七次流拍，降價兩億，西安知名"雙子塔"還能復(fù)工嗎？

7月10日，曾經(jīng)被視為西安城東超級地標的蘇陜國際金融中心迎來了自己的第七次流拍。

不過很快，這座西安知名"雙子塔"降價兩千七百萬，等待半個月后的再一次上架拍賣。

而翻看拍賣記錄，從7個月前的首次拍賣大眾對這座超級地標的復(fù)蘇還抱有希望，直至平均每個月一次的流拍，拍賣價降了兩個億的現(xiàn)狀已經(jīng)令人麻木，而半個月后的再次開拍仿佛已經(jīng)讓人看到了結(jié)局……

XI'AN

曾經(jīng)被寄予厚望的“雙子塔”

位于灞河西岸的蘇陜國際金融中心項目，一出生便伴隨著無數(shù)光環(huán)，金融區(qū)，浐灞，雙子塔、建筑大師操刀設(shè)計……十多年前曾經(jīng)很熱門的這些詞匯在了一起，成就了蘇陜國際金融中心。

但是這個當時區(qū)域內(nèi)規(guī)劃最高的地標建筑，從開工后的一路高歌猛進，到被稱為“西安第一爛尾樓”，著實體驗了一把從云端跌落谷底的悲歡離合。

而這座“西安第一爛尾樓”背后，亦是一個集團的興衰。

中登集團的成長史，可以說是伴隨著西安房地產(chǎn)市場化的腳步，1993年創(chuàng)立于上海的中登集團，1998年西部大開發(fā)的背景之下中登集團將戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移至西北地區(qū)，總部設(shè)在西安。

從2001年在西安未央湖畔建造美制別墅開始，正式進軍房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，在2003年所建設(shè)的中登家園，開啟了中登系地產(chǎn)的擴張之路。

尤其是在西安本土房企進軍城改的時期，中登一頭扎進了西安轟轟烈烈的城改熱潮，一口氣吃下四個城改項目，尤家莊村（中登城市花園）、全家村（中登文景時代）、東十里鋪（中登陽光十里）、牛王廟（中登湖景花園）。

眾所周知，入局此次城改的不少西安本土房企都被漫長的開發(fā)周期拖拽至資金鏈斷裂的邊緣。

但中登集團卻選擇一邊多線操作先期投入大量安置費用的城改項目，另一邊卻開啟了需要大量持續(xù)資金投入和建設(shè)實力的超高層重點項目——蘇陜國際金融中心。

只是一味擴張的中登集團顯然實力與野心并不匹配。

盲目忽視自身實力的中登為此也付出了代價，手握大量項目的中登背負了巨額債務(wù)，資金鏈開始出現(xiàn)斷裂跡象，城改項目大量爛尾。

而中登集團想要打造的標桿項目蘇陜國際金融中心，2016年時因一筆中登集團向昆侖信托借的4.37億債務(wù)，被提前一年宣布到期，項目無錢可用，資金鏈斷裂又陷入債務(wù)帶來的法務(wù)泥潭。

而該項目所占位置之關(guān)鍵，規(guī)劃之宏偉，涉及面之廣，在長期復(fù)工無望后，被冠以“西安第一爛尾樓”的稱號，卻也顯得“名副其實”。

2022年時，一份拍賣行的信息中顯示，該項目主體工程全部完工，外部玻璃幕墻安裝已完成70%，后續(xù)工程主要為電梯、消防及配套設(shè)施的安裝。根據(jù)與原施工方及外部工程建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)人士估算，預(yù)計在資金充足的情況下6-8個月可完成交付使用前的全部后續(xù)工程施工建設(shè)（含各類配套設(shè)施）。

而這筆能使“西安第一爛尾樓”復(fù)活的資金，經(jīng)拍賣行與工程造價專業(yè)人員及陜中投公司項目部人員全面核算，初步確認該項目后期建設(shè)資金缺口為3.74億元。

這筆資金對中登集團來說，說多不多，說少卻也不少。

據(jù)了解，中登集團為該項目一期工程連本帶息投入了16.5億元人民幣。并準備自持長期經(jīng)營，但項目爛尾后，并無雪中送炭。

而且投資方中登投資已經(jīng)于2019年進入破產(chǎn)程序，在2025年1月26日，人民法院公告網(wǎng)上發(fā)布了宣告陜西中登投資有限公司（以下簡稱陜西中登投資）破產(chǎn)的公告。

根據(jù)公告，2019年2月1日，西安市中級人民法院裁定受理陜西中登投資有限公司破產(chǎn)清算一案。

2022年5月30日，西安市中級人民法院裁定陜西中登投資重整。因陜西中登投資已不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且不存在重整、和解的可能，依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、第八十八之規(guī)定，西安市中級人民法院于2024年12月26日作出（2019）陜01破9號之一百一十七民事裁定，終止陜西中登投資重整程序，宣告陜西中登投資有限公司破產(chǎn)。

不過破產(chǎn)的是中登集團旗下的子公司之一的陜西中登投資，被多次上架拍賣的蘇陜國際金融中心項目是該公司的核心資產(chǎn)。

雖然蘇陜國際金融中心這一爛尾地標在不斷嘗試自救先是試圖重組轉(zhuǎn)讓，多次傳出復(fù)工傳聞，后又完成降高，隨著時間的推移，連投資方陜西中登投資有限公司都已經(jīng)宣布破產(chǎn)，蘇陜國際金融中心也成為了無人問津的存在。

XI'AN

七次流拍會是終點嗎？

蘇陜國際金融中心的七次流拍并不是偶然，早在首次起拍時，根據(jù)拍賣公示顯示，該項目存在著諸多的問題。

首當其沖的就是復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)。

目前，“中登·蘇陜國際金融中心”在建工程項目由兩棟超高層塔樓、2層裙房、2層地下室組成。截至評估基準日，項目主體完工，幕墻部分完工，內(nèi)部完成少量砌體工程完工，幕墻部分完工（因拆降工作，部分幕墻被拆除），建筑內(nèi)部完成少部分砌體工程，完成部分管道預(yù)埋安裝，空調(diào)、電梯等機電設(shè)備未安裝。

但由于查封、抵押等問題，法律協(xié)調(diào)成本高昂且存在諸多不確定性。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言：“歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題若不能妥善解決，后續(xù)開發(fā)將寸步難行，這是接盤方必須面對的第一道坎。”

還有另一個必須關(guān)注的點是，蘇陜國際金融中心原本規(guī)劃的兩棟超高層高度為153.4米，但2022年時由于限高因素，該項目在2023年6月至2024年8月間進行了拆降，拆降至32層（實際拆降32-37層），再加上另外還有3套房屋合計建面6447.63平方米已被法院裁定以物抵債給第三方，該項目目前實際可售建面大大減少。

另一方面，由于這座爛尾樓停工時間太長，不論是建設(shè)單位或者其他新接手單位都要重新改造建設(shè)，同樣需要付出巨額改造資金。

有媒體分析稱，項目可能存在地基不均勻沉降、墻面剝落、滲水等工程隱患，僅加固費用就需1.2億元，幕墻更換及機電設(shè)備安裝還需額外投入，加上至少3.5億元續(xù)建資金，總?cè)笨谶_4.7億元，超過拍賣價的一半。超高層建筑的長期運營維護成本更是天文數(shù)字，電梯更新、消防系統(tǒng)維護、能耗支出等均需持續(xù)投入。

而在當下大環(huán)境中，超高層對頂尖企業(yè)的吸引力已然消失，更突出的問題是供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求錯配，傳統(tǒng)寫字樓嚴重過剩，而生物醫(yī)藥、新能源等產(chǎn)業(yè)所需的專業(yè)生產(chǎn)用房卻供給不足，這意味著項目若延續(xù)原有金融中心定位，大概率會陷入招商困境。

因此，即便屢屢降價，蘇陜國際金融中心能否順利拍出的前景仍然不被看好。

IXIAN.CN

大基建時代，無數(shù)百億級項目如雨后春筍般在各大城市破土而出，有的財力十足，兼顧天時地利人和，高速度高質(zhì)量建成后成為當之無愧的城市地標；有的卻是盲目上馬，當時代浪潮褪去后，無奈爛尾成為城市“瘡疤”。

蘇陜國際金融中心就是其中的典型案例，而當市場手段已經(jīng)無法拯救時，或許需要政府加大招商引資的力度，看能否吸引更多買家入場。

編輯：解革

審核：Lyna

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