小，不知道這個方案是否合適？

A：

1、是否合適？從居住改善+學區+通勤角度都應該是合適的。您現在拾景園的房子估計是兩居，而如果以8/900萬在萬柳買的話，普通小區有可能買到三居，一家人都能住下，可以算改善了。學區不用說了，通勤也近了，怎么看都合適。

2、不過也考慮好，既然萬柳是頂級學區，那房子的溢價率就高。以怡秀園小區為例吧，900萬左右有可能買到100平左右的三居，租金1萬左右，租售比就是900。而北京的非學區房的平均租售比650，所以怡秀園的學區溢價率就是30%左右，是高于海淀平均25%的比例的。

也就是說，假定您家用900萬買房，但得到的是600多萬的居住體驗，那200多萬是學區的價值，既降低了居住的性價比，溢價部分也有保值的風險。畢竟雖然萬柳的學區非常好，也受追捧，但孩子入學的總量是逐年減少的，所以多少還是有保值風險的。

3、簡單就是這情況，我沒什么建議，只是列出以上情況供參考。

僅供參考。

二

Q:

我是外地人，但在北京工作時貸款買了一套房，現在我早就去其他城市了，在北京沒有戶口和社保，是不是賣房后就不能買了？有其他辦法嗎？我現在這套房是塔樓的大開間，70多平米呢，面積大租金低，漲的也慢，中介勸我不如換成標準住宅的。

A：

1、既然沒有北京購房資格，那賣掉后就不能買了唄。

2、其他辦法倒是有，但看您的意思是想賣掉后馬上就買，這種辦法沒有。所以要不就甭賣了，何必折騰呢。

借網友這話題聊兩句。很多人有個誤區，認為是大戶型的房子住著舒服，租金收益也就更高。其實不對，在任何國家和城市，都是越小戶型的收益才越高呢，最高的就是香港的那種“劏房+籠屋”，甚至是上下鋪的按床位出租，這種收益才最高呢。

以網友這套大開間為例，住著應該很舒服，寬敞方便。但是這種房只適合單身或小兩口，有了孩子都未必方便。也就是利用率低，租金自然上不去。

而如果把70多平設計成標準一居室，那一家三口住著沒問題，出租也能租兩戶。再如果設計成小兩居，那打個隔斷就能租三家了，租金收益更高。比如老破小60多平就是三居了，收益最高。

而大戶型豪宅呢，雖然居住體驗最好，但是能租這種房的群體并不多，價格也就很難被推高，畢竟商品價格是由供需關系決定的。而且出租的豪宅都是精裝，即便收到了高租金，跟裝修成本一算賬也未必劃算，至少是不如老破小省事+收益高的。

所以如果是為了租金而買房，那最好買緊湊型的，常規是建議小兩居，好租好賣。其次是小一居，也能得到高收益，在稀缺的時候比兩居收益要高。如果買開間，那最好是30平左右的，甚至是越小越好，這才能得到高收益。

僅供參考。

三

Q:

不是我矯情，我是真的被這賣家弄無語了，他仗著全小區現在就他家一套兩居室，所以才死扛著不降價。而且還說他們家連著三茬租房的孩子都考上六小強了，風水好，稀缺，所以就不降價，氣死我了。

A：

1、那我也沒轍啊，我總不能找個法師做法，破了人家這套房的風水吧？且不說人家業主是否跟我玩兒命，這破了好風水的房子您也就不買了吧？

2、風水這東西虛無縹緲，信則有不信則無吧。但這世上很多事情就是扎堆兒，無論好事壞事兒，只能看作是運氣，否則也無法解釋。

另外就算沒有所謂的風水，人們也是至少都希望借運的，至少沾點喜氣兒。東西海如果哪個租客的孩子考上了清北985，那房東就是有漲價的底氣。甚至有時候都不用房東漲，望子成龍的租客們就搶著抬價了。

而且也確實有一套房連著出高材生的先例，或者是一個單元一棟樓什么的，案例有的是，只能總結為風水。甚至外地還有一個小區連著幾年出清北狀元，竟然拉動全小區房價上漲的事情，沒地方說理去。

3、總之我幫不上忙，而且我也認為如果這業主說的是真的，那人家真的是有底氣的。說句不該說的，您是買學區房，表面是為了教育，但實際上不也是想為孩子改運嗎？那如果說某套房便宜，但背后是連著好幾茬兒出學渣，您愿意買嗎？

僅供參考。

四

Q:

北漂一枚，在東南四環朝陽區有一套房，是回遷房，公積金120萬，價值300，賣掉能套現160萬，賠的不多。另外老家買的房子也想賣掉，沒賠錢，全款30多萬。然后想換一套不考慮學區的三居改善型房產，****是目前關注的，您建議嗎？

A：

1、這幾年新房，尤其是郊區新房的主要優勢就是居住改善，肯定比二手房強的多，比回遷房更是明顯的改善。

但是，很多新樓盤的地段兒都不算太強，尤其是郊區的，周邊一片荒涼，規劃中的配套指不定得多少年才能實現呢。而這些年的新房基本都是政府定價，他們依據的標準就是規劃實現之后的價值。

那如果規劃按期保質的實現了，這套房才屬于物有所值。提前完成或增加了更好的配套，那就是超值，價格走勢超過大盤。但如果拖延就減少了配套，那就大概率站崗了。

2、另外還有一點，地鐵在現在的北京早就是標配了，市區有沒有地鐵都不影響價格，只是離地鐵站最近的有可能因為租金高而抬點兒價，也不多。而電梯在郊區則是有了不加分，沒有的話必定減分。

3、總之我沒什么建議，只是列出以上情況供參考而已。當然這是我不知道具體價格，如果****現在的折扣很大，那只要便宜就能彌補一切地段兒的劣勢了。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。