上海風險較大的一類房子

過去幾年上海樓市最大的風險是新房背刺，現在已經變了

這幾年市場這么差，跟新房背刺也有關系

大虹橋二手房沖到過10萬，6萬的新房無限量供應，早晚會把二手房打下來

2019年6萬買了徐涇中駿天璟，2022年想9萬賣出，發現旁邊蟠龍天地新房6.3萬，有點絕望

2024年想8萬賣出，發現旁邊綠城春曉園新房6.2萬，更加絕望

2026年想6萬賣出，發現寶業虹橋國展里新房6.17萬，直接破防

這幾年房價全面調整，很多地方二手房降到位了，不會再被新房背刺

唯一還有背刺風險的，是火爆的疊加/聯排別墅

遠郊新房早就賣不動了，只要賣得還不錯，不用猜了，基本都是別墅

洞涇的保利西郊和煦·領墅，去年6月29日開盤，到現在基本賣光

松江新城國貿海上原墅、萃嶼原墅賣得都還行，去化率80%

浦東惠南，已經被拋棄的地方，別墅小區懷山望竟然觸發了積分

郊區新房要賣好，只有低密度一條路，上海土拍早就指明了方向（《上海樓市終于走上美國道路，轉型中最慘的一群人》）

開發商是一群人精，早就發現了這個趨勢，拼命的建別墅

今年上市28個純新盤，有別墅的占了18個，占比超過64%

很多小區容積率很高，做不了別墅，那就做高低配，硬塞也要塞進別墅

高低配意思是一部分土地密度搞到最高，剩下的土地密度就低了，可以建別墅了

高低配小區16個，占了57%，是環二入行以來最高的一年

很長一段時間高低配小區是小眾產品，占比15%左右

2016年后慢慢的提高到30%

沒想到現在接近60%了，真可怕，這種削足適履的縫合怪竟然成了主流

無利不起早，做高低配小區也是為了賺錢

上海郊區住宅早就過剩，主力買家是改善家庭，拼命的想住別墅

恰好建別墅又賺錢，普通小區3萬，別墅就能賣到4-5萬

而且建了高低配還賣得快，今年高低配小區平均去化率45.19%，純高層新房去化率31.33%

不建高低配的開發商就是傻子

容積率1.5以上不適合建別墅，2.0以上別墅就很局促

就這還能賣火，可見上海人對別墅有多執著

上海到了置換階段，自然產生對大面積，對花園、露臺、地下室等休閑空間的追求

需求爆發，短期供應跟不上，上海的疊墅就賣的很貴

為什么別墅供應跟不上？

因為上海還有限墅令，不讓建別墅

過去20多年需要買房的人太多了，短期土地供應有限，那只能拉高容積率，盡量多建房子，讓大部分人先有房子住

短期土地供應被卡住，一方面收儲有個過程，一方面國家也控制上海土地出讓面積

怕人都來上海，大城市更擁擠

中西部沒人的城市，反而給大把的土地，希望人口都去中西部

這是重點啊，上海土地供應不足，是階段性的，是需求突然爆發導致的

因為限墅令，因為人為提高土地密度，上海出現了那么多高低配小區，所以環二說他們是削足適履

高低配小區整合了所有缺點：

沒有高層小區開闊的樓間距、也沒有別墅區的低密度

其實上海根本不缺地，上海是平原城市，外環外空地成片成片的

浦東中環空地都很多

現在買房需求少了，土地開始過剩，沒必要刻意拉高容積率，建高密度小區了

上海很多地方不拍地，只有一個原因，土地賣不掉

比如寶山北郊未來產業園那里，曾經連續賣了四五個樓盤，現在停供了

不是沒地了，是沒人買，大家看看這里像缺地的樣子么

買房需求少了，現有土地完全可以滿足，那沒必要非得建高密度小區

恰好市場又到了改善周期，低密度的土地會越來越多，好房子會越來越多，刺激大家換房

《求是》雜志也說了，要建設好房子，只有好房子還能賣得掉

國家很明白，房地產市場要繼續搞，只能是讓有房的人再換房

降了一半你都沒買房，可能不指望你買了

未來低密度小區紛紛上市，還有可能打開限墅令，直接背刺現在火爆的疊墅

現在的火爆是階段性的，是政策扭曲出來的

階段過了，一定會重新定價

容積率2.0以上的土地其實不值錢，應該按普通小區定價

現在按別墅價格賣出去，賣出了低密度地價

有客戶把這些疊加/聯排別墅叫“握手別墅”，跟能隔壁樓握手的別墅

密度這么高，其實違背了別墅的初心

大家短期能接受，是實在沒得選

未來低密度土地更多，甚至有可能打開限墅令

低密度的別墅一來，這些“握手別墅”不會再有人買；已經住進“握手別墅”的家庭，也會拋盤置換，換真正的別墅

上次（《上海樓市終于走上美國道路，轉型中最慘的一群人》）講這個話題有粉絲擔心，低密度項目價格更貴，會買不起

不會買不起的，上海土拍容積率降低了，地價沒有明顯升高

道理也很簡單，購買力就那么多，能買走的套數就那么多

低密度別墅多了，總價也高不了

無非是現在買“握手別墅”的需求，去買新的低密別墅

肯定有住疊加別墅的業主說，你這是危言聳聽，國家不會打開限墅令

一定會打開的，任何的限制措施都是解決短期問題，長期來看根本不需要限制

跟限購一個道理，上海原來不限購

2010年市場太火爆了，房子不夠賣的，2011年被迫啟動限購，有序釋放需求

現在買房需求沒那么多了，限購就會慢慢取消

等到郊區有錢人都住上疊加別墅了，房地產還怎么搞？

只能推出更好的別墅，讓你再換一次房，那只能取消限墅令

當然這個風險主要是郊區，市區風險低一些

中環內土地還是非常稀缺，建純別墅的概率很低

上海這樣的大城市的市區資產，尤其是低密度資產，在全球都很稀缺

被背刺的概率不高

當然風貌別墅例外，這個產品問題也很大，我們后面出專題分析

郊區也分三六九等，你們家小區、你要買的房子背刺風險有多大？