任澤平預(yù)測中國未來房地產(chǎn)走向，或大概率是對的

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在房地產(chǎn)這個圈子里，任澤平的話，很多人還是愿意聽一聽的。

2015年，他喊"一線房價翻一倍"，當(dāng)時多少人覺得他瘋了？后來的事，大家都知道了。2020年，他又說"房地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性大頂"，那時候售樓處還在排隊搖號，誰信？結(jié)果2021年三道紅線一落地，整個行業(yè)急轉(zhuǎn)直下。

最近他又出來說話了。核心判斷就八個字：二八分化，告別普漲。

按他的說法，往后不會再有閉眼買房就賺錢的好事了。20%的人口持續(xù)流入的核心城市核心區(qū)域，房價還有望逐步筑底；剩下80%的人口流出的低能級城市，將面臨漫長的陰跌。

這話說得挺狠。但從上半年尤其是6月份的數(shù)據(jù)來看，大概率又是對的。

一、淡季不淡，京滬深二手房集體創(chuàng)新高

6月本來是樓市傳統(tǒng)淡季。往年這時候，天氣熱、看房少，成交量通常要往下掉一截。但今年完全不一樣。

北京，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，6月二手住宅網(wǎng)簽16618套，環(huán)比增長4.0%，同比增長9.8%，創(chuàng)下近五年同期最高水平。注意，這不是"金三銀四"，是6月。單月網(wǎng)簽規(guī)模已經(jīng)連續(xù)三個月領(lǐng)跑五年同期。整個上半年，北京二手房累計網(wǎng)簽93583套，同比增長5.7%，同樣是近五年同期最高。

上海更猛。上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月二手房（含商業(yè)）累計網(wǎng)簽25158套，同比增長21%。剔除端午假期，其余六個周末單日網(wǎng)簽全部突破千套。從3月份開始，上海二手房月度成交量已經(jīng)連續(xù)4個月站上2.5萬套。上半年累計成交超過14.7萬套，創(chuàng)下近五年同期新高。

深圳也不甘落后。6月二手住宅過戶5093套，同比上升13.1%，刷新近六年同期成交紀(jì)錄。上半年深圳一二手住宅合計網(wǎng)簽超4.7萬套。

6月份，20個重點城市二手住宅成交13.3萬套，同比增長12.6%。二手房成交已經(jīng)連續(xù)三個月同比正增長。

數(shù)據(jù)很熱鬧吧？但往下翻，味道就變了。

這波成交的主力，是低總價的剛需盤。 一季度，北上二手住宅成交占比突破80%，上海更是高達(dá)85%。上海3月總價300萬以下的二手房成交占比超過70%。北京海淀、上海靜安這些核心板塊，次新房的議價空間從去年的10%左右收窄到了5%。

與此同時，居民購房的心態(tài)也變了。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶部門中長期貸款只增加了4607億元，同比大降約48%。國家金融與發(fā)展實驗室的數(shù)據(jù)顯示，居民部門杠桿率已經(jīng)從2024年一季度的62.3%降到了2026年一季度的59%。大家不敢加杠桿了。

再把視線從京滬深挪開，往三四線城市看一眼——完全是另一個世界。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2026年6月末，50城狹義庫存雖降至約3億平方米、回歸三年來低位，但去化周期仍處26個月高位，三四線城市去化壓力尤為突出。人都走了，房子賣給誰？

一邊是核心城市核心地段成交活躍、價格企穩(wěn)，一邊是三四線城市庫存壓頂、無人問津。這就是任澤平說的"二八分化"，已經(jīng)實實在在發(fā)生了。

二、普漲時代為什么回不去了？

很多人還在賭政策放水、賭房價再來一波普漲。但支撐普漲的兩個底層支柱，已經(jīng)塌了。

第一個，人口。 國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)很明確：2025年末全國總?cè)丝?40489萬人，比上年減少339萬人。全年出生人口792萬，創(chuàng)1949年以來新低。城鎮(zhèn)化率達(dá)到67.89%，農(nóng)村往城市轉(zhuǎn)移的人口快到頭了。

人少了，買房的人自然就少了。 這不是周期性問題，是結(jié)構(gòu)性問題。

第二個，國家戰(zhàn)略換了賽道。 2025年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出"因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給"。2026年政府工作報告首次寫入"鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等"。政策的重心是托底，不是刺激。國家的資源正在往新質(zhì)生產(chǎn)力、AI、高端制造這些方向傾斜。房地產(chǎn)不再是那個被捧在手心里的寶貝了。

人口在減少，政策也不再拉一把。普漲的邏輯，已經(jīng)不存在了。

三、政策這五年，從收緊到托底

回過頭看，這五年房地產(chǎn)政策的軌跡，就是一部行業(yè)從狂熱到出清的紀(jì)錄片。

2021年，"三道紅線"全面落地，房企融資通道一下子收緊了。2022年到2024年，從"認(rèn)房不認(rèn)貸"到取消限購限售，從下調(diào)首付到降低利率，一步步松綁。

到了2026年，"十五五"規(guī)劃首次將房地產(chǎn)獨立成章。政策組合拳變成了"收儲+降息+取消限購"——目標(biāo)是盤活存量、化解風(fēng)險，不是刺激新一輪暴漲。

任澤平建議設(shè)立5萬億以上的住房銀行來收儲存量商品房——這個思路跟政府"收購存量商品房用于保障房"的方向完全一致。但即便是這個方案，核心邏輯也是"去庫存"，不是"加杠桿"。

市場的預(yù)期也在變。以前買房是怕踏空，現(xiàn)在買房是怕站崗。 投資需求基本退場了，房子正在回歸它最原始的功能——住。

四、日本和美國都走過同樣的路

有人說，中國情況特殊。但房地產(chǎn)周期的規(guī)律，全世界都差不多。

日本1991年泡沫破裂之后，全國地價長期下行。但到了2026年，日本國土交通省的數(shù)據(jù)顯示，全國公示地價平均上漲了2.8%，連續(xù)第五年上漲，創(chuàng)下泡沫經(jīng)濟崩潰后1992年以來的最高紀(jì)錄。漲在哪里？全部集中在東京圈——東京圈上漲5.7%，東京都漲幅更是高達(dá)9.4%。地方城市的空置率超過40%，房價還在陰跌。

人口持續(xù)向一個核心都市圈集中，房價就只在一個地方漲。其他地方？沒戲。

美國也一樣。2007年次貸危機爆發(fā)，全國房價大跌。但舊金山、紐約這些產(chǎn)業(yè)核心城市，到2017年就基本修復(fù)了。鐵銹帶那些人口流出的城市呢？到現(xiàn)在都沒緩過來。

城鎮(zhèn)化后期、人口見頂之后，房產(chǎn)價值只會向人口和產(chǎn)業(yè)集中的地方收斂。 這不是中國特色，是全球所有成熟市場的共同規(guī)律。

五、任澤平的九條判斷，哪些值得關(guān)注

今年5月，任澤平系統(tǒng)列出了九大趨勢。

限購會全面退出。 他判斷北上深一年內(nèi)外環(huán)有望放開，三年內(nèi)全域放開。時代變了，就算放開，也沒那個群眾基礎(chǔ)了。

城市更新迎來黃金期。 全國房齡超過25年的老房子占比超過三成。到2040年，近八成的房子都會變成"老舊小區(qū)"。這是一個巨大的存量改造市場。

"好房子"時代來了。 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，套戶比達(dá)到1.07。住房問題從"有沒有"轉(zhuǎn)向"好不好"。以后不是隨便什么房子都有人要，只有品質(zhì)好的才值錢。

那房價什么時候能企穩(wěn)？ 6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價指數(shù)顯示，一線城市一手房環(huán)比連續(xù)4個月上漲、同比連續(xù)3個月跌幅收窄；二手房環(huán)比連續(xù)3個月上漲、同比連續(xù)4個月跌幅收窄——四個核心指標(biāo)同步轉(zhuǎn)好。一線城市房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

任澤平給了三個先行指標(biāo)：政策全面轉(zhuǎn)向鼓勵、經(jīng)濟拐點出現(xiàn)、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。三個信號都亮了，才談得上真正的底部。

六、普通人該怎么辦？

說了這么多，落到每個人頭上，就是一道選擇題。

如果你是剛需，要自己住，優(yōu)先看人口流入的一二線核心地段。別貪便宜去買遠(yuǎn)郊或者人口流出的小城。按需買，別硬加杠桿，優(yōu)先考慮這套房子以后好不好賣。

如果你手里有多套房，尤其是地段不好、房齡又老的，可以考慮慢慢置換。把資產(chǎn)往核心區(qū)域收斂，同時壓縮房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)里的比例——別把雞蛋都放在一個籃子里。

如果你還在猶豫要不要投資房產(chǎn)，忘掉"閉眼買房穩(wěn)賺"那個年代吧。房子就是用來住的，不是用來炒的。

最后說幾句

人口拐點到了，經(jīng)濟戰(zhàn)略換了，政策邏輯改了——這三件事疊加在一起，意味著房地產(chǎn)的玩法已經(jīng)徹底變了。

任澤平說的"二八分化"，不是什么高深的預(yù)言，它只是把已經(jīng)發(fā)生的事實說出來了。6月的樓市數(shù)據(jù)，又一次印證了這一點。

閉眼買房增值的時代，一去不返。未來房子值不值錢，就看兩樣?xùn)|西：人口，地段。

其他的，都是故事。

（本文數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、住建部、央行、國家金融與發(fā)展實驗室、北京市住建委、上海房產(chǎn)交易中心、深圳房地產(chǎn)信息平臺、中指研究院、克而瑞、日本國土交通省、任澤平公開文章）