賣得少、賺得薄，越秀地產(chǎn)為何逆勢(shì)拿地？

中國商報(bào)（記者 周子荑）7月7日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下子公司以7.61億元參股杭州蕭山地塊，權(quán)益占比為30.3%。這已是越秀地產(chǎn)在杭州第二次以合作方身份出現(xiàn)——今年1月，越秀地產(chǎn)將拱墅區(qū)項(xiàng)目權(quán)益從100%降至26.26%，同樣引入濱江等合作方。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)累計(jì)銷售505.06億元，同比下降17.9%，而同期權(quán)益拿地金額為286億元，同比暴增173%，在百強(qiáng)房企拿地總額下降33.7%的行業(yè)背景下逆勢(shì)“加倉”。此外，2025年，越秀地產(chǎn)歸母凈利潤同比暴跌94.7%。

賣得少了，賺得薄了，越秀地產(chǎn)為何拿地更猛了？

熟地重倉，生地借力

越秀地產(chǎn)在杭州的兩次操作，暴露了它在外拓時(shí)的謹(jǐn)慎。

7月7日的蕭山項(xiàng)目，越秀權(quán)益僅為30.3%，引入濱江集團(tuán)操盤。公告直言濱江是“杭州一家領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司”“以其優(yōu)質(zhì)和良好的客戶口碑而享有盛譽(yù)”，合作“將提升目標(biāo)地塊的開發(fā)效率及資源配置。”此前的拱墅區(qū)項(xiàng)目，越秀同樣引入濱江等合作方，自身權(quán)益從100%降至僅26.26%。

而在全國市場(chǎng)，尤其是大本營廣州，越秀地產(chǎn)拿地卻較為激進(jìn)。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)權(quán)益拿地金額為286億元，同比暴增173%，排名行業(yè)第三，而百強(qiáng)房企拿地總額同比下降33.7%。尤其在廣州，越秀地產(chǎn)2月以236億元拿下珠江新城馬場(chǎng)地塊，創(chuàng)下廣州2010年以來拍地成交總額最高紀(jì)錄；6月30日再以13.75億元拿下琶洲宅地，上半年廣州核心區(qū)投入近250億元。此前的2025年全年，越秀地產(chǎn)在廣州拿地總額為106.16億元，占全市土地出讓收入兩成以上。

匯生國際資本總裁黃立沖對(duì)中國商報(bào)記者分析，越秀地產(chǎn)在廣州重倉控盤，在杭州與濱江合作、小股參與，本質(zhì)是“熟地重倉、生地借力”。這種模式的好處在于，其可以在熟悉的廣州用重資產(chǎn)“吃”下確定性，在不完全熟悉的杭州用合作方式減輕單項(xiàng)目資金壓力，同時(shí)借助濱江這樣的本地強(qiáng)操盤方，既能補(bǔ)充公司長(zhǎng)三角核心城市的土儲(chǔ)，又不用像廣州項(xiàng)目那樣風(fēng)險(xiǎn)全部自己扛。

但他同時(shí)表示，合作開發(fā)、小股跟投意味著經(jīng)濟(jì)權(quán)益只有一部分，最后歸到上市公司股東的利潤也只有一部分。越秀地產(chǎn)2025年歸母凈利潤大幅下降，一個(gè)重要原因就是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例變化，導(dǎo)致利潤更多流向少數(shù)股東而不是歸母股東。

銷售規(guī)模與利潤的落差

越秀地產(chǎn)逆勢(shì)拿地的另一面是，公司的利潤已經(jīng)很薄。

在銷售端，越秀地產(chǎn)7月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，公司累計(jì)銷售金額為505.06億元，同比下降17.9%。

在利潤端，2025年財(cái)報(bào)顯示，公司當(dāng)年歸母凈利潤僅為0.6億元，同比暴跌94.7%，毛利率為7.8%。中銀證券認(rèn)為，2025年，越秀地產(chǎn)歸母凈利潤率僅為0.1%——千億銷售規(guī)模，落到股東口袋里的利潤卻極少。

對(duì)此，越秀管理層在2025年度業(yè)績(jī)會(huì)上提出了“以投促穩(wěn)”的策略。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)透露，新獲取項(xiàng)目毛利率都在15%以上，2213億元可售貨值中94%分布在一二線城市。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)中國商報(bào)記者表示，“以投促穩(wěn)”不一定能實(shí)現(xiàn)，修復(fù)利潤需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流和足夠好的產(chǎn)品。而現(xiàn)在很多企業(yè)還是高周轉(zhuǎn)模式，拿地后必須快速賣掉，只有核心城市優(yōu)質(zhì)地塊才有溢價(jià)機(jī)會(huì)。

逆勢(shì)拿地的邏輯與風(fēng)險(xiǎn)

盤古智庫高級(jí)研究員江瀚對(duì)記者表示，越秀地產(chǎn)逆勢(shì)拿地背后，更多是地方國資穩(wěn)土拍的宏觀訴求，而非純粹的市場(chǎng)化利潤驅(qū)動(dòng)。他認(rèn)為，“以投促穩(wěn)”在當(dāng)前供需錯(cuò)配下很難走通，目前房地產(chǎn)行業(yè)已告別規(guī)模紅利，沒有高周轉(zhuǎn)和高溢價(jià)，單純靠拿地?cái)偙〕杀局粫?huì)陷入“增收不增利”的困境。

黃立沖則認(rèn)為，越秀逆勢(shì)拿地本質(zhì)上是廣州國資平臺(tái)的城市功能承擔(dān)——既有商業(yè)考量，也有配合城市建設(shè)和穩(wěn)定土地市場(chǎng)的作用。越秀地產(chǎn)2025年年底現(xiàn)金約為467.6億元，凈借貸比率為54.9%，加權(quán)平均借貸成本降至3.05%，有融資能力和現(xiàn)金緩沖。“以投促穩(wěn)”可以穩(wěn)定銷售規(guī)模、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，但未必能迅速修復(fù)利潤。核心地塊越來越貴，地價(jià)本身已“吃掉”相當(dāng)一部分利潤空間。

更重要的是，黃立沖進(jìn)一步表示，對(duì)于投資者來說，不能只看它有沒有能力拿地，而要看三個(gè)更實(shí)際的問題：第一，新拿地塊未來能不能形成足夠毛利；第二，合作項(xiàng)目能有多少利潤真正歸屬上市公司股東；第三，廣州市場(chǎng)如果波動(dòng)，越秀地產(chǎn)是會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，還是被動(dòng)承擔(dān)更多城市任務(wù)。

兩位分析師都承認(rèn)越秀地產(chǎn)有拿地的能力，但對(duì)其能否真正修復(fù)利潤則持保留態(tài)度。或許，越秀地產(chǎn)可以穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)市場(chǎng)，但短期卻難以真正穩(wěn)住利潤。