西北城市發(fā)展新動(dòng)向，天水銀川怪象頻發(fā)，背后趨勢(shì)值得警惕

我這段時(shí)間一直留意著西北區(qū)域的城市變化，天水與銀川，一個(gè)是甘肅的人口大市、文旅名城，一個(gè)是寧夏的首府、塞上湖城，都是周邊區(qū)域里有分量的核心城市。核對(duì)不少公開數(shù)據(jù)、結(jié)合多方走訪信息，能發(fā)現(xiàn)三個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象正在悄悄蔓延，背后藏著的發(fā)展走向，值得所有人靜下心來細(xì)細(xì)思量。

商鋪轉(zhuǎn)手頻繁，實(shí)體生意越做越難。
前兩年天水麻辣燙爆火全網(wǎng)的時(shí)候，當(dāng)?shù)睾诵慕謪^(qū)的店鋪一夜之間紛紛換上麻辣燙招牌，開店熱潮一浪高過一浪。可才過去短短兩年，當(dāng)初扎堆開店的片區(qū)，十家店鋪里只剩兩三家正常營業(yè)，剩下的門臉都貼著轉(zhuǎn)讓告示，不少店鋪裝修完成沒幾個(gè)月，就無力支撐下去。天水秦州區(qū)商業(yè)閑置率已經(jīng)達(dá)到 23.43%，近四分之一的商業(yè)面積處于空置狀態(tài)。很多經(jīng)營十幾年的老店主坦言，線上消費(fèi)分流大半客流，街道人流量持續(xù)減少，房租與人工成本卻沒有同步下降，辛苦經(jīng)營一整年，最終收益遠(yuǎn)不如外出務(wù)工穩(wěn)定。

銀川的情況同樣值得關(guān)注，全市 27.64 萬戶個(gè)體戶，支撐起近 60 萬人的就業(yè)規(guī)模，銀川個(gè)體戶經(jīng)營壓力近年持續(xù)加大。曾經(jīng)熱鬧繁華的街區(qū)，關(guān)門歇業(yè)、轉(zhuǎn)讓招租的標(biāo)識(shí)隨處可見，商家更迭速度加快，很多店鋪營業(yè)不足半年就更換了經(jīng)營方向。大眾都在期盼街區(qū)重現(xiàn)煙火氣，真正投身實(shí)體經(jīng)營才會(huì)明白，當(dāng)下的生意維持難度遠(yuǎn)超以往。

樓市分化加劇，二手房變現(xiàn)越來越難。
過去很長一段時(shí)間，大眾普遍認(rèn)為買房是穩(wěn)妥的資產(chǎn)保值方式，如今在這兩座城市，房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性已經(jīng)悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。
天水二手房價(jià)格已連續(xù)多年下行，全市均價(jià)從高峰時(shí)期的近萬元每平米，回落至如今六千出頭，不少遠(yuǎn)郊、老舊小區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格，五年時(shí)間近乎腰斬。很多業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)十幾萬將房源掛牌，大半年都等不到誠意買家。更值得關(guān)注的是庫存壓力，按照過去一年的平均去化速度，天水商品住宅去化周期長達(dá) 14 年，法拍房的成交轉(zhuǎn)化率更是不足 2%。

銀川樓市分化特征十分明顯，新房市場有政策托底，價(jià)格整體保持平穩(wěn)，二手房市場則呈現(xiàn)完全不同的走勢(shì)。不少業(yè)主將房源掛牌半年，主動(dòng)降價(jià)二十萬，依舊少有購房者上門看房。老舊房產(chǎn)持續(xù)貶值，法拍房數(shù)量逐年遞增，手握多套房產(chǎn)的普通家庭，想要將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，難度遠(yuǎn)比預(yù)想中更高。

青壯年持續(xù)外流，城市活力逐步減弱。
比經(jīng)營承壓、房產(chǎn)貶值更值得關(guān)注的，是人口的流動(dòng)趨勢(shì)，這也是所有現(xiàn)象背后最核心的根源。

天水常住人口流失規(guī)模位居甘肅前列，四年時(shí)間常住人口減少 9.3 萬人，流出群體以二三十歲的青壯年為主。本地高薪產(chǎn)業(yè)崗位供給不足，招聘市場中占比最高的多是基礎(chǔ)服務(wù)類崗位，具備學(xué)歷與技術(shù)優(yōu)勢(shì)的年輕人，大多選擇前往西安、成都等周邊省會(huì)城市發(fā)展，或是全力報(bào)考公職崗位，愿意留在本地創(chuàng)業(yè)扎根的青年群體數(shù)量逐年減少。
銀川作為自治區(qū)首府，同樣面臨人才留存的挑戰(zhàn)。銀川高校畢業(yè)生留存率隨學(xué)歷升高逐步下降，本科畢業(yè)生留存比例接近七成，碩士學(xué)歷畢業(yè)生留存比例不足五成。很多年輕人表示，銀川生活節(jié)奏舒緩宜居，但普通崗位薪資水平偏低，扣除日常開銷后結(jié)余有限，職業(yè)上升空間較窄，更愿意前往外地尋求更多發(fā)展可能。
年輕人口持續(xù)流出，消費(fèi)市場就缺少核心支撐，實(shí)體經(jīng)營會(huì)面臨更大壓力，久而久之便形成難以突破的循環(huán)。

古人云，人聚則城興，人散則城衰。這些現(xiàn)象并非天水、銀川兩座城市獨(dú)有，也是很多西北三四線城市共同面臨的發(fā)展課題。一座城市的根基，始終是生活在這里的民眾。產(chǎn)業(yè)體系能留住人才，營商環(huán)境能激活經(jīng)營，居住配套能穩(wěn)定民心，城市才能擁有源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。

正所謂凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。對(duì)普通民眾而言，讀懂這些發(fā)展趨勢(shì)，能為個(gè)人與家庭的規(guī)劃留出更多余地。擇業(yè)、置業(yè)、安排日常生計(jì)，順應(yīng)發(fā)展的整體方向前行，才能走得更加穩(wěn)妥扎實(shí)。這些悄然蔓延的變化，值得每一個(gè)人認(rèn)真思量，也需要城市的建設(shè)者逐步摸索出契合本地實(shí)際的發(fā)展路徑，走出屬于自己的振興之路。