上海房?jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)性上漲了嗎？

上海房?jī)r(jià)真正見(jiàn)底了嗎？

今年下半年和明年房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

當(dāng)前是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)嗎？

我想很多老鐵，在網(wǎng)上也會(huì)看到很多的上海數(shù)據(jù)，包括房?jī)r(jià)、交易量、新房、二手房等。

但估計(jì)大家很少看到真正有價(jià)值的、有深刻邏輯的、能夠預(yù)測(cè)走勢(shì)的一些東西。

今天我們就來(lái)分析一下，在我們的#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，其中最核心的兩個(gè)數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先景氣指數(shù)和馬力指數(shù)。

它對(duì)于上海的樓市，尤其是房?jī)r(jià)，有一個(gè)引導(dǎo)性的作用。

你也可以把領(lǐng)先指數(shù)作為是馬，而上海的房?jī)r(jià)是車(chē)，只有馬愿意出力拉車(chē)的時(shí)候，上海的房?jī)r(jià)才能夠真正的止跌上漲。

下圖中的紅線(xiàn)是上海的房?jī)r(jià)指數(shù)。

在零以上，代表房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)歷史均值，房?jī)r(jià)上漲。

在零以下，代表房?jī)r(jià)漲幅低于歷史均值，大部分時(shí)間段都是跌的。

這根藍(lán)線(xiàn)是上海樓市的領(lǐng)先景氣指數(shù)。

我們先看一下當(dāng)前這個(gè)形態(tài)。

上海的房?jī)r(jià)，2022 年以來(lái)部分時(shí)段就開(kāi)始下跌了，尤其是 2023 年的，下半年以來(lái)，絕大部分月份都是跌的。

今年 2 月以來(lái)，上海的房?jī)r(jià)是環(huán)比上漲了；其中2月房?jī)r(jià)指數(shù)為- 25 ，對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)是微漲的。

今年 6 月房?jī)r(jià)指數(shù)是- 3，房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大，但仍低于歷史漲幅的均值水平。

上海的領(lǐng)先景氣指數(shù) 6 月份是 26，已高于歷史均值了，對(duì)于房?jī)r(jià)有向上牽引的力量。

上一輪全國(guó)樓市降溫發(fā)生在2014年，2015 年上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始走出了低谷。

那年5月份，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲 5 個(gè)月了；而領(lǐng)先指數(shù)是 29 ，上升的速度比較快。

因此，也帶動(dòng)了上海房?jī)r(jià)上漲，而能量較強(qiáng)。

我們?cè)賮?lái)看一個(gè)特殊時(shí)段。

在2024 年 9 月下旬，由于國(guó)家出臺(tái)重磅新政，其后數(shù)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

但很快就轉(zhuǎn)跌了！最終仍是一個(gè)脈沖行情。

這是為什么呢？

請(qǐng)關(guān)注領(lǐng)先指數(shù)，當(dāng)時(shí)剛翻紅，并沒(méi)有累積較多的能量來(lái)拉動(dòng)房?jī)r(jià)。

觀(guān)察近期，上海的樓市領(lǐng)先指數(shù)已經(jīng)持續(xù)的翻紅一年半了，累積的能量明顯大于2024年四季度。

在領(lǐng)先指數(shù)的托底之下，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月了。

那么，當(dāng)前是不是可以很樂(lè)觀(guān)呢？

先別這么盲目樂(lè)觀(guān)！

我們?cè)賮?lái)看另外一個(gè)核心指標(biāo)，馬力指數(shù)。

這個(gè)指數(shù)是衡量馬拉車(chē)的一個(gè)能量值。

這是由領(lǐng)先指數(shù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)衍生出來(lái)的一個(gè)更深層次的一個(gè)指標(biāo)。

下圖藍(lán)線(xiàn)就是上海樓市的馬力指數(shù)，當(dāng)前是 - 37，仍然處于負(fù)值區(qū)間。

但是目前這個(gè)值，已經(jīng)相比 2022 年的下半年到 2023 年-150 左右，已經(jīng)是大幅改善了。

觀(guān)察上一輪樓市由跌轉(zhuǎn)漲的 2014 到 2015 年，當(dāng)時(shí)的馬力指數(shù)處于正值區(qū)間，比如 2015 年的 5 月份是 64。

這就意味著，目前來(lái)看，馬拉車(chē)的能量是偏弱的，遠(yuǎn)不及 2015 年導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)漲時(shí)的那個(gè)強(qiáng)度。

所以從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，目前上海的房?jī)r(jià)近幾個(gè)月出現(xiàn)小漲，但支撐力是偏弱的。

也有可能未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)重新出現(xiàn)小跌，以等待馬力指數(shù)能夠進(jìn)一步的上升。

通過(guò)上述兩組核心指標(biāo)領(lǐng)先指數(shù)和馬力指數(shù)跟房?jī)r(jià)關(guān)系的歷史比對(duì)，分析，我們基本上可以得出一個(gè)結(jié)論：

今年 2 月份以來(lái)，上海的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這個(gè)是有一定根基的，尤其是領(lǐng)先指數(shù)在持續(xù)著拉動(dòng)著房?jī)r(jià)復(fù)蘇。

但另外一個(gè)指標(biāo)，馬力指數(shù)目前還是處于負(fù)值，還無(wú)法像 2015 年那樣，對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲提供強(qiáng)勁動(dòng)能。

所以我的基本判斷是：

今年下半年，上海的房?jī)r(jià)可能還會(huì)有震蕩、小跌，總體屬于筑底狀態(tài)，再度大跌的可能性極小。

而到了明年，房?jī)r(jià)上升動(dòng)能會(huì)比當(dāng)前強(qiáng)勁。

今年下半年是各位老鐵們看房買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，看到滿(mǎn)意的就可以下手，看到不滿(mǎn)意的，也不用特別的心急。

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是明年的 3、4 月份，可能是一個(gè)重大的拐點(diǎn)。