河南
商品房預售合同中關于“視為交付”的約定，是開發商與業主對房屋交付節點的合意安排，在符合合同約定及法律規定的前提下，該約定對物業費的負擔主體劃分具有直接約束力。若開發商已經履行合同約定的通知及催告義務，業主仍以未實際收房、未收到交房通知為由拒絕承擔物業費的，法院對該項抗辯不予支持，物業費仍應由業主按約承擔。
基本案情
陳某是某小區房屋的買受人。2016年8月，陳某與開發商簽訂《上海市商品房預售合同》，約定開發商在履行交房通知及催告義務后(均以掛號信或直接送達方式履行)，業主未按期辦理交接手續的，催告期屆滿視為房屋交付完畢。
2016年11月，物業公司與開發商簽訂《前期物業服務合同》，約定出售房屋交付當月的物業費由開發商承擔，次月起由業主承擔，并約定物業費標準。2017年12月，開發商按合同約定的地址，以掛號信方式向陳某郵寄交房通知單及催交房通知，郵政部門確認郵件寄出。
后陳某于2021年8月要求開發商協助其辦理產證，并出具《交房手續確認書》。物業公司依約提供物業服務后，陳某以2021年8月才實際收房為由，拒絕支付2018年1月1日至2021年8月31日的物業費，故物業公司訴至法院。
裁判結果
法院經審理認為，案涉《上海市商品房預售合同》及《前期物業服務合同》系各方真實意思表示，合法有效，對當事人具有約束力。開發商已按合同約定以掛號信方式履行交房通知及催告義務，郵寄地址亦為合同確認的地址，符合合同中“視為送達”的約定，案涉房屋應認定為2017年12月完成交付。2021年的《交房手續確認書》系為辦理產證出具，不改變已交付事實。陳某以未實際收房、未收到通知為由拒絕支付物業費的抗辯，不予支持。
法官說法
商品房交付環節的物業費負擔爭議，核心在于“交付節點”的認定，而預售合同中的“視為交付”條款是界定該節點的關鍵，既關系開發商、業主、物業公司三方的權利義務，也影響物業服務市場的正常秩序。解決此類糾紛，需從合同履行、規則適用、主體權責三方面發力，厘清各方義務，規范交易行為。
對此，建議如下：嚴格履行合同約定的交付義務。開發商與業主在商品房預售合同中明確的交付通知方式、催告程序、視為交付情形等條款，是雙方合意的結果，均具有法律約束力。開發商應按合同約定的方式履行交房通知及催告義務，留存郵寄憑證、投遞記錄等證據，確保交付行為的合規性；業主應關注合同約定的交付期限，及時接收通知并辦理交接手續，若對交付條件有異議，應通過合法途徑提出并留存證據，而非單純拒絕收房，避免因未履行合同義務承擔不利后果。
厘清物業費負擔的劃分標準。物業公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》，應清晰厘定物業費的負擔主體、計費標準、起算時間，以房屋交付節點為核心劃分開發商與業主的繳費責任，避免約定模糊引發糾紛；物業公司應依約提供物業服務，在向業主主張物業費時，需舉證證明自身已履行服務義務、房屋交付的具體節點；業主作為物業服務的接受方，在房屋符合“視為交付”約定的情況下，應按約承擔物業費，不得以未實際入住、未接受物業服務等為由拒絕支付。
通過合法途徑解決交付及物業費爭議。對于交付節點認定、物業費負擔的糾紛，各方應秉持誠實信用原則協商解決；協商不成的，開發商、物業公司、業主均可依據合同約定及法律規定，向法院提起訴訟或申請仲裁。開發商應舉證證明已完成通知、催告等合同義務，物業公司應舉證證明物業服務的提供及物業費的計算依據，確保維權行為有充分的事實和法律支撐。
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